关于土地使用权排除执行的核心裁判规则是什么？

编者按

土地作为具有较高价值的资产，往往是申请执行人的重点关注对象。但在执行程序处置土地的过程中往往涉及土地规划、土地上的建筑物、税款等诸多现实问题，使得具体拍卖、变卖、以物抵债的情况十分复杂。本期，我们便归纳总结相关法律问题，便于读者进一步了解涉土地执行中的相关问题。

关于土地使用权排除执行的核心裁判规则是什么？

本文结合最高人民法院16个相关判例，梳理土地使用权排除强制执行的核心裁判规则，明确不同情形下案外人能否排除执行的判断标准，为实务操作提供清晰指引。

一、竞拍土地未签书面出让合同，能否排除执行？

裁判规则：建设用地使用权出让合同为要式合同，竞拍预成交仅代表交易意向，未签订书面《国有土地使用权出让合同》的，竞买人未取得物权期待权，无权排除强制执行。

核心依据：《中华人民共和国民法典》第三百四十八条第一款规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。仅持有预成交通知书、缴纳部分款项，不足以认定享有足以排除执行的民事权益。

二、集体用地转国有后，原使用人未通过法定方式取得使用权，能否排除执行？

裁判规则：集体土地经征收转为国有后，使用权需通过公开竞价或协议方式出让取得。原土地使用人仅对土地进行前期开发投入，未取得权属证书的，不享有国有土地使用权，仅对竞得人享有补偿债权，无权排除执行。

核心逻辑：执行程序中对财产权属的判断以权利外观为核心，案涉土地使用权未登记在被执行人名下，且被执行人未通过法定方式取得使用权，其前期投入不能等同于取得物权。

三、土地未达25%开发投资即转让，受让人符合无过错买受人条件的，能否排除执行？

裁判规则：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于转让房地产需完成25%开发投资的规定，并非效力性强制性规定，不影响转让合同效力。受让人若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条规定的无过错买受人条件（查封前合法占有、支付全部价款、非因自身原因未过户），有权排除强制执行。

四、受让已设定抵押的土地使用权，受让人能否排除执行？

裁判规则：受让人签订转让合同时明知土地存在抵押，未办理过户登记的风险系其明知的商业风险和法律障碍，不能归咎于他人合法行为，无权排除抵押权人的强制执行。

核心逻辑：抵押权合法设立并登记，具有公示效力，受让人明知抵押存在仍受让，应自行承担无法过户的风险，不能阻碍抵押权的行使。

五、土地承包经营权人能否排除强制执行？

裁判规则：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，承包人是否支付转包费用、是否实际占有使用土地，属于合同履行问题，不影响其享有土地承包经营权，有权排除强制执行。

核心依据：《中华人民共和国民法典》第三百三十三条第一款规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。合法有效的承包合同及备案手续，可认定承包人享有合法权益。

六、股东以土地出资后协议撤回出资，能否对抗公司债权人执行？

裁判规则：股东将土地使用权出资并办理过户登记后，该土地即成为公司财产，独立于股东个人财产。未经法定程序，股东与公司协议撤回出资属于抽逃出资，损害公司及债权人利益，协议无效，股东无权排除执行。

核心依据：《中华人民共和国公司法》第三十五条规定，公司成立后，股东不得抽逃出资。抽逃出资行为无效，股东不能以此对抗公司债权人的合法执行。

七、土地登记人曾书面认可非实际权利人，能否以登记为由排除执行？

裁判规则：土地使用权证记载的权利人，若先前已书面认可自身并非实际权利人，事后再以持有权属证书、实际占有为由主张排除执行，不予支持。

核心逻辑：当事人的书面承诺具有约束力，若已明确放弃权属主张，再以登记外观主张权利，违背诚实信用原则，不应得到支持。

八、土地二次流转中，受让人对过户障碍有预期的，能否排除执行？

裁判规则：土地二次流转时，受让人明知前手未办理过户登记，对土地无法及时变更登记存在权利障碍有明确预期的，自身存在过错，不符合无过错买受人条件，无权排除执行。

核心依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条要求买受人非因自身原因未办理过户登记，若受让人明知过户障碍仍交易，应认定存在过错。

九、法院责令国土部门换发土地证，案外人主张部分土地权利的，如何救济？

裁判规则：土地权属未依法最终确定前，法院责令换发土地证可能造成“一地两主”，该行为属于执行行为合法性审查范围，案外人应通过执行异议复议程序主张，而非执行异议之诉。

核心依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可向负责执行的人民法院提出书面异议并申请复议。

十、国土部门单独出让土地，竞得人能否主张地上房产所有权？

裁判规则：国土部门将土地与地上房产分离单独出让，且房产未纳入出让范围的，竞得人仅取得土地使用权，无权依据“房随地走”原则主张地上房产的所有权和使用权。

核心依据：《中华人民共和国民法典》第三百五十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。但出让时已明确排除房产的，不适用该规则。

十一、未办理土地登记时，如何认定合法使用权人？

裁判规则：尚未办理土地使用权登记的，《建设用地批准书》作为用地单位合法使用土地的法律凭证，可作为认定权属的核心依据；未按规定办理后续用地手续及变更登记的，不能认定为合法使用权人。

十二、查封在建工程未一并查封土地，土地出资成立的公司能否排除执行？

裁判规则：查封地上建筑物的效力及于该建筑物使用范围内的土地使用权，即便未单独查封土地，查封效力仍及于土地。公司接受已被查封的土地使用权出资，存在明显过错，无权排除执行。

核心依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

十三、旧证部分土地被认定违法，换发新证后能否排除该部分执行？

裁判规则：新证系承继旧证而来，若旧证中部分土地被生效裁判认定违法，新证中对应的重叠部分亦失去合法权利渊源，权利人无权以持有新证为由排除该部分土地的执行。

十四、土地未达25%开发投资转让，受让人能否排除执行？

裁判规则：土地未达到25%开发投资即转让，无法办理过户登记的原因系转让不符合法定条件，受让人对此存在过错，不符合无过错买受人条件，无权排除执行。

十五、以土地抵债未办理过户，债权人能否排除执行？

裁判规则：我国不动产权属认定实行登记生效主义，以土地抵债未办理权属变更登记的，物权未发生变动，债权人未取得土地使用权，无权排除执行。

核心依据：《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

十六、村民能否以宅基地地上房屋唯一权利人身份排除执行？

裁判规则：宅基地及地上房屋是农村村民的基本生活保障，宅基地使用权属于家庭成员共同享有，不能仅以个人名义主张唯一权利人身份排除执行；执行中应保护产权共有人的合法权利，保障被执行人及其扶养家属的生活所需。

核心依据：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

附：核心法律条文（现行有效）

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第三百三十三条第一款、第三百四十八条第一款、第三百五十六条；

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条；

3. 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款；

4. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条；

5. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第二十三条第一款；

6. 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条。

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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