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东三环CBD现房！能建東誉府，提到这个项目，要追溯到四年前。

中国能建（原葛洲坝）在2021年底以11.4亿底价获取该地块，成交楼面价约2.84万/㎡，拿地时要求住宅全部现房销售！

四年后，2025年9月，终于入市！

项目整体规模较小，商住混居，住宅仅2栋楼，整体产品力一般；然而，在地段+现房两大优势面前，产品力劣势往往是可以被妥协的。

下面是「能建東誉府」的网签实录，供大家参考。

1、项目于2025年9月首开，截止目前共计网签51套，去化率53.68%。

2、目前网签均价10.8万/㎡，已经超过当时期房的指导价10.66万/㎡

随着最高溢价的130㎡产品逐渐出清，11月全案均价微降。

3、项目体量较小，仅三个户型，其中102户型为东西向布局。

4、整体去化比较理想；其中130三居去化最快，去化率达76.9%；

最大户型160，去化最缓。

5、价格方面，130与160成交均价接近，逼近11万大关；

东西向102户型均价仅为10.46万/㎡，比南北向户型便宜5K左右。

6、分户型月度成交来看，102和130为主力成交；但130仅26套，预计率先出清。

7、各户型网签均价相对稳定。

8、以下为具体楼栋网签情况，仅供参考。

能建東誉府已经网签56套,网签均价10.78万/平米

1号楼网签22套,还有21套未网签

2号楼网签34套,还有18套未网签

能建東誉府，作为东三环近十年罕见的新增住宅项目，现房销售模式、开盘三个月，网签56套。

项目位于朝阳区西大望路与大郊亭中街交汇处，距国贸直线仅2.5公里，周边500米内是合生汇商圈，2.5公里覆盖富力广场，3公里直达SKP，地铁7号线与14号线双轨交汇，交通与商业配套堪称“顶配”。且该板块近十年无新增住宅用地供应，项目是区域内唯一新房，理论上应“日光”。

然而，现实与理论反差大。项目仅98户，规模小，社区园林仅4300平方米，还被超高写字楼包围，低楼层采光受严重影响。户型上，102平方米三居全朝东西，130平方米三居和160平方米四居虽南北通透，但得房率仅75%-80%，远低于市场主流的90%。装修标准和厨电配置被购房者吐槽“普通”，部分业主打算“全砸重装”。这些短板削弱了居住舒适度。

“地段是硬通货，但产品力是软实力。”一位购房者直言，“我愿为地段溢价买单，但不愿为‘半成品’付高价。”

能建東誉府销售指导价10.66万元/平方米，实际网签均价10.8万元/平方米，略高于指导价。这一价格在周边二手房市场面前尴尬。周边广渠金茂府、住总香榭8号等高端二手房挂牌约12万元/平方米，珠江帝景挂牌约10万元/平方米。能建東誉府单价居中，但考虑产品短板，性价比优势不突出。

今年8月，东誉府95套房源取证。其中，1号楼是7-8层洋房，共计43套，102㎡户型，拟售价格102885.28元/㎡该楼栋全部是东西朝向。也就是说，如果花1000万买东西向、室内采光通风双拉胯的房子，您愿意吗？

目前，该楼栋网签19套，已预订2套。4层以上房源，基本都已卖完了。但1号楼低楼层因为南侧和西侧都是比较高的建筑，影响采光，且东侧有学校，有噪音影响，成交情况并不乐观。

甚至一层的拟售价格9.58万元/㎡，却仍未有网签记录。102㎡户型的网签均价也从9月108,119元/㎡，降至10月的106,881元/㎡。2号楼是15层小高层，北侧临街，共计52套，南北朝向，边户160㎡四居+中间户130㎡三居，拟售价格109216.97元/㎡

如果换做是现在的“好房子”新品，130㎡是一定可以做四居。虽然有点“好饭”晚了，但160㎡四居还是很不错的，南向四面宽，并做到了动静分离。

目前，2号楼网签30套，已预订3套。130㎡中间户和160㎡的1单元，除了低楼层，基本都卖掉了。160㎡的2单元是去化“老大难”，目前仅网签2套，预订1套。

更关键的是，项目未针对户型差异分层定价。102平方米东西向户型均价10.46万元/平方米，比南北向便宜5000元/平方米，但采光缺陷仍让购房者犹豫；160平方米四居总价近2000万元，因得房率低于竞品滞销。反观130平方米三居，因户型方正、总价适中，去化率达76.9%，成唯一“跑量”户型。

即将土拍的松榆里地块距离東誉府也就1.5公里,距14号线北工大西门地铁站仅约100米

松榆里地块为纯住宅用地，无商业、办公干扰，占地2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡，容积率2.8，限高60米（局部80米）。按套均120 - 180㎡估算，将供应约500套改善房源，是提升生活品质家庭的理想之选。地块呈长方形且正南正北朝向，东西面宽300米、南北进深100米，利于打造大面宽住宅，采光通风佳。预测规划建两排6栋楼，形成“高板+ 小高层”布局，居住舒适。

根据现状我们预测松榆里地块开盘价应该在10万左右,到时候東誉府更卖不动!

抢地大战升级！东三环松榆里地块大揭秘！

2025年北京朝阳土地市场，除了太阳宫地块，东三环松榆里这块地绝对是 “顶流”！

东三环的黄金位置，配套现成不用等，地块下周就要拍了，今天给大家详细聊聊这块地。

一、最新动态：11月25号土拍，8家房企欲抢地

1. 土拍时间和价格

这块地已经定了，11月25号下午3点正式开拍！起始价42.5亿，算下来起始楼面价5.26万。

不过懂行的都知道，东三环的地有多稀缺，周边改善的人又多，肯定会有人加价抢，最后楼面价大概率能冲到 6 万以上，后续房价自然也低不了。

2. 哪些开发商要抢？招商蛇口中建玖合提前备货

现在已经有不少大牌房企盯上这块地了，小道消息招商蛇口、懋源地产、建发房产、金隅地产、中建玖合、保利发展、越秀地产和北京建工地产8家都有明确意向。

其中最积极的得是招商蛇口和中建玖合已经在准备地块施工的招标了，明显是冲着拿地来的，就等土拍当天出价了。

说白了，这块地位置好、能做高端改善房，不管谁拿到手，只要产品做好，还是比较好卖的，所以房企才会这么拼。

二、位置和配套：东三环成熟生活圈

买房子，位置和配套绝对是硬指标，松榆里这块地在这方面几乎没短板，现成的生活圈直接用。

1. 三环-四环，位置好

地块位于东三环到东四环之间，对面就是北京工业大学，走路就能到。离国贸、东单这些核心商圈也非常近。

周边全是成熟的小区，住的人多，超市、菜市场、饭馆遍地都是，生活气息特别浓，不用等好几年盼配套兑现。

2. 紧邻地铁站，未来还有双轨

地块离地铁 14 号线北工大西门站才100米，步行三五分钟就到，坐14号线能直达望京、国贸、北京南站。

旁边规划了地铁 11 号线，虽然还没确定什么时候建，但地块已经留好了衔接的空间，以后可能实现 “双地铁”，出门选择更多。

自驾也顺畅：紧挨着松榆北路、西大望路这些主干道，上东三环、广渠路都快，不管是去市中心还是通州、亦庄都不绕路。

3. 吃住行学医全搞定，2公里内啥都有

逛街购物：2 公里内有朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里 ID MALL，不管是想逛高端商场、吃网红餐厅，还是日常买菜买生活用品，都能满足，尤其是朝阳合生汇，年轻人都爱去。

看病就医：周边有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、垂杨柳医院这些，不管是日常小病还是大病诊疗，都不用跑太远，家里有老人小孩的太省心了。

孩子上学：旁边有垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校、北工大附中，虽然不是那种顶尖学区，但学校都挺靠谱，教育资源均衡。

休闲娱乐：直线 1.8 公里就是北京欢乐谷，周末带孩子去玩特别方便，周边还有松榆里公园、弘善公园，平时散步遛弯也有地方去。

三、地块基本情况：改善型社区，这些小问题要留意

1. 社区规划：低密舒适，能做大面宽好房子

这块地占地大概 2.9 万平米，建面 8 万多平米，容积率 2.8，最高能建 60 米的楼，预计会做 “高层 + 小高层” 的组合，住起来不会太拥挤。

而且地块已经平整好了，开发商拿地就能进场施工，不用等拆迁，交房能早点。

社区里还会配建养老中心、社区卫生服务站、助残服务中心，以后老人看病、日常办事都方便，物业服务也能跟上。

2. 不利因素，买房前要想清楚

没有十全十美的地块，松榆里这块地也有几个小短板，看房的时候得多留意：

旁边有清真寺和消防站：地块西北角是松榆里清真寺，北侧有个小型消防站，虽然不影响正常居住，但可能会有一些噪音或者宗教活动相关的影响，介意的朋友要慎重。

部分楼栋可能被挡光：西南侧和南侧有高楼，以后小区里靠这两个方向的低层房源，可能采光会受点影响，选房的时候尽量选高层或者靠小区中间的楼栋。

有高压线和噪音：东侧有高压线塔，北侧的松榆北路是 40 米宽的主干道，平时车多，可能会有噪音和电磁辐射的顾虑，不过开发商应该会做隔音窗、绿化隔离带这些来改善。

规划地铁的影响：11 号线还没确定建设时间，旁边的楼栋为了预留衔接空间，户型设计可能会受点限制，而且后续施工也可能有短期影响。

四、楼栋和户型猜测：500 套改善大平层

1. 楼栋排布：大概 6 栋楼，东西两个大门

按照地块大小和户型规划，预计会建 6 栋楼，大概率是南北平行排布，这样楼间距能大一些，采光和通风都好。小区会设东西两个大门，方便大家进出，还可能做下沉庭院，提升社区品质。

2. 户型：预计120-180㎡为主，纯改善

这块地主要做改善型房源，大概 500 套左右，户型面积大概率在 120-180㎡，覆盖不同需求的改善家庭：

120㎡左右三居：适合想从老小区换房的地缘客群，总价大概 1200-1500 万，满足基本改善需求。

140-160㎡四居：应该是主力户型，南北通透、客厅面宽会很大，适合三口之家或者三代同堂，总价大概 1700-2000 万，性价比和实用性都高。

180㎡以上大平层：应该会放在洋房里，可能有独立电梯厅、大阳台、豪华主卧套间，针对高收入人群，总价可能超过 2500 万，追求品质的可以等等。

而且地块形状规整，能做大面宽、短进深的好户型，采光和居住舒适度都会不错。

五、周边市场对比：新房竞争激烈，二手房换房需求旺

1. 周边新房：太少了！均价都在 12-15 万 /㎡

朝阳今年和明年，这种位置好的改善新盘其实并不缺。

目前在售的紫京宸园、璞樾、中海万吉玖序等，未来还有大名鼎鼎的太阳宫地块，国贸附近还有几宗住宅用地。

所以，松榆里这块地并不是周边改善的唯一选项。

2. 二手房：房龄老，和新房差距大

周边的二手房大多是 1990-2010 年的小区，比如松榆里小区、垂杨柳北里，均价6.5-8.5万 /㎡，看着便宜，但户型不合理、没电梯、社区环境差。

和松榆里地块新盘相比、各方面肯定差太多了。很多住在周边的人，都想 “以旧换新”，改善居住条件，这些人都会是松榆里地块的潜在购房者。

总的来说，松榆里地块绝对是 2025 年北京最值得关注的改善地块之一，东三环的位置、现成的全维配套、靠谱的户型规划，都是它的加分项。

虽然有几个小不利因素，但只要开发商设计得当，就能最大程度规避。

11 月 25 号土拍结果出来后，房价和产品细节会更明确，想在朝阳改善、尤其是看重地段和配套的朋友，建议可以重点盯着这块地

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