物业费批量下调背后：存量房告别高价低配重塑定价平衡

21世纪经济报道记者 吴抒颖

一线城市开始对质价不符的物业费“说不”。

今年6月以来，增城区发展和改革局集中清理超标准物业收费，整治“高价收费、低配服务”乱象。最新统计显示，增城累计实现11个小区物业费主动或依规下调、8个项目取消超一级收费标准。

此次物业费用调降之后，这些小区的物业费普遍从高于3元/平方米/月降低至2.8元/平方米/月，该标准为普通住宅物业服务一级收费政府指导价的上限。

房地产市场下行，物业费用却仍然高企，住房消费者对此敏感度提升。全国范围内，物业服务“质价不符”导致的收缴率偏低问题愈发突出。

广州增城此番主动协调，是一种积极作为。

物业服务行业长期缺乏可量化的服务管理标准，住房消费者可感知的服务普遍是“四保”，而物业服务费的溢价部分体现得并不明显。

官方积极介入，能够有效缓和住房消费者与物业服务公司之间的关系，提升物业费收缴率，促进良性循环。

增城并非个例。近年来，青岛、重庆和天津等城市也对物业费收取标准进行调整。物业服务作为住房维护的可选服务，未来如何在质价匹配中找到平衡，仍有待观察。

“质价不符”

物业费调降，本质原因是前期物业服务价格“超配”了。

根据广州市物业服务收费管理政策，普通住宅前期物业服务一级收费政府指导价上限为2.8元/平方米/月。

这条管理政策有可突破之处。政策指出，针对建筑标准、配套设施、规划品质优于普通一级住宅的楼盘，允许开发商申请“超一级”收费批复，经发改部门核定后可突破指导价上限，这一批复设置5年试行有效期。

此次被批量下调物业费的小区中，就存在不少因被认定不符合高价收费标准而被下调的情况。

回到5年前的起点，当时的物业费定价符合市场的预期，也在购房者的接受范围内。

可供对比的是，中指研究院专题研究显示，在样本市场中，物业费价格每提高1元/平方米/月，对应房屋成交均价上涨约5.3%。

基于可比变量，北京市2025年住宅二手房成交项目情况显示，项目物业费单价每提升1元/平方米/月，对应住宅项目成交均价提升约2778元/平方米。高房价带来的高资产价值，使业主对物业服务的支付能力和意愿相应提升，形成了“高房价—高物业费—高品质服务—资产保值增值”的正向循环。

但增城此次调降物业费的小区，则明显已经进入另一个循环之中。

增城此次调降物业服务费用的小区有御溪世家、国璟花园、广州院子等。这些小区当时入市销售的价格普遍并不低。以御溪世家为例，2021年开盘时单价超过2万元/平方米，但目前已经回落至1万元/平方米左右；国璟花园当前的二手房成交价也已低于1万元/平方米，与高位相去甚远。

这些小区入市之时在增城是高品质小区，申请“超一级”物业收费也在情理之中。当时，这些小区的收费普遍高于3元/平方米/月，御溪世家为3.2元/平方米/月，国璟花园为3.1元/平方米/月。

近些年，业主们开始对这一收费标准提出质疑。

一位所在小区刚调降物业费的业主告诉21世纪经济报道记者，“我们小区的物业服务水平并未明显比（收费标准）2块多的高，无论是清洁频次还是安保维护，业主都没有明显感知，我们认为这部分溢价是有点高的。因为物业费太贵，所以小区的收缴率也比较一般，如果调降物业费能够带动更多的业主交物业费，对我们的资产增值是有好处的，没有物业的小区并不可取。”

普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓认为，作为负责物业管理收费审批监管的主管部门，增城区发改局本次主动作为，对不符合原有申报服务标准的小区物业管理收费进行调降，一方面是依法依规办事，另一方面是顺应了相关小区居民的合理诉求和民意呼声，其纠偏减负、主动承担责任的做法值得全市其他区域积极效仿。

肖文晓认为，在过去几年房地产行业调整的背景下，由于房价下跌乃至项目亏本销售，开发商依靠销售环节利润补贴后期物业管理成本的做法举步维艰，甚至出现个别房企违规抽调物业资金补贴开发业务等“反向抽血”的乱象，而不少出险房企的楼盘在销售阶段承诺的物业服务标准也早已名不副实，因此继续执行原有批复的收费标准已不再适用。

企业作为

增城并非全国首个对质价不符的物业费乱象开刀的区域。在此之前，重庆、青岛和天津等城市均通过各种手段为物业费设下上限，当时也曾引发过市场的讨论。

一位物业服务企业的中层管理人士告诉21世纪经济报道记者，“一两年前要求物业公司调降物业费，物业公司多数都会很抗拒。当时也有物业公司通过各种方式与各方周旋，因为当时多数物业公司都认为市场会自我调节，最终达成平衡，但最终却形成了负循环，如果物业费不调降，收缴率会进一步下降。”

中指研究院在近期的一份研报中也提到了这种现象。

中指研究院表示，当前物业行业正处于调整期，房地产市场从增量开发转向存量运营，物业服务从“附属产品”升级为“独立赛道”，但行业整体尚未完成这一转型的能力储备。

“一方面，人力成本持续攀升、物业费调价机制僵化，企业利润空间持续压缩，被迫缩减服务投入、精简人员配置，服务品质难以保障；另一方面，头部企业与中小企业的能力分化持续加剧，资源加速向头部集中，大量中小物业企业陷入‘投入不足—品质下滑—收缴率下降—投入进一步压缩’的恶性循环，行业整体服务能力的修复基础仍不牢固。”中指研究院表示。

在此背景下，物业公司只能积极自救。

上述中层管理人士谈及，近期其负责的广州某楼盘的业主提出了调降物业费的诉求，虽然调降物业费给日常运营带来了一些压力，但集团经过权衡后仍然认为应该调降物业费。

“这个楼盘的入住率和收缴率都在及格线上，对我们目前的运营来说暂时还在盈亏平衡点上。现在的物业企业，只要能够保证盈亏平衡，是不会主动去提出退盘的，都愿意和业主协商。”上述中层管理人士表示。

未来，物业服务行业的增量空间，也应该聚焦于让住房消费者体验到服务价值，并实现资产增值。

中指研究院认为，为了将优质服务落到实处，企业需积极探索与生活服务深度融合的新路径，让基础服务成为连接业主的纽带。落实服务不应仅局限于保安、保洁等传统“四保”业务，而应以此为切入点，敏锐捕捉业主在生活场景中的多元化需求。

“通过将服务触角延伸至居家养老、托幼教育、家政维修等领域，企业能够在解决实际生活问题的过程中体现服务价值。这种以生活服务为载体、以解决问题为导向的落实方式，不仅丰富了服务内涵，更让业主在日常交互中真切地感受到物业的存在感与不可或缺性，从而化解供需矛盾。”中指研究院强调。