贵州
近段时间以来，有不少购房者遭遇楼盘停工烂尾，一边收不到房屋，另一边还要按月偿还房贷，维权无门。可是，贵遵律师事务所办理的一起商品房买卖合同纠纷案，经两级法院审理落槌，法院最终判决购房者可一并解除购房合同与按揭贷款合同，剩余房贷全部由开发商承担。
一、案件简要经过及判决情况
2021年12月，市民王某、韩某与某某置业有限公司签订《认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为120万元，二人支付了首付款 45万元后，剩余 75 万元均为银行按揭贷款。
2022年2月，购房者、开发商、银行三方签署《个人购房借款/担保合同》，银行将75万元贷款全额打入开发商账户。此后，王某、韩某坚持按月偿还月供，截至 2024年3月，已经累计偿还贷款本息190430.39元。
根据合同约定，开发商应于2023年12月30日前交付房屋。但是，案涉楼盘后续不久全面停工，长期无复工、也无交房可能性，开发商明确告知短期内无法履约，现逾期交房已经远超合同约定期限。
在协商退款无果后，王某、韩某将开发商、贷款银行共同诉至法院，并且提出三项诉求：一是解除认购、商品房买卖、按揭贷款三份合同；二是开发商退还首付款及利息、返还已偿还全部房贷本息、支付逾期交房违约金；三是判决剩余未还贷款本息全部由开发商直接向银行偿还，购房者不再承担还款责任。
一审法院全面支持购房者全部诉求，判令三份合同统一解除，开发商承担退款、付息、赔付违约金及清偿剩余贷款全部责任。随后，银行不服一审判决提起上诉，中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
二、专业律师法律解读
针对该案判决结果，贵州贵遵（重庆）律师事务所夏小雪律师解读说：
1、楼盘烂尾构成根本违约，购房者有权解除购房合同。依据《民法典》第五百六十三条的规定，开发商长期停工无法交房，致使购房人获取房屋的合同目的不能实现，购房者可依法解除认购及商品房买卖合同，并主张合同约定的逾期交房违约金。
2、购房合同解除，房贷合同可同步起诉解除。很多市民误以为房贷合同系购房者与银行单独签订不能解除。根据商品房买卖司法解释第 20 条，购房合同解除后，贷款合同失去存在基础，购房者可以在起诉时一并要求解除按揭贷款合同，法院可一案处理全部纠纷，减少当事人诉累。
3、合同解除后剩余房贷由开发商偿还，购房者无需担责。司法解释明确，两份合同均解除的，开发商收取的房款、贷款本息应当分别返还购房者与银行。贷款资金全程由开发商占用，购房者未收房、无过错，剩余贷款本息直接由开发商向银行清偿；同时开发商需返还购房者首付款、已偿还全部月供，并支付首付款资金占用利息。两级法院均支持购房者无需进继续履行还贷义务。
三、律师维权提示
贵州贵遵（重庆）律师事务所夏小雪律师提示说，针对烂尾楼盘的法律维权，应当注意以下事项：
1、完整留存认购书、购房合同、转账发票、月供流水、楼盘停工照片、沟通记录等全部证据；
2、起诉时同时列开发商、银行为共同被告，并且一次性提出全部退款、解合同等诉求；
3、判决生效前切勿自行断供，避免征信受损、额外涉诉；
4、起诉时应当同步主张首付款资金占用利息，挽回资金损失。
夏小雪律师说，前述案件是一起烂尾房维权典型判例，该案清晰划分了开发商与银行的合同责任与违约责任。房屋烂尾的风险不应由无辜的购房者承担，遭遇逾期交房、项目停工的市民，可收集固定证据，通过诉讼程序依法解决房款、房贷双重争议。（韩朝飞 供稿）
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