2026上半年住房租赁行业国企发展四大方向三重挑战

住房租赁行业持续依托政策赋能、多元融资落地、市场格局优化的核心逻辑稳步发展。在行业高质量转型升级过程中，地方国企凭借资源、资金、政策多重优势持续释放发展势能，逐步成为行业规模扩容、供给结构优化、市场规范发展的核心中坚。

国企已成为行业规模增长的核心动力

市场话语权持续提升

2026年上半年，住房租赁行业整体延续政策加码扶持、融资渠道持续畅通、市场主体格局重塑的发展主线，而在企业端最鲜明的变化是国有资本势能持续释放，成为支撑行业规模稳健增长的核心动力。

从行业格局看，2026年Q2住房租赁TOP30企业中，房企系以47.2%市占率稳居主导，同比微增、环比小幅回落；资管系市占30.1%，同环比明显下滑；国企系市占22.7%保持稳定，同比大幅提升7.3个百分点，核心拉动作用凸显。

数据来源：企业申报数据，克而瑞住房租赁研究中心整理，开业规模仅统计集中式公寓，且不含公租房。

据克而瑞住房租赁研究中心统计，2026年Q2住房租赁开业规模TOP30合计规模141.3万套，同比提升10.9%，环比提升3.7%；国企系品牌如郑州城发安居、合肥安居、光谷安居集团·之寓、上海城投宽庭等开业规模年增长明显，直接带动榜单整体增长。与此同时，地方国企突破保障性租赁住房赛道局限，开启市场化、服务式细分市场布局，如郑州城发安居、济南城发成家、浦发有家、上海城投宽庭等地方国企平台均开始布局高端市场，且成功落地多个项目；高端服务式公寓产品线成为国企第二增长线。

数据来源：企业申报数据，克而瑞住房租赁研究中心整理，开业规模仅统计集中式公寓，且不含公租房。

2026年上半年住房租赁地方国企

四大核心发展方向

方向一

供应端迎来结构性拐点，国企成存量改造与增量拿地双主力

住房租赁市场供应格局迎来清晰结构性转型，逐步从“新建增量主导”转向“新建增量为主、存量改造盘活补充”，而地方国企全面主导租赁用地获取与存量房源改造两大核心赛道，是行业转型的核心承接主体。

拿地端：2026年上半年，核心15城中7城涉及纯租赁用地成交，其余8城供地节奏放缓；整体拿地企业以地方国企主导，占比超九成。以上海为例，上半年成交7宗配建租赁用地，合计成交涉租土地建面约3.23万方，拿地企业均为地方国企平台公司。

数据来源：CRIC长租数据系统。

供应端：存量盘活节奏持续提速，2026年上半年，新开项目中新建仍主导入市，占比67%，但改建占比同比提升7个百分点至33%，其中地方国企以存量盘活方式快速补充保租房供给的代表。

数据来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理。

行业供应结构转型源于政策的系统性推动：上半年住房保障政策从"增量建设为主"全面嵌入"去库存、稳楼市、扩内需"框架，存量收购盘活从试点升级为全国性战略。一线核心城市率先行动，上海公保并轨落地，北京、广州强调存量改造转化，深圳筹集供应目标稳定，房源供给积极转向依托存量改造为主、新建补充的新格局；二线城市多城强调存量盘活，西安、成都出台市场规范细则；放宽准入标准和加大公积金支持力度。

数据来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理。

方向二

主动向市场化赛道延伸，布局高端服务式打造"第二增长线"

国企不再局限于公租房、保租房的政策性供给，而是主动开启市场化、服务式细分市场布局，高端服务式公寓产品线正成为国企的第二增长曲线。从监测的典型新开项目看，郑州城发安居、济南城发成家、浦发有家、上海城投宽庭等地方国企平台均已切入高端服务式市场并成功落地多个项目。具体来看，郑州城发安居推出市场化租赁住房品牌"郑寓"、服务式品牌"美寓诗"，龙子湖人才公寓"美寓诗"服务公寓新店于6月开业。

图：郑州城发安居龙子湖人才公寓美寓诗服务公寓

国企布局市场化、高端服务式租赁赛道具备极强的战略意义。高端服务式公寓、人才公寓具备高租金溢价、高服务附加值的优势，能够帮助国企在政策性保障业务之外，开辟全新的市场化收入及利润渠道，有效对冲保障性房源低租金、薄利润的经营压力，实现社会效益与经济效益双向平衡。

方向三

属地化国企支撑城市供给，区域深耕特征鲜明

2026年上半年，住房租赁新增供给呈现极强的属地化特征，核心一二线城市的租赁房源供给由本地国有平台企业主导，典型如西安"安居·乐筑"、合肥安居集团“承寓”、上海城投“城投宽庭”等地方国企在上半年密集开业多店，区域深耕壁垒持续加固。

据克而瑞住房租赁研究中心结合市场公开信息不完全统计，2026年上半年，浦发有家在上海新开超7000套（间）、城投宽庭在上海新开超6000套（间）、城方在上海新开近6000套（间）、西安安居在西安新开超2500套（间）、郑州城发安居在郑州新开超2500套（间）。整体来看，各地属地国企凭借本地资源禀赋、政策适配优势，成为所在城市住房租赁市场供给的核心支撑，区域深耕特征十分鲜明。

数据来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理。

方向四

依托REITs与低成本长期资金，打通"投融建管退"闭环

资金端的持续赋能是国有租赁企业规模化发展、资产高效周转的核心支撑。2026年上半年住房租赁市场合计融资约94亿元，以保租房为核心，信贷、REITs、ABS协同赋能，且融资成本持续走低，CMBS优先级票面利率降至1.94%-1.95%，政策性贷款期限长达25年，为国企长期运营、资产沉淀提供了优质资金环境。

在具体案例中，国企身影密集：濮阳市国资集团下属乐居公司获国开行25年期3.45亿元贷款，为河南省首笔保障性租赁住房贷款；浦开集团发行36.50亿元类REITs；合肥滨湖国控设立2亿元CMBS，为安徽省首单保租房CMBS。

数据来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理。

REITs市场是国企资产循环的核心通道。2026年上半年1支首发获批、3支启动扩募，华夏华润有巢REIT、中金厦门安居REIT完成扩募上市。国企通过"首发盘活存量、扩募优化资产"的双轮驱动，实现了"资产盘活—扩容增值—持续运营"的可持续闭环，REITs和ABS已成为保租房"投融建管退"链条中最成熟的退出通道。

住房租赁地方国企发展

现存三大挑战

当前国企主导住房租赁行业扩容的同时，仍面临多重现实经营压力：

租金承压：核心15城低价保租房项目持续规模化入市，拉低城市整体租金。2026年Q2集中式公寓平均租金73.6元/㎡/月、同比下降1.9%。国企作为保租房供给主力，需在"保障低价"与"运营效益"之间寻求平衡。

REITs经营指标波动：2026年Q1有5只保障房REITs收入环比下降，核心经营指标压力凸显，扩募带来的规模增长尚需高质量运营支撑。

筹集目标缩量：多数城市2026年保租房筹集目标较2025年"腰斩"，如广州从10万套降至3万套、郑州从3.8万套降至0.5万套、武汉从5.4万套降至2万套，未来国企供给将从"规模扩张"转向"以需定购/定建"的精准匹配。

小结

展望未来，住房租赁国企的发展方向将进一步聚焦于——以存量改造为主承接新增供给、以市场化品牌和高端服务式产品培育第二增长线、以属地化平台深耕核心一二线城市、以REITs和低成本长期资金支撑资产循环。在保障民生与市场化效益的双重目标下，"精细化运营能力"将取代"规模扩张速度"，成为决定国企竞争力的关键。

—THE END—

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）