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如果说 3 月北京的新房市场，热度是由国贤府一手托起的，那么进入 4 月，楼市的焦点无疑就落在了东小口 ——龙樾海序。在昌平南三大热门项目中（国贤府 Park、龙樾海序、星寰时代），龙樾海序凭借更优的区位、更成熟的生活配套，稳居板块热度榜首。

龙樾海序是由北京城建地产开发的纯期房项目。说起北京城建，还是有很多经典楼盘大家耳熟能详：老北苑的各种园（望春园、茉藜园、清友园、筑华年…）、新北苑的世华泊郡、东城的天坛府、崔各庄的龙樾合玺等等。当然这其中最著名的还是与龙樾海序仅3公里之隔的清河天花板级小区——世华龙樾。也正是从世华龙樾开始，龙樾系正式成为了城建旗下TOP 级的高端产品序列，核心标签是高得房率、强实用主义、近核心区、精工精装，这也奠定了龙樾海序的开发理念。

龙樾海序一共13栋纯板楼，合计907户，洋房都是一梯两户，高板除了4号楼是两梯四户外其余楼栋都是两梯两户，其中：18层的高板7栋，分别是 1、2、3、4、7、8、13 号楼；6-11层的洋房6栋，分别是 5、6、9、10、11、12 号楼。

地块容积率2.8，容积率不低，但相比于对面的奥森one以及回龙观的金域华府等小区来说，居住密度还是低了不少，毕竟回龙观的那几个次新小区都是20多层的大高板楼。龙樾海序的物业是城建旗下的城承物业，物业费5.9元。城承物业属于城建系的高端物业，筑华年、世华龙樾等小区都是由城承物业管理，维护水平都还可以。

2）其次就是小区主推的会所和架空层。龙樾海序打造了约1523㎡的会所和约1724㎡的泛会所。所谓泛会所，实际就是充分利用了楼栋首层的架空：包括北排4栋小高层1-4号楼；正中间大门口两侧2栋洋房5、6号楼，1栋小高层7号楼；以及西南角1栋小高层13号楼。所谓会所，实际上就是小区里的公共空间，有咖啡厅、健身房、自习室、书吧、棋牌室、会客区等合计25项功能空间。四五百万的刚需盘里做会所的不多，并且龙樾海序这个会所面积还不小，实用性也很强。没见过架空层的朋友可以去京师园看看，架空层做的还不错。

小区品质

还是先说小区品质。龙樾海序是 “好房子” 标准的第四代住宅，架空层、阳台、花池、高得房率、落地窗，这些 “好房子” 要素一个不落。

如果只看园林布局，龙樾海序肯定是比不过国贤府Park，这也是由地块自身素质决定的，龙樾海序就不可能做出来大片的园林水系。小区绿化率30%，园林设计平平无奇，没有大规模水系，主要还是以植被为主，集中在第二排和第三排楼之间。在小区入口处会做小规模喷泉，但跟国贤府Park那种大面积湖景还是没得比，园林品质差了国贤府Park一个等级。当然龙樾海序也有自己的优势：

1）首先是做了150米的小区大门，全石料堆砌，四季温热水系加上斑斓莲池，颜值在线，这个大门比国贤府Park的大门宽了近一倍。还有6.6米挑高的归家大堂，可以说是非常气派。进入小区内部后，风雨连廊等基础设施也是一应俱全。

小区大门

小区品质

还是先说小区品质。龙樾海序是 “好房子” 标准的第四代住宅，架空层、阳台、花池、高得房率、落地窗，这些 “好房子” 要素一个不落。

如果只看园林布局，龙樾海序肯定是比不过国贤府Park，这也是由地块自身素质决定的，龙樾海序就不可能做出来大片的园林水系。小区绿化率30%，园林设计平平无奇，没有大规模水系，主要还是以植被为主，集中在第二排和第三排楼之间。在小区入口处会做小规模喷泉，但跟国贤府Park那种大面积湖景还是没得比，园林品质差了国贤府Park一个等级。当然龙樾海序也有自己的优势：

1）首先是做了150米的小区大门，全石料堆砌，四季温热水系加上斑斓莲池，颜值在线，这个大门比国贤府Park的大门宽了近一倍。还有6.6米挑高的归家大堂，可以说是非常气派。进入小区内部后，风雨连廊等基础设施也是一应俱全。

2）其次就是小区主推的会所和架空层。龙樾海序打造了约1523㎡的会所和约1724㎡的泛会所。所谓泛会所，实际就是充分利用了楼栋首层的架空：包括北排4栋小高层1-4号楼；正中间大门口两侧2栋洋房5、6号楼，1栋小高层7号楼；以及西南角1栋小高层13号楼。所谓会所，实际上就是小区里的公共空间，有咖啡厅、健身房、自习室、书吧、棋牌室、会客区等合计25项功能空间。四五百万的刚需盘里做会所的不多，并且龙樾海序这个会所面积还不小，实用性也很强。没见过架空层的朋友可以去京师园看看，架空层做的还不错。

和国贤府Park一样，龙樾海序同样是人车三分流，电动车只能停在小区外的停车棚。车位全部都是地下车位，车位配比1：1.2，还算是充足。想体验下人车三分流的朋友，可以去看看对面的奥海明月，管理得比回龙观那些次新房强很多。没了电动车乱停乱放，小区看起来规整不少，品质提升了太多。

再说说外立面。龙樾海序1-2层采用石材，其余楼层则是真石漆+玻璃幕墙+铝板的多种组合，从效果上看肯定要比对面奥海明月、奥森one那种纯涂料的要强。

总结一下，龙樾海序的园林绿化中规中矩，但大面积的会所和架空层是其项目的亮点。整体来看，码哥还是更喜欢国贤府Park的园林设计，毕竟大面积的湖景水系可遇而不可求。当然如果拿龙樾海序的园林和朱辛庄那几个新盘比，肯定还是不落下风。最后说一点，变电站搬到了13号楼地下，再加上13号楼离废品回收站最近，此楼慎选。

地理位置

然后是地理位置。龙樾海序作为一个昌平区楼盘，能受到如此多关注的原因，还是因为其得天独厚的地理位置。说白了就是离海淀近，靠近产业园，就业人群多，购买力强，能兼顾居住和通勤。

产业配套

龙樾海序靠近海淀西三旗，附近除了已经建成的东升科技园北领地，旁边还有正在招商的东升科技园6号院以及东升科技园海开园，中车、旷视、格林深瞳、抖音、中国知网等高新技术企业都已入驻，工商银行研发中心也紧邻小区北侧。远点的还有西三旗金隅科技园和金隅智造工厂，整个西三旗的产业都环绕在龙樾海序周边。并且龙樾海序离上地西二旗中关村软件园也不远，13号线地铁直达。这些高新产业提供了丰富的就业岗位和极强的购买力支撑，使得龙樾海序潜在客户数量非常庞大。海淀新房基本都1000万起步，不适合刚需群体，所以来到离公司最近的东小口买房置业，就成了大家的共同选择。

东升科技园海开园

金隅智造工厂

公共交通

再说说交通情况。龙樾海序的公共交通算是一个短板，也是昌平南三杰中离地铁站最远的一个。地铁主要是13号线的建材城东站，具体位置在森林大地小区北侧，预计28年底可以通车，正好和龙樾海序的交房同期。至于距离，实地走下来估计有1.5公里，步行20分钟左右，届时可能需要一辆电动车或者自行车。不过13号线对于在西二旗上班的人群来说通勤非常方便。

地理位置

周边地块

再详细介绍一下龙樾海序的周边地块。东小口一共有三宗地，除了这次开盘的0001地块，南侧（0005）和东侧（0002）还各有一块地待出售。很多粉丝都问另外两块地什么时候会出售，码哥预计短期内挂不出来，原因主要有三点：首先看0001地块，从规划到挂地再到开盘历经3年时间，所以从历史经验推断本来就不会很快；其次就是旁边的废品回收站搬迁问题，搬迁后无论是政府卖地还是开发商卖房，都能多卖不少钱，所以后面地块大概率会等这事解决之后再拍；最后如果后面的地很快挂出来那势必会影响到龙樾海序的销售，城建肯定不会同意，估计也是和政府达成了某种协议。后续地块即使挂地大概率也还是城建拿，毕竟深耕东小口和西小口多年，没理由拱手让人。

存量房方面，东侧两个限竞房小区，奥海明月和奥森one。这俩小区一共4000套房，同属于昌平区，20年开盘，22年入住，5年禁售期，27年会陆陆续续有出售的。和回迁房不一样，这俩都是商品房小区，并且业主们5.8万的持有成本是实打实的，肯定会破发但低价倾销的场面不会出现。而且限竞房78%的得房率完全无法和龙樾海序相提并论，更别说户型以及小区品质了。即使这两个小区破发20%，按套内面积换算下来龙樾海序5.5万的单价依然有支撑。

奥森one

奥海明月

中东路121号院

限竞房东侧还有两个昌平的回迁房，芦欣家园和中东路121号院。这俩小区是真的便宜，单价3万不到，200多万轻松买两居室。不过回迁房和商品房毕竟不是同一种东西，客群也不是一类，影响不大。

周边配套

再聊聊周边配套。龙樾海序周边目前都是大荒地，500米范围内没啥生活配套。主要配套都是靠西三旗万象汇这个大型商业，距离800米左右，里面超市购物吃饭一应俱全。医疗配套就是海淀医院北院区，在知本时代对面，还在建设过程中，预计两年后可以营业。三级医院，虽然不是三甲但看个小病肯定也够用。

生态配套方面龙樾海序堪称顶级，南侧是东小口城市公园，再往南就是奥森公园，东侧和北侧则是奥北森林公园，这几个都是面积非常大的绿地公园，而且距离都很近，步行可达。

学校方面，地块引进了一所十二年制的学校，在龙樾海序的东南方向，离着很近过马路就是。有消息说是101的分校，不过现在还没定下来。幼儿园方面，小区没有自己配建的幼儿园，不过附近的幼儿园不少，比如富力桃园小区内的富力桃园幼儿园，奥森one小区内的棠瑾幼儿园等。

西三旗万象汇

地块实拍

关于废品回收站

最后说说购房者最关心的废品回收站问题。先说明下，这不是垃圾场，而是一家废品回收公司，可以理解为各小区收废品的人把废品（纸壳、铁皮、铜等）整理好后统一拿到这里来卖，然后这家公司会进行二次加工处理，和六里屯垃圾场那种还是有本质区别。码哥踩盘的时候特意实地探访了一下，没闻到太多异味，就是烟尘有点大。不过各种大货车卸货、挖掘机和液压机处理废品的时候，确实会发出不小的声响，说一点影响没有肯定是假的，主要是噪音方面的影响。

这家公司应该是已经收到了消息，最近非常敏感，码哥实地探访拍照的时候还有好几个人出来阻拦。个人猜测应该是开发商在搜集迫使他们搬走的证据（扰民、破坏环境之类的），所以他们高度戒备中，不然一个开放式废品回收站还真没见过不让拍照的。虽然开发商在努力，但啥时候搬肯定不好说，毕竟这块属于海淀管辖范围。不过最终搬走是大概率事件，毕竟后面还有两块地，搬走之后无论是地价还是开盘价都能高出不少，符合各集团方利益。参考天通苑旁边的沥青厂，这么多年了各路居民一直投诉，依然纹丝不动，直到歇甲村地块来了，马上就搬走了。

这个回收站对后面的0005地块影响最大，离龙樾海序还是有一些距离。尤其是龙樾海序最东侧的楼栋，噪音影响都还可控。政府和开发商大概率会在0005地块挂牌前解决此问题。

废品回收站实拍图

然后是不少人担心的高压线问题，其实高压线离龙樾海序距离很远（400米以上），顶多就是有些碍眼，其他问题不大，50米以内才会有电磁辐射。最南侧的10-13号楼，对着马路，双向四车道，算是内部道路（类似奥森one西侧的建三路），车流量不多，有影响但不会很大。

户型产品

最后说说龙樾海序的户型产品。龙樾海序是标准的第四代住宅，层高3-3.05米，得房率90-99%，有阳台、飘窗、设备平台，部分户型还有花池和270度转角飘窗。客厅和主卧都是落地窗，大部分户型都是双明卫。精装交付标配新风、中央空调和全屋智能系统 ，厨具、洗碗机、消毒柜等全部赠送，收纳空间也做得很足。浅色系的装修风格，符合大部分人审美，交房后自己买点家具家电就可以拎包入住。

说一下阳台和设备平台，看户型图很多人会感觉奇怪，其实这就是室内面积，交房时候开发商直接包进房间里面了，根本看不出来痕迹。南侧的叫阳台，北侧的叫设备平台，都是开发商偷面积的方式，直接理解成室内空间就行。然后花池才是我们普遍理解意义下的阳台，不过是露天阳台，且面积很狭窄，可以晾个衣服之类的。

整体看龙樾海序的户型设计都还可以，户户超90%使用率，通过追求“空间0浪费”的极致布局，进一步拓展了尺度与功能。不过话说回来，除了前几年交房的 “老新房”，25年之后开盘的新房又有哪个户型设计得不好呢？都是三面宽加85%-90%的得房率，大落地窗，吊打所有次新房。看完新房再看金域华府、公园悦府这种小区的户型，真是觉得惨不忍睹。

再说下价格。龙樾海序的价格还没出，不过之前放出风来是均价5.5万，对于3.2万的楼面价来说，这个开盘价还挺有诚意，毕竟楼面价是昌平南三杰中最高的，国贤府Park的楼面价才2.85万。城建很可能会参照国贤府的做法，大户型单价高小户型单价低。⭕❗❗❗❗龙樾海序售楼处电话：400-6788669转9999（官方售楼处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

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• 最便宜的一定是68平和82平的板塔楼，两梯四户总高18层，单价也就在5.3万左右；
• 然后13号楼单价肯定也会低于5.5万，毕竟不利因素有点多；
• 76平单价估计会在5.5万，但78平边户价格一定便宜不了，妥妥在5.5万以上，5.8万有可能；
• 95平洋房单价肯定也会超过5.5万，估计要5.7万甚至更高。如果是5号楼的边户，单价能达到6万以上；
• 108平的四居，高板楼密度较大，单价也高不了，5.5万左右；
• 122平的楼王，套数少，慢慢卖就完事了，估计价格要在6万甚至更高。

当然这里预测的价格是在一房一价表基础上开发商优惠后的实际价格，原始一房一价表肯定比这高的多。因为废品回收站的存在，龙樾海序的选盘策略肯定是优先选择东侧楼栋，最东侧的那条路是双车道，纯内部路，噪音问题可以忽略不计。⭕❗❗❗❗龙樾海序售楼处电话：400-6788669转9999（官方售楼处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

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76/78平三居一卫

首先是76和78平的三居一卫。76平是中间户，一共232套，得房率94%。78平是边户，只有46套，得房率99%。400万出头可以买到电梯洋房三居室，这在整个回龙观新房、次新房中都是绝无仅有的。所以400万预算出头的朋友，闭眼冲就行了。78平的客厅多了个270度的飘窗，采光视野强了很多，当然价格也会贵不少，估计要450万以上，而且非常难抢。如果是真想买78平的朋友，可以找码哥来帮你们想想办法。76平开盘当天正常买就行，肯定能买到。

这个户型的特点就是收纳空间非常多，打造了6种深度柜体收纳，在建筑面积约78㎡户型中，实现约18513L收纳空间，约等于461个20寸行李箱大小。北侧两个卧室比较小，如果觉得不够用可以把两个房间打通。这个户型主要集中在最南侧一排，少部分在5、6、9三栋楼。如果选房的话，78平优选5、6号楼，76平优选5、6、10三栋楼。

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