北京
文/深圳进深 严明会
首开去化不理想，位于深圳龙岗的合正方州瀚府。
加推又降价了。
前几天，项目拿下第二张预售证。
房源为1栋一单元和1栋二单元，面积为96-201㎡产品，共315套。
备案单价3.91-6.68万/㎡，均价4.92万/㎡。
可对比的是，去年12月，项目首次取证入市。
产品面积段96-230㎡，主要面积段还是96-137㎡，200㎡以上只有几套。
而这次加推，产品面积200㎡以上的同样只有几套，主要面积是96-190㎡的户型。
当时备案单价3.95-7.37万/㎡。
这次加推，备案价无疑更低了。
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项目折后价，相比更明显。
这次加推，96㎡三房折后总价284万起。
而首开三房折后总价331万起。两相对比，相差近50万。
值得一提的是，瀚府作为合正方州二期。
其实首开之时，就比一期价格低了不少。
价格一再调整，跟项目去化不太理想有很大关系。
进深网查了下，合正方州瀚府2025年12月16日首次拿证入市。
当时推出504套房源，至今7个月，网签去化仅29%左右，还不足三成。
可对比的是，同位于龙岗的乐宸花园，在去年10月23日取证入市。
只比方州瀚府早了一个多月。至今的网签去化已有71%左右。
这个差距还是挺大的。
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合正方州瀚府的缺点，其实还是比较明显。
1）相比眼下的很多新国标新规盘，项目本身是超高层、居住密度较大。
整个合正方州，是一个百万级大盘。
由合正集团打造，总占地面积约22万㎡，总建筑面积超180万㎡，共分4期开发。
项目一期为合正方州润园及合正方州泓园，都已经卖完。
另外还有合正方州雅居，是公租房。
而在卖的二期合正方州瀚府，总占地面积约3.05万㎡，总建筑面积约27.4万㎡。
容积率6.6，计容建筑面积约20.11万㎡。
瀚府共由6栋超高层组成，楼高在46-53层。
其中1栋一单元，2栋一、二单元47F；1栋二单元46F，3栋一单元53F，3栋二单元52F。
相比眼下3点几甚至以下容积率，以及80米限高的新国标盘。
合正方州瀚府的数据确实不那么好看。
2）曾出现资金问题停工，外界对项目的交付品质也存在疑虑。
这个项目，由于合正集团资金问题，曾一度停工。后被信达+建设银行注资盘活。
目前合正集团只是挂个牌子。股权上就可看出。
合正方州开发主体为深圳市中龙信合投资有限公司（以下简称“中龙信合投资”）。
该公司目前由建信信托和深圳建信投资分别持股60%、40%。
其中，建信信托为建设银行旗下，深圳建信投资则为信达投资旗下公司。
中龙信合投资董事长为袁斌，总经理为余继东。
项目虽由信达和建行接手了，交付问题不大。但品质会不会缩水，是市场疑虑的地方。
这其实也是为什么项目一直能做价格调整的原因。
毕竟，像这种已经因资金问题被接盘的项目，赶紧快进快出，回流资金才是正道。
3）区位也是其中一点。
整个瀚府项目，虽位于龙岗中心城，但属于吉祥板块。
相比中心城核心区域，地段上的优势肯定会稍弱些。
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当然，优势也是有的。
1）附近地铁交通、公共配套、休闲绿化，是一大亮点。
项目通勤还算方便，距离地铁3号线吉祥站三四百米；
周边还有科技馆、青少年宫、公共艺术馆、深圳书城龙岗城“三馆一城”，距离区政府也不算远；
另外，楼下就是龙岗河，平时休闲、跑步、骑行，出门就是，还是比较方便的。
2）由于价格的连续调整，目前来说，项目的性价比还是挺足的。
户型方面，这次加推的96-190㎡面积，户型都算方正实用。
据说不加赠送得房率约为78%，加上赠送能到92-95%。
得房率对比一期有不少提升。
少有的不足，1栋一单元96、111㎡的户型，竖厅设计；
客厅的开间不算大，餐厅也比较局促。
1栋二单元，都是130㎡以上的大户型；
其中137、166㎡两个户型，有一个卫生间对着餐厅和客厅。
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