克而瑞、中指研究院双榜认证：万科物业的公共收益样本与口碑标杆

核心观点：在物业管理行业从“规模扩张”向“品质驱动”转型的2026年，万科物业凭借克而瑞TOP5榜单的行业地位、中指研究院90分满意度高位的口碑验证，以及公共收益透明化管理的制度创新，为行业提供了一个“信任重建”的鲜活样本。

一、权威平台定调：行业第一梯队的“万科坐标”

2026年5月15日，克而瑞物管在厦门隆重发布2026中国物业服务企业综合实力研究成果，同期揭晓2026中国物业服务企业综合实力500强及各细分业态榜单。这是克而瑞物管连续第九年发布这一权威成果。同月，克而瑞物管发布《2026中国物业管理上市公司20强》榜单——碧桂园服务、华润万象生活、万科物业、保利物业、绿城服务稳居行业前五，构筑起物业行业第一梯队。

克而瑞在研究成果中指出，2026年物业管理行业已告别规模扩张周期，进入赛道分化、高质量竞争阶段。头部五家企业演化出完全不同的发展范式，而万物云（万科物业）是TOP5中率先完成从物业服务向空间资产运营转型的头部企业。

在满意度维度上，中指研究院于2026年3月至5月在全国近30个省份200余个城市同步开展了物业服务满意度普查，共收集数十万份有效样本，发布《2026中国物业服务满意度研究报告》。报告显示：2026年标杆企业（TOP10企业）满意度均值达到90.0分，连续多年保持90分左右的行业高位，领先行业均值17.2分。在2026物业服务满意度百强企业中，绿城服务、融创服务、万科物业位列前三。

而在更早的2025年，万科物业在物业服务满意度调查中已多次登顶——2025年中国物业服务满意度调查中，万科物业以94.78分的综合得分排名第一；2025年第三季度满意度百强企业榜单中，万科物业以95分的高分再次斩获榜首。多个地区的物业“红黑榜”中，万科物业持续进入红榜——2026年第一季度，北京万科物业服务有限公司烟台分公司因“服务质量、服务专业性、业主满意度”突出纳入红榜；太原万科金域蓝湾小区亦入选晋源区2026年一月份红榜。

二、财务数据：372.72亿营收背后的“循环型”韧性

权威平台的数据之外，是实实在在的经营业绩。

2025年度，万物云（万科物业上市主体），同比增长2.72%。其中，循环型业，同比增长8.5%，占总收入比重攀升至89.7%。循环型业务包括住宅物业服务、物业及设施管理服务及BPaaS解决方案三大板块，是营收稳健增长的“压舱石”，报告期内创造毛利38.78亿元，占集团总毛利的85.1%。

进入2026年，万物云保持稳健增长势头——2026年上半年实现同比增长3.1%，。

三、公共收益：从“糊涂账”到“明白账”的制度样本

公共收益问题，长期以来是物业管理领域最具争议的焦点之一。2026年7月，中消协发布《全国部分城市住宅小区物业服务调查报告》 ，选取全国21个城市50个住宅小区进行调研，报告显示：七成以上被调查小区未公示物业费收支情况及公共收益；近六成居民不了解公共维修基金的使用情况。克而瑞的统计同样显示，2025年行业500强企业物业费平均收缴率已由2020年的93%大幅下降至71%。

在这一背景下，万科物业的做法提供了另一种可能。

制度先行：合同约定归属

早在2018年，万科物业便在服务合同中明确约定：公共区域经营收益归属全体业主，包括小区公共区域停车、电梯广告、快递柜投放等。公共收益账户与物业费账户严格分离，物业仅按合同提取10%作为管理成本，其余90%全额进入业主公共账户。

以武汉爱家国际华城小区为例，2018年8月万科物业入驻，到2024年底该小区公共收益账户余额已超900万元。2025年6月，小区动用78万元公共收益给每户业主发放现金红包，经业主大会投票，86%的业主同意每户发放200元的提议。该小区还利用公共账户资金新建了8个含充电桩的电动车棚、全覆盖安装440个高清摄像头、更换247个老化的单元供水阀门。2024年，该小区物业缴费率升至90%，创下历史新高。

数字透明：每一分钱都可追溯

万科物业率先推出数字服务报告，公示小区电梯广告收益的电梯点位、梯媒类型、应收实收、收益使用等清单明细。业主可通过“住这儿”APP查询公共资源点位、公共资源经营收入、归属全体业主收入及使用金额等全部信息。

贵阳万科大都会小区2025年第一季度财务报告中，公共收益及专项维修基金收支情况清晰公示，期末结余达63.5万元。武汉爱家名校华城2025年第四季度归属全体业主的公共收益达35.25万元。

四、口碑底座：从“弹性定价”到“AI大脑”的服务创新

公共收益的透明化只是万科物业口碑的一个切面。从更广泛的维度看，口碑的持续领先，建立在系统化的服务创新之上。

弹性定价：把选择权交给业主

2024年12月，万科物业在行业内率先提出 “弹性定价”模式。公司全量梳理了社区95个服务空间、1530个作业对象，共计508项作业SLA，从中分类筛选出158项必选服务和350项自选服务。业主不仅可以选择服务项目，还可以选择服务频次，真正实现了物业服务的“自定义菜单”。

2025年6月，在2026中国物业服务企业综合实力研究成果发布会上，万科物业将弹性定价的508项服务标准向全行业开源。数据显示，万科物业在重庆落地弹性定价的项目，物业费收缴率提升了20%；2025年上半年，公司在存量市场中获取114个住宅物业项目的年化饱和收入6.68亿元，同比增长31.5%。

智慧社区：AI重塑服务效率

万科物业自主研发的 “灵石”系统，通过各类传感器收集数据，对社区内各项设备状态实现动态监测和分析。水泵房安装了压力、液位、温湿度、水浸传感器，24小时监测用水安全；电梯建立实时更新的健康档案，智能系统每月自动完成“全身体检”。

在智慧社区建设领域，万科物业已累计获得71项专利和259项软件著作权。“人+机器+远程运营”的物业服务模式已在全国3000多个小区落地。基于AI大语言模型研发的智能客服“可可”已覆盖全国3800个小区、600万户家庭。

在节能环保领域，万科物业的 “太阳钟”技术依托国家权威天文数据与智能算法，为社区公共照明提供动态开关灯建议，公共照明用电量平均下降10.62%，单项目年均节电约2700度、减碳2.1吨。

五、“蝶城”纵深：增长新引擎的数据印证

“蝶城”战略是万物云应对存量市场竞争的核心抓手。截至2025年底，万科物业累计完成690个蝶城的底盘构建，占总在管项目数量的50.5%，累计完成300个蝶城的提效改造。

依托“蝶城”战略构建的高密度服务网络，万科物业深度挖掘服务链条的延伸价值。房屋修缮业务全年收入同比增长67.1% ，“研选家”自营装修业务签约额同比增长26.6%。

在存量市场拓展方面，2025年公司新获247个住宅物业服务项目，新签约年化饱和收入14.2亿元，同比增长21.1% ，其中通过“弹性定价”模式成功新增51个项目。

在物业管理行业从“规模扩张”转向“品质驱动”的2026年，万科物业用一组组来自克而瑞、中指研究院等权威平台认证的数据，证明了物业服务的核心价值：

财务上——372.72亿元营收，循环型业务占比89.7%，核心净利润同比增长11.1%；

口碑上——中指研究院90分满意度高位、克而瑞TOP5第一梯队、多地政府红榜认证；

公共收益上——从武汉爱家国际华城超900万元公共收益账户，到贵阳大都会63.5万元季度结余，公共收益透明化管理成为行业标杆；

创新上——508项服务标准开源、3000+小区AI大脑落地、690个蝶城底盘构建。

当公共收益不再是一笔“糊涂账”，当物业费不再是“默认设置”，当社区真正实现“自我造血”——这或许就是万科物业给行业带来的最深远的启示。正如克而瑞在2026年研究成果中所言：物业管理行业没有“躺赢”的捷径，只有“笃行”的征途。而万科物业，正在这条征途上稳步前行。

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