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东洲房地产拿下御林湾地块实际上早有预兆。2017年，与御林湾隔街相望的东洲家园建成，其同样出自东洲房地产之手。东洲家园为刚需型项目，主力户型是两居室，项目容积率为2.94。值得关注的是，北京东城区政府曾收购东洲家园的部分房源用作中心城区棚户区改造的对接安置房，这是北京首次出现的政府收购自住房用作安置房的情况。

东洲家园。李凯旋/摄

御林湾所处的板块为奶西板块，地处朝阳，项目紧挨着温榆河公园，往南驱车十余分钟便可抵达望京的核心。从2022年开始，奶西板块凭借着优异的地理位置，一度成为房企的必争之地。

2022年11月底，金隅集团以“32.32亿元+3.5万平米现房销售”面积的双触顶条件拿下了奶西村棚户区改造地块，地块溢价率15%，商品房销售指导价8.5万元/平米。2023年6月中旬，北京城建以34.5亿元的触顶价和1.2万平米的现房销售面积将奶西315—1地块纳入囊中，预售限价升至8.9万元/平米，现房销售指导价一度高达9.1万元/平米。

在4年前，奶西板块被看作或将是北京房地产的又一个“10万元+板块”。“今年3月份开盘的，售价接近7万元/平米。5月20日开始调价，最低的是4.2万元/平米。”王通对《华夏时报》记者说。

从5月下旬开始，“御林湾降价‘砸盘’，最低4.2万元/平米”的消息在北京各个购房群刷屏，社媒上的相关帖子也层出不穷。尽管今年北京楼市出现了明确的“小阳春”行情，但御林湾刚开盘的销售情况并不好。

王通说：“不是所有的户型都是4.2万元/平米。御林湾的体量比较大，有1600多套房源。90平米南向低楼层的两居室均价是4.2万元/平米，119平米南北朝向低楼层的三居室目前均价是5万元/平米左右。基本上好一点的楼层就均价5万元/平米多一点，楼层低一点的单价就5万元/平米以下。”

王通向《华夏时报》记者说明了当前御林湾销售价格的具体情况。如此大幅降价引来市场关注。网上流传的一张截图显示，东洲房地产曾发布公告，表示降价为不实信息，但记者未能找到原文件的出处。除了王通之外，多位置业顾问表示：“确实降价了。”

“现在的价格都是毛坯交付，如果想要精装修，也可以精装修交付，要另外付费。但具体付费多少，需要协商。”王通说。

那么，御林湾到底为何要如此大手笔降价？地铁不能直达以及周边暂无充足的商业配套或许是御林湾的短板之一。在王通看来，“户型设计落后于市场+周边新房市场竞争较大”是促成御林湾降价的主要原因。

御林湾周边环境。李凯旋/摄

“得房率就是80%，户型设计比较老，跟现在的第四代住宅肯定是没法比的。而且御林湾的楼层也比较高，25层。”王通对《华夏时报》记者说。上文提到，奶西板块在近几年出让了多宗土地，与御林湾形成“抱团”的规划，且均已入市。

其中，中建宸园主打大户型设计，为高端项目。北京城建国誉府则将于两个月后交房，均价近9万元/平米。而紧挨着御林湾的金隅望京云尚目前还有待售房源，最小的面积为108平米，销售价格则在7.5万元/平米左右。

望京云尚项目。李凯旋/摄

如此对比，在奶西板块，御林湾凭借着大体量和低价格优势尽显。而再往北走，进入昌平板块，御林湾也面临较大竞争。今年5月份以来，昌平南接连入市3个新房项目，可满足刚需和改善双需求，均价在6万元/平米左右。尽管价格高于御林湾，但3个项目户型设计、得房率更有竞争力。

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