248轮竞价、溢价率25.84%，中海在酒仙桥连落两子

7月28日，北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块（以下简称"酒仙桥地块"）迎来现场竞价，吸引越秀、招商、建发、保利、绿城、中海6家房企参与。最终，该地块由中海以约46.81亿元竞得，溢价率约25.84%。此次拿地，是中海时隔8个月再度在北京土拍市场出手，同时也是该企业继中海万吉玖序之后，在酒仙桥板块斩获的第二宗地块。

完善的生活配套、片区已验证的新房去化表现，共同推高了酒仙桥地块的市场热度。北京商报记者实地调研了解到，该地块临近地铁14号线将台站、东风北桥站，颐堤港、久隆生活广场等商业资源环伺。目前板块新房库存持续走低，存量项目供货步入尾声：北京宸园临近清盘，中海万吉玖序去化率已接近八成。

6家房企争夺，中海与越秀缠斗至最后一刻

出让文件显示，酒仙桥地块土地面积约2.31万平方米，规划建筑面积约5.78万平方米，用地性质为R2二类居住用地。

该地块线上报价环节即收获6轮出价，线下竞价阶段竞争更为激烈。建发从竞拍伊始便表现出对地块的浓厚兴趣，率先出价；近期连夺两宗地块的招商蛇口随即跟进。竞拍前半程，建发相继与绿城、招商蛇口、越秀等房企展开多轮争夺。

线下竞拍进入后半程，中海加入竞价并持续发力，与越秀缠斗至最后落槌。最终，经过线下248轮激烈角逐，中海以约46.81亿元、溢价率25.84%竞得酒仙桥地块。

从区位来看，酒仙桥地块周边双地铁线路为居民提供了便利的出行条件。北京商报记者实地探访发现，地块向北约800米为地铁14号线将台站，步行约13分钟；向西约1公里则为东风北桥站，步行约16分钟。

双地铁加持之下，酒仙桥地块还具备较为成熟的生活配套。地块南侧约330米便是久隆生活广场，步行约3分钟可达，包含餐饮、亲子娱乐、购物等综合业态，可满足居民日常生活需求。稍远位置地铁将台站附近的颐堤港则可进一步满足进阶消费需求。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，酒仙桥地块所处板块位置优越、配套成熟，属于朝阳东部城市更新核心区，加之北京宸园珠玉在前，本宗地块自然吸引了多家开发商参与竞拍。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，酒仙桥地块已剥离复杂业态，为纯住宅用地，且周边配套成熟，这些明确利好大幅降低了房企的开发与销售风险。

前作去化近八成，中海时隔8个月再度出手

对于中海而言，酒仙桥板块并不陌生。2024年11月，中海曾以153.32亿元的高价竞得酒仙桥+小红门+十八里店组团地块，其中酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块后续开发为中海万吉玖序。

如今中海再度加码酒仙桥，得益于前期项目取得的良好市场表现，企业持续看好板块发展潜力与置业需求储备。北京市住建委数据显示，截至7月25日，中海万吉玖序370套房源已完成网签292套，去化率78.92%，成交均价约11.18万元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅表示，当前阶段，中海在该区域布局新项目暂无强劲竞品，且区域具备较高的价格承载能力。依托中海万吉玖序一年多的销售运营，中海沉淀了扎实的客群基础，充分掌握区域购房者需求特点，便于开展精准产品定位。

郭毅同时指出，中海万吉玖序现有营销案场可复用至新项目，有效控制营销开支。多重优势加持下，中海能够接受较高楼面地价获取酒仙桥新地块。

此次中海竞得酒仙桥地块，距离其上一次在北京拿地已时隔8个月。北京商报记者梳理发现，上一次中海在北京拿地还要追溯至2025年11月，以12.48亿元竞得通州区老九棵树南地块。

许久未拿地，出手便是大热地块。郭毅表示，中海此前在酒仙桥板块取得的良好销售成绩，是在区域整体仍处于规划推进、二期拆迁尚未完成的背景下实现的。进入今年以来，酒仙桥城市更新节奏明显提速，片区各项重点配套工程加速落地，区域价值迎来实质性兑现期。

从推售节奏来看，郭毅认为，酒仙桥地块主力销售周期集中于今年底至明年初，恰好与片区城市界面更新、商业、教育、景观等核心配套的落地节点高度契合，为项目后续价值提升与价格上行预留了充足空间。

不过，郭毅也指出，酒仙桥地块楼面价比中海万吉玖序高出约1万元/平方米，如何通过差异化的产品力、场景感与居住价值，匹配全新的价格体系、兑现进阶的产品价值，将是中海后续打造新项目的核心考量重点。

高去化支撑，朝阳区域热度持续领跑

自2024年起，朝阳区土地市场热度持续走高，区域内不仅诞生多宗百亿级地块，地块溢价水平也稳居近三年全市首位。北京商报记者梳理发现，2024年以来，北京合计出让4宗总价超百亿元地块，其中3宗位于朝阳区。

具体来看，2024年，酒仙桥+前苇沟+中关村地块由中建智地+朝开+江苏绿建以112亿元摘得，后续开发为北京宸园；2025年，黄杉木店+孙河组团地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以126亿元摘得。

土地市场持续火热，依托区域楼市基本面的有力支撑。北京市住建委信息显示，截至7月25日，北京宸园606套房源已网签581套，去化率达95.87%，成交均价约11.03万元/平方米。

区域新盘保持较高去化水平，进一步提振了房企的拿地意愿。近三年北京土地市场单宗地块最高溢价纪录同样诞生于朝阳区。2025年9月，朝阳区太阳宫地块被中建智地以约43.15亿元竞得，溢价率达39.18%，创下近三年北京土拍单宗地块溢价峰值。

郭毅表示，朝阳区在地块运营层面具备成熟思路：核心优质地块依靠高溢价吸引市场关注；条件偏弱的地块则采用捆绑出让方式，在市场调整期促成百亿级土地成交。无论市场行情如何，区域土地价值持续得到凸显。

朝阳区持续推出处于城市核心区位、城市界面成熟、配套资源完善、短板较少的地块，广渠路地块便是典型，后续甜水园地块同样具备优势大于短板的特征。在同一能级的行政区中，仅有朝阳能够持续供应核心地段优质土地；海淀区、东城区、西城区缺乏同类标的，丰台区、石景山区地块竞争力相对有限。多重因素之下，促成了朝阳区土地市场表现一枝独秀。

北京商报记者 李晗