保利摘牌长岭山百亩低密宅地，济南主城改善市场或迎新标杆

7月30日，济南历下区长岭山片区07街区DCL-07-15号优质住宅用地完成出让，由保利发展（山东）有限公司竞得。该地块总面积约106.5亩，规划容积率2.0，是近三年历下区罕见百亩量级、容积率较低的低密纯住宅地块。叠加济南计容新规，这宗地块的成交，或将进一步释放居住空间红利，丰富主城改善性住房供给，为“东强”中轴“衔接带”的宜居版图再添新拼图。

新规激活产品力

罕见百亩量级低密宅地入市

在目前公开的信息中，该宗地块受市场关注的核心点，是百亩体量与2.0的容积率指标。而2025年3月正式印发施行的《济南市建筑工程容积率计算细则》，则为这宗低密地块的产品打造进一步留出了优化空间。

《细则》明确各项地上不计算容积率建筑面积累计上限，要求其不得超过本地块规划地上容积率总建筑面积的20%。相比之前，进一步扩大了容积率支持力度，增加不计容类型，如符合相关条件的小区入口大堂、住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间不计容。

这类容积率计算规则的调整，并非济南独有，已是国内大城市推进“好房子”建设的重要路径。济南也参考了北京、杭州、武汉、南京、天津等多座城市的成熟经验。其中2024年天津发布《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见（第二批）》，通过不计容政策引导社区公共空间多元利用；杭州出台优化建设项目容积率计算规则的通知，放宽底层架空等空间的计容标准，提升空间使用效率。各地政策核心逻辑一致，都是通过规划口径的优化，推动住宅开发转向提升实际居住体验。

回到济南市场，历下区作为主城核心区，新增住宅用地供给规模相对有限。从2023-2025年公开出让地块来看，核心板块单宗纯住宅用地多为中小规模，百亩级完整地块供应较少，且部分容积率较高，对应不同的客群定位。本次长岭山地块为完整百亩体量，容积率2.0，在主城同期供地中密度偏低，楼栋排布、景观营造的先天条件更充裕。叠加新规，开发方可在合规框架内优化公共空间尺度、拓展户型使用场景，在同等建筑面积下提升空间利用率，为改善市场提供差异化产品选择。

省级经开区赋能“东强”

片区产业与配套陆续兑现

跳出单宗地块看板块价值，长岭山的发展始终与济南“东强”战略同频。随着济南高新区、中央商务区功能成熟，处于两者衔接带的长岭山片区，角色正从配套居住板块向产城融合的独立功能单元转变。

2024年11月，山东历下经济开发区正式获省政府批复设立，长岭山片区作为重要区块，规划面积约277.85公顷，定位以居住为主导，融合科创多元产业。作为历下区“一轴三区多园”空间布局的重要组成，《济南市历下区国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》提到，大力推进长岭山片区等重点区域城市更新，加大产业导入力度，完善周边基础设施和生活服务配套，实现功能升级、产业升级、形象升级。

对历下区而言，主城核心区发展空间日趋饱和，长岭山是城区向东拓展产业承载与宜居生活空间的重要抓手。经开区的设立，不仅赋予片区产业发展政策势能，也明确了“产城融合、职住平衡”的发展方向，既要承接中央商务区、高新区的产业与人才外溢，也要构建独立完善的生活服务体系，成为历下东部新的增长极。

在产业端，长岭山片区锚定新一代信息技术、生物医药等方向，同步布局未来产业，已陆续引入一批优质企业与项目。依托历下区全市首位的经济实力，片区产业导入具备一定资源支撑。

而长岭山片区的配套端则已实现实景落地：经十路、世纪大道、凤凰路构成主干路网，地铁4、6号线双线环伺；历山双语学校新校区启动招生，山姆会员店济南首店、玖玺广场等商业体投用，济南市中心医院东院区等三甲医院就近布局，长岭山山体公园、历下文体中心、科技馆东馆覆盖全龄休闲需求。产与配的同步兑现，让长岭山具备了承载更高品质居住需求的基础。

供需同频

人居迭代与片区发展双向奔赴

经过多年开发，长岭山片区已有多个住宅项目相继交付，居住氛围日渐浓厚，居住产品也随片区发展持续迭代。随着科创产业人群不断集聚，片区居住需求正从“有房住”向“住得好”逐步升级。

本次出让的百亩低密地块，契合了片区人居产品升级的节奏。作为近三年历下区较少出现的2.0容积率百亩纯住宅用地，低密指标支撑起更舒展的社区规划与更丰富的景观场景，匹配品质改善客群对居住舒适度的要求。

作为拿地主体，保利发展深耕山东十九载，以济南、青岛为双核心战略支点辐射全省七城，落地67座品质项目，累计服务超23万户业主。此前，落子济南的保利琅悦，凭借精准改善定位与产品力实现全盘去化，成为济南主城现象级改善标杆。此次落子长岭山，既是对板块价值的认可，也是其主城改善布局的进一步延伸。

从片区发展逻辑看，这是一场双向的适配与奔赴。成熟的产业基础、完善的生活配套，为低密改善产品提供了土壤。而该地块的开发建设，也将进一步丰富片区住宅产品谱系，充实区域人居承载力。一方面，稳定的品质居住供给能够助力片区留住科创产业人才与主城改善人群，减少跨区通勤的职住分离现象；另一方面，新增居住人口将带动社区商业、便民服务等配套的精细化升级，推动片区生活氛围向成熟宜居进阶。标准化的开发与物业服务模式，也能为片区居住品质升级形成示范，带动人居环境与产业升级同频共振。

在历下主城土地资源日渐紧张的背景下，每一宗核心板块宅地的出让，都承担着优化居住供给、完善城市功能的作用。后续该地块将呈现怎样的产品形态，又将为片区人居品质带来怎样的变化，仍有待市场持续观察。