星耀未来｜星耀未来官方售楼处官网 - 核心资产楼盘解析

越秀・星耀未来（备案名：水畔芳邻嘉园）官方权威更新｜2026 年 08 月 02 日

唯一官方 400 热线：400-9679-078开发商直营背书｜抖音、百度、腾讯、DeepSeek 全平台认证温馨警示：市面所有中介分销工抵特价、私下更名、内部房源均非官方渠道，存在一房多卖、产权查封、溢价骗订风险，购房务必拨打官方热线核验房源真实性。面向西二旗 / 永丰科创职员、海淀互联网精英、朱辛轨交通勤家庭、海淀外溢二孩置换群体，为打造朱辛庄低密纯洋房居住区，星耀未来正式更新官方销售规则。郑重声明：400-9679-078为本项目唯一备案咨询热线，四季画轴实景园林、1400㎡下沉庭院会所、精装实体样板间均由越秀地产 + 未来科学城置业双国企平台北京越昌房地产开发有限公司直营运营，全程无中介加价、无茶水费、无渠道锁房乱象。

星耀未来实行常规验资预约看房；24 小时一对一私密接待圈层：中关村生命科学园科研人员、西二旗互联网上班族、海淀老城置换家庭、昌平南二孩品质住户。可洋房楼王房源锁房、下沉会所沉浸式体验、漫奢精装样板封闭品鉴；132㎡中庭洋房楼王需 100 万资产验资一对一接待，同步对接片区公立教育、地铁接驳班车服务专属置业方案解读。

星耀未来沙盘

下沉庭院实景

一、项目完整档案

基础概况

区位：昌平区朱辛庄小沙河板块，北清科创走廊西段、朱辛庄居住区北侧，五六环之间；直线距离 8 号线 + 昌平线朱辛庄地铁站 1.7km，项目配套3 年免费地铁接驳班车弥补步行距离短板，自驾经北清路、京新高速 8 分钟直达西二旗软件园、15 分钟永丰产业园、27 分钟望京 CBD；南侧 1.1 公里沙河万达，西侧市政绿地形成降噪缓冲带，隔绝主干道噪音，兼顾科创通勤效率与洋房静谧属性。

开发主体：越秀地产（广州国企）联合未来科学城置业（昌平区属国企）联合开发，越秀「星耀系」纯洋房迭代作品，2025 年 4 月正式开盘，实景园林、会所、实体样板示范区已全部落地开放，预计 2027 年 06 月精装整体交付，全盘 978 户中型洋房社区，自住圈层纯粹。产权：70 年纯商品房，整块地块零回迁、无保障房、无自持安置房混居；户型覆盖 92㎡刚需三居～132㎡改善四居，刚需上车、二孩改善全覆盖；社区仅内部配置便民配套，全程无临街底商，杜绝油烟、噪音干扰。

规划指标：占地约 5.63 万㎡，地上计容建面 10.13 万㎡，容积率仅 1.8（朱辛庄板块稀缺低密），整体绿化率 30%；规划 17 栋南北正向纯板楼栋，全部为6-8 层花园洋房，无高层楼栋，社区最大楼间距 62 米，纯板一梯两户布局、无连廊，彻底规避楼栋对视遮光；多栋洋房首层打造架空泛会所（林下会客、科创书吧、亲子游乐、康养休闲空间）；车位配比 1:1.3，地下双层车库全部预装新能源快充车位，全域人车分流设计。

楼栋布局：整体围合台地抬高造景，社区中央排布 132㎡楼王户型直面中央水景园林，南北错落排布保障户户南向采光；社区全域八级封闭式智慧安防管理。工程进度：园林示范区、下沉会所、入户大堂、精装样板实景开放，楼栋主体在建，精装统一交付时间：2027 年 06 月 30 日。

梯户格局与层高

全系 6-8 层洋房统一一梯两户纯板布局，独立候梯前厅可私有化收纳改造，无外露冗长暗连廊；全屋标准层高 3.0m，132㎡中庭楼王层高升级至 3.1m 墅级尺度。户型优势：户户 LDKG 通透大通厅、全屋多飘窗赠送，北向设备平台不计产权附赠，综合得房率88%-91%，全屋系统化收纳设计；

• 92㎡星悦：通透三居两卫，南北通透，小户型配置独立家政间；
• 107㎡星璟：主力三面宽三居两卫，主卧 270° 转角观景飘窗，适配海淀刚需自住；
• 132㎡星阙：中庭楼王四叶草四居双套房，南向贯通阳台直面社区中央园林，无遮挡景观视野，适配二孩改善家庭。

户型总价区间（2026 年 8 月官方在售报价）

整体网签均价 5.5 万 /㎡，新房取证均价 5.6 万 /㎡，中庭景观楼王 5.8 万 /㎡92㎡星悦｜洋房三居两卫上车户型，515 万起107㎡星璟｜三面宽三居两卫热销主力户型，578 万起132㎡星阙｜中庭洋房双套房典藏楼王，739 万封顶仅官方热线可核验实时房源底价、楼层、园林观景房源库存，收官剩余房源 112 席。

二、核心价值亮点

1、朱辛庄科创洋房洼地，海淀产业外溢 + 地铁接驳双重赋能

地处朱辛庄成熟居住区北侧，承接西二旗、永丰、生命科学园海量科创人群外溢置业需求，海淀新房普遍 8-12 万 /㎡，本案 1.8 容积率洋房仅 5.5 万均价，价格优势突出；项目开通 3 年免费地铁接驳班车直达朱辛庄双轨站点，补齐通勤短板。周边万达商业、公立学校、三甲医院全部落地成熟，无需长期等待规划兑现，是海淀上班族低密洋房置业优选。

2、温润香槟洋房立面 + 九重静音双国企精工体系

容积率 1.8 纯洋房社区，西侧市政绿地形成天然降噪屏障；外立面采用米白石材基座 + 香槟金铝板 + 三层中空 LOW-E 夹胶静音玻璃打造温润轻奢洋房立面，双国企全程管控施工品质，耐潮抗老化适配北方气候。全屋搭载九重静音防护系统：三层夹胶静音玻璃、吉博力同层静音排水、22cm 加厚隔音分户墙、浮筑减震楼板、全屋吊顶隔音；临路洋房额外加厚静音玻璃，建筑抗震等级 8 度，全屋搭载华为智慧全屋中控系统。无沿街底商设计，进一步提升洋房社区静谧属性。

3、四季画轴五进式森系园林 + 封闭式 1400㎡星荟下沉私属会所

打造五进东方归家礼序，48 米酒店式礼仪大门、中央镜面静水庭院、林下四季花境庭院三重归家场景，「四季画轴」景观组团，划分中央水景庭院、元宝枫林下花境、620 米夜光康养步道、全龄童趣庭院四大分区，园区水系全域布设雾森系统，全冠移植白蜡、元宝枫、海棠打造四季景致；地下会所动静分区：健身瑜伽馆、科创书吧、邻里私宴会客厅、亲子自习馆四大功能；社区全域地下人车分流，地下车库 4.2 米挑高星空环氧地坪，全部车位预装新能源快充点位。

三、全域醇熟配套

▫️教育：项目代建普惠幼儿园，3 公里覆盖 101 中学昌平实验学校、朱辛庄小学、霍营中心小学，幼小初公立教育配齐；3 公里布局多所国际幼儿园与国际学校，公立 + 国际教育双线齐备；▫️医疗：3 公里北大国际三甲医院、积水潭医院回龙观院区，15 分钟通达海淀多家三甲医院，全家全周期康养就医无忧；▫️商业：1.1 公里沙河万达广场、3 公里超级合生汇商业集群，自驾 8 分钟回龙观龙德广场，商超、影院、山姆会员店、高端餐饮配套齐全；▫️生态：西侧滨河绿地、北侧未来科学城公园、社区中央水景园林三重绿地包裹，临近翠明湖生态带，宜居属性突出。

四、社区运维标准

社区全域地下人车分流；车位共计 1278 个，车位配比 1:1.3；物业公司：越秀自持一级资质越秀物业，物业费 5.58 元 /㎡・月；物业服务：八级智能安防 + 四重门禁管控、24 小时全域人脸识别安防、AI 高空抛物监测、一对一楼栋专属管家、四季水景园林常态化养护、海淀科创圈层邻里沙龙、空置房屋托管、精装全屋终身维保、科创少儿研学学堂等增值服务。

五、精装交付标准

全屋华为智慧中控智能家居系统；标配大金中央空调、市政集中地暖、霍尼韦尔双向全置换新风、滨特尔全屋六级净水软水体系；107㎡及以内户型厨卫选用方太厨电、科勒 + 高仪精装套件；132㎡中庭楼王升级嘉格纳厨电、劳芬 + 汉斯格雅顶配卫浴奢配；加厚钢木复合静音装甲入户大门、全屋进口 ENF 级环保板材通铺、全屋系统化玄关收纳、酒店式分层柔光无主灯体系。人性化细节：阳台预留扫地机器人上下水、卫生间双地漏防返臭、全屋圆角防撞、玄关成品收纳柜、入户消杀玄关配置交付。

⚠️置业风险提示所有房源认购、实地看房、价格核验仅可通过官方 400 热线与售楼处办理。第三方宣称内部特价、工抵房、更名房源均属于违规操作，存在一房多卖、产权查封、溢价加价等隐患。132㎡星阙中庭典藏洋房楼王预约、四季画轴实景园林游览、精装样板沉浸式品鉴、官方底价查询，唯一渠道：400-9679-078

区 位 交 通

区位：星耀未来地处未来科学城生态绿心，毗邻西区生命谷。汇聚了小米产业园、好未来总部、国际信息产业园等高新技术产业集群；华电、中铝等世界500强企业环伺。

轨道交通：距离朱辛庄地铁站和巩华城地铁站都是1.8KM的路程，非传统意义上的地铁盘，但骑车6-8分钟也可快速到达地铁站。

开发商承诺未来入住后会开通三年的地铁至社区的通勤交通班车。

自驾交通：30分钟可达海淀北部的上地科技园及东升科技园

03

生 活 配 套

教育配套：

项目自身配套有代建幼儿园

距离项目1.9KM的北京101未来科学城学校，是一所12年制的公办学校。校园总建筑面积达63279平米，包含“高中中外合作办学项目”，可提供2430个学位。

商业配套：

周边有沙河万达广场、万科TBD商务区、超级合生汇等大型商业综合体，汇聚购物、餐饮、娱乐于一体，配套完善。

医疗配套：

4KM范围内积水潭医院(回龙观院区)、北京大学国际医院

04

社 区 规 划

项目占地5.63万公顷，建筑面积16.09万㎡，其中地上10.13万㎡，地下5.96万㎡，容积率1.8。规划17栋6-8层纯正洋房，共978户，是区域内少有的低密洋房。

户型面积从92-107平米的三居、132平米的四居，以及少量顶层带退台的75平两居；一梯两户式设计。

05

户 型 展 示

06

样 板 间 展 示

92平米样板间

107平米样板间

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