不出所料，房价将开启5年上升周期

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不少朋友私下和我聊楼市，说起房子，多多少少都带着几分感慨。

这五年，楼市完成了一轮巨大的情绪反转。曾经人人看重的家庭资产，在持续调整之下，很多人持有起来满心忐忑。

不少业主挂牌许久，几番降价才能引来看房人；准备置业的普通人，迟迟不敢下手，总担心踩在半山腰，干脆选择持币观望。

持续数年的调整还要走多久？房产保值的逻辑，还能不能成立？

今天聊一个值得认真思考的判断：不出所料，房价将开启5年上升周期。

当然先把话说透，这不是全民普涨的狂欢行情，不会重现早年闭眼买房增值的盛况。未来回暖，集中在优质房产的价值修复。选不对标的，依旧很难分享周期红利。

从2021年下半年算起，这一轮楼市调整，一晃已经接近五个年头。长达数年的调整，正在充分消化前期积累的各类风险。

2026年上半年，全国新房成交均价小幅波动，二手房市场分化尤为突出。中指研究院监测显示，部分人口持续流出的小城，二手房价格持续回调，廊坊、榆林部分片区楼盘，价格较高点明显回落，不少高位入场的家庭承受了账面浮亏。

但我们更要看见市场冰火并存的一面。

深圳、杭州核心地段新房热度持续回升，优质板块价格稳步上行；反观不少城市远郊房源依旧承压。70个大中城市里，已有20城新房价格开启环比回暖，回暖城市的数量正在慢慢增加。

成交端虽然整体依旧偏谨慎，2026上半年全国商品房销售面积处于低位，连续四年没能站稳10亿平方米关口，房企拿地投资也更为审慎。

但市场心态正在发生微妙转变。超过六成刚需此前选择观望，随着底部信号增多，看房意愿正在回暖；不少业主不再盲目大幅折价抛售，开始等待市场企稳。

长达五年的调整，本质是一场优胜劣汰的行业洗牌。缺少产业支撑、留不住人口的区域，房产价值持续承压；拥有产业优势、人口持续涌入的核心城市，资产韧性不断凸显，市场正在为新一轮修复积蓄力量。

房地产市场从来没有永恒的单边下行，周期性，是行业根深蒂固的特征。

翻看海外成熟市场不难发现，楼市下行周期大多维持3至5年，充分调整之后，往往迎来较长时间的修复窗口。当然我们也要理性区分，中外土地制度、城镇化节奏截然不同，美日楼市经验只能当作参考，不能直接照搬套用。

放到国内市场来看，持续近五年的调整，风险释放已经相当充分，越来越多底部信号浮出水面。

2026年6月统计数据显示，一线城市新房价格连续多月环比回暖，二手房市场韧性更强；二线城市房价逐步止跌，全国商品房库存持续回落，供需失衡的局面慢慢得到缓解。

持续多年恐慌抛售的现象逐步消散，一部分刚需、改善群体主动走出观望状态，情绪主导的下行阶段，基本临近尾声。多重迹象表明，市场最艰难的时刻正在慢慢过去。

支撑未来五年修复周期，背后有四层难以忽视的底层逻辑。

首先是供给侧迎来实质性出清。

经过这一轮深度调整，大量中小民营房企逐步淡出公开土地竞拍市场，土地资源不断向央国企、稳健经营的头部房企集中，楼盘烂尾风险大幅下降，新房交付安全性持续提升。

全国新房开工规模，对比行业巅峰明显收缩。按照当前建设节奏，未来3至5年新房入市总量很难匹配核心区域合理居住需求，地段优越、品质过硬的房源，稀缺性会越来越突出。优质房源供给收紧，为价值修复打下坚实基础。

其次，政策持续托底，稳稳夯实市场底部。

央行3000亿元保障性住房再贷款持续落地，有效盘活存量房源；全国首套房最低首付下调至15%，房贷利率长期处在历史低位。带押过户全面普及，卖旧买新税费优惠不断优化。

调控思路早已发生转变，重心从抑制过热转向稳定市场预期。一系列政策组合拳持续发力，推动行业平稳转型，筑牢楼市稳定的基本盘。

再者，人口流动与置换需求，形成长期支撑。

改善居住的需求正在逐步释放，核心城市中大户型改善房源成交占比持续走高，卖旧换新的置换链条慢慢打通。

全国总人口虽然见顶，但人口持续向一线、强二线都市圈集聚的大趋势没有改变。高新产业汇聚的城市，不断吸引就业人群，源源不断催生居住需求。对比日韩，我国城镇化依旧还有推进空间，人口结构缓冲空间更大，楼市基本面拥有更强支撑。

最后，房产作为家庭核心资产的属性并未消失。

央行调研显示，城镇家庭资产当中，房产占比接近六成，承载着绝大多数普通人多年积蓄。持续的房价下行，会直接冲击居民资产负债表，进一步压制消费活力。宏观层面，有充足动力维护楼市平稳运行。

当下百城住宅租金回报率稳步修复，持有房产的现金流压力持续降低。新一轮修复不会出现短期暴涨，更偏向温和慢牛，核心城市优质房产将依托时间，稳步完成价值回归。

讲到这里，还是要客观提醒大家，不要对行情抱有不切实际的幻想。

未来五年的上升周期，机会具备明显的结构性特征。简单来说，只有少数城市、优质房源，能够充分享受回暖红利。

城市之间的分化会进一步拉大。一线、强二线核心片区率先企稳修复；人口持续外流、库存高企的三四线城市，以及大城市远郊板块，上涨动力偏弱，部分区域仍存在调整压力。

同一座城市内部，差距同样会持续拉开。配套完善、品质过硬的改善住宅流动性更强；地段偏远、物业老旧、缺乏资源加持的房源，很难跟上修复节奏。

依靠买房躺赢的时代彻底落幕，往后楼市，机会集中在选对城市、板块与产品。

五年下行周期逐步临近尾声，长达五年的修复窗口缓缓开启。

这是市场周期、政策调控、供需格局、大众预期多重共振催生的结果。房地产正式告别高速扩张，迈入高质量发展阶段，新一轮行情，本质就是风险充分出清后的价值重估。

周期拐点悄然来临，读懂无处不在的市场分化，聚焦优质资产，方能抓住时代赋予的机会。市场变化瞬息万变，每个人情况各不相同，理性观察，从容应对。