天津
大家好，我是局长。
今天下午3点，朝阳酒仙桥要炸了。
不是拆迁的炸，是土拍的炸。
六家央国企——招商、保利、中海、越秀、建发、绿城，已经磨刀霍霍，冲着酒仙桥1019-0013-1地块去了。
一块2.31万平米的纯住宅地块，37.2亿起拍。什么概念？起始楼面价6.44万/平。
酒仙桥，凭什么？
壹｜一块被"拆"出来的香饽饽
这块地有意思。
年初朝阳区的供地计划里，酒仙桥0013地块原本是一个整体项目——占地4.27公顷，容积率2.8，限高60米。
结果进了正式供应清单，拆了。
西边一半先拿出来，就是明天要拍的0013-1地块：2.31公顷，容积率2.5，限高80米。托幼用地被挪到了东南角，不在本次出让范围内。
更绝的是，地块东南侧还含半幅街坊路，路宽4米。另外半幅？等0013-2的开发主体来建。
说白了，这是给开发商"减负"——剥离了商业、剥离了教育配建，纯住宅、纯住宅、纯住宅。
1号地把包袱甩得干干净净，2号地却要接住教育用地配建。这不就是"先富带后富"的土拍版吗？
但不管怎么说，这块地的成色，肉眼可见地好了。
贰｜双地铁+商业步行可达，配套成熟得不像话
地块向北约800米，地铁14号线将台站，步行13分钟。向西约1公里，东风北桥站，步行16分钟。
双地铁环绕，这在四环到五环之间的地块里，算得上顶配了。
商业更近。地块南侧约330米就是久隆生活广场，步行3分钟。再远一点，将台站旁边的颐堤港，进阶消费也够了。
医疗方面有华信医院，教育方面3公里范围内有北京市第八十中学枣营分校、日坛中学东润分校。三甲医院望京医院也在辐射范围内。
有业内人分析：酒仙桥是朝阳东四环少见的连片开发高端居住区，有望摆脱传统城区豪宅与老旧社区交错的格局。
翻译成人话：这是一个正在"脱胎换骨"的板块。
叁｜邻居已经用真金白银投了票
这块地敢卖6.44万/平的楼面价，不是凭空喊的。
往东不到500米，两个项目已经替市场交了答卷。
北京宸园，2024年6月中建智地联合体拿地，住宅楼面价约6.6万/平。当年10月开盘，首日认购61.5亿。截至7月25日，606套房源网签581套，去化率95.87%，成交均价约11.03万/平。
中海万吉玖序，2024年11月中海拿地，楼面价约6.44万/平。2025年5月开盘，首日销售额63.7亿。截至7月25日，370套房源网签292套，去化率78.92%，成交均价约11.2万/平。
两个项目累计销售额高达175.42亿元。
周边还有上东郡、壹亮马等高档小区，二手挂牌价都在10万左右。
数据不会说谎——酒仙桥板块的购买力，已经被反复验证过了。
肆｜谁会拿下？招商的"提前量"意味深长
六家报名房企，清一色央国企。
上半年北京土拍市场，招商蛇口和建发房产拿地积极性最高，都参与了5场土拍。中海和越秀上半年一宗地都没拿下。
但这次有个细节值得玩味。
在地块正式开拍前，招商蛇口已经抢先发布了招标计划，投资估算达56.58亿元。
这个"提前量"打得，几乎等于在说"我已经看好了"。
当然，招标计划不等于一定会拿下，但这至少说明招商的测算模型是算得过账的。
综合来看，招商蛇口是这次最有竞争力的选手。建发在北京已有一年未拿地，补仓意愿强烈；中海在酒仙桥已有万吉玖序的成功经验，续盘逻辑通顺；保利和绿城也不会轻易放手。
但招商的"提前亮牌"，多少透露了些底气。
伍｜未来卖多少？11万+是底线
地块2.5的容积率，在四环到五环之间算稀缺的。限高80米，可以做到25层左右的高层产品。
中小体量（总共也就5.78万方，按套均150平算，不到400套）便于快速周转。
这个地块条件明确指向高端改善客群。
如果产品力够强、品牌溢价够高，冲到12万+也不是不可能。酒仙桥板块目前新房均价约10万/平，但宸园和万吉玖序已经把这个天花板捅破了。
局长说
一块6.44万/平楼面价起拍的地，放在两年前可能不算什么。但在2026年整体地价向下调整的市场里，这个价格依然坚挺，本身就说明了问题。
酒仙桥的故事，本质上是城市更新+产业外溢+改善需求的三重叠加。望京的金融和互联网从业者购买力摆在那里，旧城改造又在持续释放土地价值。
今天下午3点，六家央国企同台竞技。不管谁拿下，酒仙桥的房价天花板，怕是又要往上拱一拱了。
毕竟，175亿的销售额已经证明——这个板块，不缺买单的人。
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