华夏中海消费REIT 2026年二季报：运营焕新，价值蓄能

近日，华夏中海消费封闭式基础设施证券投资基金（简称"华夏中海消费REIT"，代码：180607）2026年第二季度报告正式发布。

作为以佛山映月湖环宇城为底层资产的消费基础设施REIT，华夏中海消费REIT在报告期内延续稳健经营态势，围绕招商调优、运营提效、推广引流及会员深耕等方面持续发力，以精细化运营激活商业资产活力，为长期价值增长持续蓄能。

01经营稳健运行，业绩平稳兑现

2026年二季度，华夏中海消费REIT实现基金合并收入3,280.68万元，EBITDA 1,778.63万元，分别达到年化后上市预测金额的101.31%和105.86%；本期可供分配金额1,701.84万元，年化后对比上市预测完成度为102.28%，基于报告期末市值年化现金流分派率达到4.25%。

报告期内，基金完成实际分配金额1,645.50万元，以稳定现金分配回馈投资者信任。项目层面实现营业收入3,263.40万元、EBITDA 1,926.02万元，整体经营符合预期，持续夯实基金长期稳健运行的现金流基础。

02满租运营，商业运营底盘扎实

佛山映月湖环宇城项目于2014年首次开业，2020年由中海收购后焕新亮相。报告期内，项目周边暂无新增竞争性项目，整体运营平稳，各项工作按照2026年度经营计划稳步推进。

截至报告期末，项目可供出租面积69,721.90平方米，实际出租面积69,721.90平方米，出租率和租金收缴率均达到100%，平均租金单价156.39元/平方米/月，租约加权平均剩余租期3.83年。满租运营、较长剩余租期与良好收缴表现，共同构成项目稳定经营的重要支撑。

项目租户结构具备良好分散性。截至报告期末，项目入驻租户店铺数量共计233家，覆盖零售、体验、餐饮、服务和展销等多元业态；租金收入前五大租户合计占比13.51%，单一租户经营波动影响相对有限，项目收入来源具备较高安全边际。

03招商焕新，半年节点实现满租

二季度，项目通过"百日焕新冲刺行动"完成新租、换租品牌38个，涉及面积7,326.28平方米，引进佛山首店3家，半年节点实现满租。

零售方面，引入KKV、Jue&Seluona等新开业门店，销售坪效在佛山位居前列，取得多个首日、当月销售第一。

餐饮方面，引入云南米线、菌菇火锅、日料回转寿司及新晋必吃榜湘菜等品类，丰富餐饮供给。

亲子业态方面，围绕"0-12岁儿童及年轻家庭"目标客群，对L3层老化品牌集中焕新，引入趣玩吖等品牌，进一步强化项目儿童友好和家庭欢聚属性。

04运营提效，多项经营数据再创新高

报告期内，项目客流同比提升10.64%、销售同比提升13.35%。截至2026年6月底，会员总量达62.67万人，同比上涨10.91%。

市场推广方面，项目围绕"年轻活力、家庭欢聚、社区链接"标签持续发力：

☀打造自主IP，抖音直播常态化：五一期间举办首届"吨吨开喝节"自主IP活动，客流、销售同比均提升10%；单场抖音直播曝光24万次、订单超6,000单，位列佛山抖音商场热销榜第一。

☀明星资源撬动销售高峰：4月联动珂尼娜举办新品发布会，明星代言人吴宣仪到场，当日该门店全口径销售额达1,356万元，带动项目当日客流同比提升25%、销售额同比提升27%。

☀联动城市文旅践行社会责任：6月围绕叠滘龙船漂移赛事打造"烟火佛山×叠滘端午龙舟节"第二现场；母亲节前后落地《与她同行：百分百妇女》佛山首展，入选桂城母亲节重点文化活动推荐。

同时，项目推进数据采集设备覆盖率至90%以上，大众点评商场评分保持4.9分，位列区域商场热门榜、好评榜双榜第一。

4月会员月期间，结合年度积分清零节点推出多业态积分权益，升级每周二会员日，形成常态化促活机制；联动场内品牌开展专项会员沙龙，推动会员体系由营销工具升级为连接消费者与商户、促进经营增长的重要平台。

05深挖资产潜力，未来价值可期

项目将持续以精细化运营为抓手，提升空间利用效率与租金水平。针对部分大面积租赁单元，管理团队已结合租户经营表现、租约期限及整体业态规划，与相关租户保持密切沟通，积极研究推进租赁面积优化及空间布局调整。后续将紧抓租约到期窗口，择机对部分空间实施重新规划与品牌焕新，引入定位契合、客群匹配、租金贡献能力更优的租户，推动资产收益稳步提升。

风险提示：1.公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2.公募REITs为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3.公募REITs在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4.公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5.本基金存在其他与公募基金相关的风险和与不动产项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6.基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7.投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8.本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。