首衡、深农、湖州城市集团、义乌市场，农批市场REITs真的火起来了吗？

7月中旬，农批不动产资产证券化领域接连释放分阶段市场动态。7月16日，‌深圳市农产品集团（000061.SZ）‌发布定向邀请招标公告，同步选聘公募REITs财务顾问与资产评估机构；两天前的7月15日，湖州城市集团农批市场机构间持有型不动产ABS（市场俗称机构间REITs，该类产品不属于持牌公募REITs）在上交所完成挂牌，‌6.875亿元‌发行规模收获‌11倍超额认购‌，资产估值较评估值‌溢价25%‌；7月13日，义乌市场集团申报规模‌1.5亿元‌的同类型涉农流通持有型不动产ABS获上交所受理。

公募REITs储备项目同步更新关键进度，国家发改委已上线的基础设施REITs项目信息系统显示，‌首衡农副农贸市场公募REITs‌已由发改委出具推荐函报送证监会，项目拟募集基金规模‌84.16亿元‌。

短短一周内，农批资产证券化集中出现四类不同推进阶段的市场动态，涵盖招标筹备、交易所受理、挂牌发行、发改委审核。但若对照底层资产资质、监管规则与资本定价逻辑分层拆解不难看出，几类项目‌分属两套独立资本化体系‌，行业整体呈现分化推进特征，各类主体依据自身资产条件，在适配的融资路径上分阶段落地。

这一系列同步显现的市场动态背后存在两层客观驱动因素：一是历经多年合规整改、冷链配套升级，各地农批底层运营指标逐步满足各类资产证券化发行标准，是产业成熟后自然产生的物业变现需求；二是基础设施公募REITs常态化申报机制全面落地，其中消费类不动产纳入支持范围，各地国资依托政策窗口梳理存量物业、尝试多元证券化工具。两类因素相互交织，各类资产、不同融资载体的长期发展路径将持续走向分化。

一条路径面向合格机构投资者，依托机构间REITs完成现金流培育；另一条面向全市场个人与机构，走标准化公募申报上市通道。两类工具并行发展，但‌投资者门槛、监管约束、估值逻辑存在本质区别，适配资金群体完全割裂‌。

两类证券化通道：公募与私募估值体系完全割裂

市场常把两类完全不同的资产证券化产品混为一谈，将机构间持有型不动产ABS（市场俗称机构间REITs）与公募基础设施REITs统一称作"REITs"，但二者监管框架、投资者准入、信息披露与收益分配约束差异显著，‌估值体系无法横向对比‌。

机构间REITs本质为‌私募不动产ABS产品‌，份额仅面向保险资金、银行理财、券商资管等合格机构，普通个人投资者无法参与。监管未对底层资产设置连续运营年限、最低现金流硬性门槛，落地节奏更快，适配规模偏小、单园区运营、合规指标暂未达公募标准的区域农批。湖州本次标的为单一本地集散中心，产品期限32年，仅依托租金现金流融资，无集团主体信用兜底。

项目11倍超额认购、25%估值溢价，更多反映低利率环境下保险资金的长期配置需求，‌仅代表机构资金偏好收租物业，不能等同于全市场看好农批赛道‌。义乌市场集团这笔1.5亿元专项计划属于同类产品，底层同样依托地方国资农贸租金，但资产体量、辐射层级存在明显差距。

这类私募工具存在天然局限：交易仅在机构圈层流转，流动性偏弱，披露标准、分红规则均弱于公募产品，对暂未满足公募全套合规门槛的区域型农批来说，是性价比最高的现金流培育、快速回笼部分资金的务实通道，‌难以形成面向全市场的公允资产定价‌。

与私募机构间REITs形成区分，公募基础设施REITs面向全部投资者，监管设立完整准入红线：底层资产从申报阶段便需完整公示土地权属、长期租约与运营记录，上市后还要履行常态化持续信息披露义务，土地、经营瑕疵会持续受到市场监督。根据发改委常态化申报规则，基础设施公募REITs申报时，预计未来三年净现金流分派率原则上‌不低于3.8%‌；监管会结合农批民生属性灵活评判，不会单一数值一刀切。

目前场内仅‌易方达华威农贸市场REIT‌完成上市发行，底层为福州城区二级销地市场，首发募资‌15.135亿元‌，仅完成国内首单农贸市场品类公募REITs上市，填补细分品类空白，受辐射范围、资产体量限制，不具备行业规模标杆意义。依据基金2026年7月11日运营临时公告，6月末项目可供出租面积较年初新增308㎡，实际出租面积71526.83㎡，出租率‌93.35%‌，平均租金单价‌127.30元/㎡/月‌；上半年租金收缴整体稳健，1-3月收缴率100%，4-6月小幅回落至99.85%、99.92%、99.55%。2026年二季度国内餐饮终端客流修复不及预期，直接传导至市场沿街配套商户，带来阶段性出租波动，这一现象也印证了‌农批业态受下游消费周期牵制的行业共性特征‌。

首衡农副农贸市场公募REITs代表一级跨区域枢纽的资本化路线，底层为河北高碑店首衡国际农产品交易中心，依托京津冀生鲜集散区位，入驻商户超‌8700家‌，2024年交易总额‌1410亿元‌，配套万吨冷链与预制菜产业园，多元收入对冲生鲜淡旺季波动，项目拟募资84.16亿元，规模达华威REIT的‌5.5倍‌，也是当前消费REITs体量最大储备项目。

深农招标折射连锁农批打包申报的现实阻碍

前述7月16日深农集团发布的招标公告，进一步披露中介选聘执行细节：两项服务由深圳国际招标咨询统一代理，采用定向邀请不公开报名；财务顾问标段限价‌98万元‌，资产评估标段限价‌50万元‌，服务周期覆盖至REITs上市或终止，各标段答疑、开标错峰安排，允许两类中介同步进场尽调。

对比重庆双福、湖北供销分批次遴选中介的操作，本次同步招标可提升中介协同效率，但选聘节奏不能直接判定整体申报周期更快。公司全国布局‌35座海吉星园区‌，若计划多物业打包申报，将产生繁重的跨区域尽调工作。

行业内农批公募主要有两种发行架构：单一园区单独申报，或是成熟市场打包首发、后续扩募并入剩余资产。本次招标仅提及以自有农批物业为底层，35座园区最终入池范围尚未公示。若选择整体打包，中介需逐城核验土地权属、拆分现金流、整理租户档案，多地手续整改会拉长问询周期；若分批次申报，则要协调多家主体收益与关联交易，内部统筹成本偏高。

单一园区核查范围集中，尽调整改工作量更小；跨区域多资产打包则需要同步处理各地历史用地手续，整体推进周期相应拉长，不过审核快慢仍取决于资产合规度与企业筹备进度，监管层面明确支持同品类流通资产整合申报。如今仓储、产业园赛道早已落地多单跨城打包公募REITs，临港科创产业园REITs整合上海本地多片园区，多支仓储REITs则实现跨省跨城市资产合并上市，长租公寓也有多项目打包案例，只是‌农批行业至今还没有同类上市案例可供参考‌，深农若顺利落地，有望成为行业首个范本。

回溯筹备脉络，深农早在2024年就启动资产证券化相关咨询采购；2025年11月首次REITs法律服务招标流标，招标平台公示显示流标原因为有效投标人不足三家，二次招标后金杜律所顺利中标，法律尽调持续落地，筹备并未中断。时隔8个月新增财务、评估中介选聘，侧面体现企业已持续推进资产确权、土地合规梳理等前置工作。同时厘清信披规则：仅董事会审议完整立项方案才需发布临时公告，分批中介采购不属于强制披露重大事项，现阶段招标仅为内部筹备，底层资产方案、申报时点仍存在调整空间。

财务层面，2025年公司营收‌65.28亿元‌，同比增长‌13.42%‌，归母净利润‌3.72亿元‌；年末总资产‌242.03亿元‌，其中对外出租投资性房地产‌81.26亿元‌、自用固定资产20.09亿元，不动产合计‌101.35亿元‌，占总资产‌41.87%‌，大量物业长期占用资金，资产周转效率偏低，也是企业推进REITs盘活存量的核心动因。

根据证监会、发改委配套规则，公募REITs上市募集资金需优先清偿底层农批项目存量债务；原始权益人拿到净回收资金后，应优先投入冷链扩建、智慧市场升级、新建流通网点等产业项目，以此形成"存量资产盘活、新增产业投资、运营能力升级"的良性循环，助力国资平台从单纯物业持有方转型为综合供应链运营服务商。

这套连锁园区打包上市模式落地存在两大现实前提：多资产整合后估值匹配市场预期、分派率维持合理区间；冷链、预制菜等增值业务可创造高于基础摊位租金的增量收益。若募资大量用于债务置换、缺少产业升级投入，存量资产盘活带来的长期产业带动效应将大幅削弱。

别迷信金融神话：REITs治不好农批底层痛点

连锁园区具备独特对冲价值：若深农首发纳入多座跨区域市场，各省市产销周期、纾困政策错配可平滑整体租金收入；首衡、重庆双福虽首发仅单一枢纽，但上市后可通过扩募持续并入新市场，逐步完善区域分散布局。

政策将农贸市场纳入消费REITs支持范畴，募资可投向冷链、数字化改造，为存量物业盘活提供资金渠道，但‌金融工具只能优化硬件配套，无法改变行业固有经营短板‌，底层运营质量将持续拉开赛道估值差距。

生鲜交易自带季节性收入波动，市场核心收益来自中小商户短期摊位租约，城区市场租金议价空间有限；大型一级枢纽虽配套多元业务缓冲周期，但生鲜价格涨跌传导至租金存在明显时滞，下行期租金收缴承压、上行期调价滞后，完全平稳的现金流仅能阶段性实现。

农批承担民生保供职能，各地常态化推出租金减免、摊位限价措施，大幅提租不符合稳物价导向，租金年度增长空间有限。行业增量只能依靠冷链仓储、净加工、城市共配、数字化溯源等配套服务，这类项目前期投入高、商户培育周期普遍2-3年。深农、首衡虽已布局相关业务，但营收占比仍有提升空间，‌配套业务能否长期增厚现金流，是机构长期观测重点‌。

湖州机构间REITs认购火爆，在长期资金宽松环境下容易被解读为赛道全面利好，但私募与公募在投资者、流动性、估值维度差异显著，‌一级发行热度不能代表公募估值中枢上行‌。深农同步招标加快前置筹备，若计划多座跨区域园区打包申报，各地权属整合、合规穿透将成为核心难点；仓储、产业园区已有多资产打包REITs落地，但农批暂无跨城市连锁上市范本，项目若顺利推进，可形成可供全国国资农批参考的发行模板。

近期各类农批证券化动作集中显现，是产业与政策双重作用的结果：经过多年整改，各地农批运营指标逐步满足发行门槛；基础设施公募REITs常态化申报机制全面落地，其中消费类不动产纳入支持范围，各地国资同步梳理存量物业培育项目，两类动因并行，不存在单一驱动逻辑。

长期来看，农批公募REITs是流通行业从重资产建设转向精细化运营的金融载体，也是海量存量物业实现证券化的核心工具，底层优质资产需要具备长期、多元稳定的现金流创造能力。REITs可借助募资完善冷链、数字化配套，小幅对冲行业痛点，但‌无法消除生鲜周期波动、民生租金约束、土地历史遗留等先天问题‌。

赛道分化将成为长期趋势，业内普遍判断未来不会出现全行业批量冲公募的景象，能够顺利登陆公开市场的仅为‌头部不到20%的优质农批资产‌：一级跨区域枢纽、合规完整连锁平台、舟山水产这类垂直专业市场，在公募市场持续享有估值溢价；业态单一、配套不足、产权存瑕疵的小型区域市场，达不到公募申报标准，仅能依托机构间REITs（持有型不动产ABS）完成阶段性资金回笼，面向普通投资者的公开市场吸引力偏弱。

在农批一线摸爬近二十年的业内人都明白，没人会单凭一周集中落地的几单筹备项目，就判定行业迎来全面红利。市场里每一笔摊位租金，都靠着商户凌晨开市、终日守摊换来，‌不可能仅凭一纸REITs公告凭空变现‌。

附：截至目前，已启动申报或处于筹备阶段的农批类公募REITs项目如下：

‌1、首衡农副农贸市场公募REITs‌
已取得国家发改委推荐函，进入申报审核流程。底层为河北高碑店首衡国际农产品交易中心，京津冀一级生鲜集散枢纽，占地超万亩，入驻商户超8700家，2024年交易总额1410亿元，配套万吨冷链与预制菜产业园。

‌2、重庆双福农产品批发市场公募REITs‌
已完成中介选聘，银华基金拟任管理人，预计规模不低于10亿元。西南地区大型一级综合农贸枢纽，占地约3000亩，建筑面积超百万平方米，年交易量超500万吨。

3‌、湖北供销集团公募REITs‌
全套中介招标落地，华泰证券联合体为第一中标候选人，预计规模不低于10亿元。整合省内多处县域供销农批网点，主打城乡双向流通与县域基层保供。

4‌、深圳市农产品集团（深农）公募REITs‌
7月同步启动资产评估、财务顾问招标，以旗下自有农批市场申报。集团全国运营30余家海吉星市场，为国内最大连锁农批主体。

‌5、舟山水产品中心批发市场公募REITs‌
2025年9月实施方案通过普陀区政府常务会审议，已启动中介比价，财通证券提供综合金融服务。项目1989年投建，占地15万平方米，年水产品交易量100万吨、交易规模200亿元以上，为国内稀缺远洋水产垂直专业市场。

数据来源及免责声明：全国多地农批市场公募REITs中介招标公告、地方政府常务会议公开材料、发改委基础设施REITs监管指引、已上市专业市场REITs公开运营数据及公开市场资料。本文仅作行业深度客观分析，不构成投资建议。各储备项目申报方案、资产范围、发行节奏存在变动可能，一切以企业及监管部门官方公示为准。