三个积极信号来之不易，稳楼市还有新招！

2026年7月，三份文件几乎同时摆上桌面。国家统计局公布上半年房地产数据，央行发布上半年金融统计报告，国务院《扩大消费“十五五”规划》正式向社会公开。三份文件指向同一个判断：市场出现了积极变化，但基础还不牢固。稳楼市这道题，不仅要答，还要答好。

先看积极信号。

第一个信号在价格端。一线城市新建商品住宅销售价格环比连续4个月上涨。二线城市新房价格近一年首次环比止跌。70城新房价格环比上涨城市数量创2025年5月以来新高。价格端的改善是真实的，直接原因是供给收缩——新开工面积连续大幅下降，新增供应在减少，供需关系在边际上改善。

第二个信号在库存端。6月末全国商品房待售面积同比下降0.9%，连续第4个月回落。这是待售面积自2021年7月同比转增以来，时隔51个月首次下降。待售三年以下面积降幅进一步扩大至3.5%，主力库存加速去化。

第三个信号在交易端。上半年二手房网签面积同比增长10.2%，一二手房交易总量近三个月连续正增长。70城房价问卷调查显示，63.1%的从业人员预期未来半年房价稳定或上涨，连续4个月维持在60%以上。

三个积极信号摆在这里。但另外四个指标同样真实。上半年全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。房地产开发企业到位资金40233亿元，同比下降20.2%。住户贷款减少3668亿元，其中中长期贷款仅增加2212亿元，跌至近十年同期最低。

价格在企稳，库存在下降，交易在活跃，预期在改善。但投资在下降，开工在收缩，融资在收紧，居民贷款在减少。积极信号已经出现，但更多来自供给收缩，而非需求扩张。市场正处于一个微妙的平衡点，可能向任何一个方向倾斜。稳楼市为什么刻不容缓，答案就在这里。

一、价格企稳不是终点，政策窗口期有限

价格企稳不能等同于市场已经稳了。价格是滞后指标，反映的是过去一段时间的供需变化。如果投资端继续下滑，未来的供给缺口会越来越大，价格回暖就可能变成无源之水。

中指研究院统计显示，2026年上半年全国超260省市（县）出台政策超560条，其中二季度落地政策条数超360条。政策力度在加大，但效果传导需要时间。从中央政治局会议对房地产的表述从“持续巩固稳定态势”调整为“努力稳定房地产市场”，可以清晰看出——决策层承认当前市场仍处于筑底调整阶段，同时明确要以更大力度守住市场平稳运行的底线。

价格企稳的真正意义在于：它给政策争取了时间，给市场提供了信心锚点。但这个窗口期不会无限期存在。

二、居民端的问题才是真正的底

上半年住户贷款减少3668亿元，其中短期贷款减少5881亿元，中长期贷款仅增加2212亿元。6月新增居民中长期贷款环比由负转正，但同比仍减少超过五成。

居民在主动收缩杠杆。中指研究院7月发布的居民置业意愿调查显示，半年内有购房计划的居民占比从17%掉到16%。房价上涨预期占比降至9%，房价下跌预期稳定在32%的高位。看跌人数是看涨人数的三倍多。居民不买房的首要原因从“担忧还款能力”变成了“未出现理想房源”，占比达48%——需求没有消失，但供给和需求之间出现了错位。

收入预期同样值得关注。收入增加预期的居民占比降至34%，收入减少预期的占比维持在19%。更多储蓄的意愿回升到56%，更多消费的占比仅17%。“重储蓄、轻消费、慎投资”的格局不仅没有改变，反而在加固。

央行首次公开承认并描述居民正在主动减少债务的行为，将其定义为“居民主动适度去杠杆”。这不是短期波动，而是趋势性收缩。居民去杠杆意味着过去二十年“敢借敢买就能赢”的杠杆游戏正式落幕。靠按揭撬动财富的旧剧本，正在被亲手合上。

需求端的修复，不能指望居民自己把信心找回来。信心已经被系统性摧毁，需要外力来重建。

三、政策工具箱里还有哪些工具

《扩大消费“十五五”规划》已经给出了顶层定调——住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴，且排在汽车、家居家电之前，位列首位。规划明确提出“促进房地产市场持续健康发展，多渠道增加城乡居民财产性收入”。稳定楼市被直接与增厚居民财产性收入挂钩。政策逻辑链条是完整的：稳定房价预期，守住居民家庭财富，修复消费信心，形成正向循环。

方向已经明确。从当前政策实践看，有五条路径正在加速落地，力度还可以再加码。

路径一：房贷贴息。这是目前讨论最集中、落地最快的方向。全国政协委员翟美卿提出的方案是：以财政定向贴息替代全面降息，首套房贴息50到75个基点，多子女家庭、新市民额外叠加20到25个基点，存量房贷同步贴息约50个基点。这个方案精准回应了两个痛点——新购房成本高和存量房贷压力大。

南京已经率先行动。2026年3月20日至12月31日期间，对“卖旧买新”的购房人给予贷款总额1%的贴息补助，全市贴息总资金限额1亿元。按贷款100万元计算，还款总额可节省约1.5万元，折算后房贷利率从3.0%降至约2.85%。目前全国已有南京、东莞、武汉、长春、南充、杭州临平、运城、芜湖等近20个城市推出房贷贴息政策。

贴息政策的优势在于精准——财政资金直接作用于购房成本，信号明确，效果可测。翟美卿的方案还建议赋予省级政府限购限贷灵活调整权，推动一线城市外围区域、二线城市全域适度放开限购。政策空间是打开的。

路径二：换房退税。财政部、税务总局、住建部联合公告，居民换购住房个人所得税退税政策延续实施至2027年12月31日。出售自有住房并在1年内重新购房，可按规定申请退还已缴纳的个人所得税。新购住房价格大于或等于旧房售价的，全额退还；低于的按比例退还。这是个人所得税退税优惠政策的第二次延期，彰显了政策连续性，直接降低了换房家庭的交易成本。

路径三：公积金制度改革。2026年《政府工作报告》明确提出“深化住房公积金制度改革”。上半年各地仅公积金政策便出台超300条。广州、深圳、苏州、成都等地提高贷款额度——以深圳为例，缴存职工个人最高可贷189万元，家庭最高可贷351万元。

更值得关注的是使用范围的扩大。多地公积金已可提取用于物业费、住房装修、购房税费、购买车位等。苏州明确“支持支付契税提取”“支持支付住宅专项维修资金提取”。6月5日，住建部就《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》向社会公开征求意见。公积金制度正从单一的“购房融资工具”加速转型为覆盖居民“购、租、修、养”全居住生命周期的综合性住房保障平台。

路径四：政府收储。存量房收储在2026年初明显提速，呈现“保障性住房+市场化置换”双线推进的特征。2025年全国已有26个省公示拟使用专项债收回或收购存量闲置土地，拟收储总金额超7500亿元，已实际落地发行规模超3000亿元。湖南省2026年计划收购存量商品房200万平方米以上。上海在静安、徐汇、浦东三个核心城区由国企收购符合条件的“老破小”改造成保障性租赁住房。住建部已明确推动县级以上城市开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。收储专项债投放规模预计达2000亿至3000亿元。

收储的逻辑是双重的：去库存，同时补保障。把卖不掉的房子收过来，变成保障性住房供给，一举两得。

路径五：税费调整与交易成本优化。自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房按3%征收率全额缴纳增值税，购买满2年的免征。土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。购房首付比例已降至15%的历史低位，银行房贷利率处于低位，中介费也处于较低水平。房地产交易税费持续降低，契税、增值税、个人所得税政策均有调整，正在为住房消费打造低成本的税收环境。

四、政策需要的是力度和速度

五条路径已经清晰，但落地还需要力度和速度。

贴息政策目前是各地自行探索，尚未形成全国统一安排。中央统一安排的房贷贴息政策仍需等待。如果能够从地方试点上升为国家层面的制度安排，效果将大不相同。

公积金制度改革的方向已经明确，但《住房公积金管理条例》修订尚在征求意见阶段，落地还需要时间。

收储面临的核心约束是财政可持续性——保障性租赁住房租金低于市场价，如何实现运营收入覆盖成本，对地方国企的融资和运营能力提出高要求。但收储规模如果持续扩大，对去库存的实质性作用会更加明显。

税费调整的空间还有。翟美卿建议探索房贷利息个人所得税专项附加扣除额度上浮——这个方向如果落地，对购房者的实际减负效果将非常直接。

价格企稳、库存下降、交易活跃——积极信号已经出现。但投资下滑、开工收缩、融资收紧、居民贷款减少——警报同样在响。2026年中央房地产政策构建了一套“短期托底市场、中期化解风险、长期构建新模式”的完整闭环。闭环的构建需要时间。

稳楼市不是要不要的问题，是能不能及时的问题。政策工具还有空间，关键是要用对时机、用足力度。窗口期已经打开，该出手时要出手，该加码时要加码。