楼市，发生三件大事！顶层释放重要信号

作者:陈小喜

7月15日，国家统计局公布2026年上半场楼市“成绩单”。

一线城市商品住宅销售价格环比上涨，70城中新房环比上涨城市20个，为2025年5月以来最多；二手房端，北京、上海、广州、深圳环比分别涨0.1%、0.4%、0.4%、0.3%，一线城市已连续多月整体向上。

就在两天前，7月13日，国务院印发《扩大消费“十五五”规划》，把“更好满足住房消费需求”写进“促进大宗耐用商品消费”第一条，并首次在国家战略层面提出“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”。

结合另一个信号来看：党刊《求是》杂志，近半年来四次发声，系统性谈及房地产：1月《改善和稳定房地产市场预期》、3月《持续做好稳预期工作》、6月《以更大力度提振消费》、7月《充分挖掘和释放投资潜力》。

这半年来，核心城市数据先动，《求是》连发四文定调，《扩大消费“十五五”规划》铺路，三者同时出现，在近二十年都不多见。

三件大事叠加，对普通人来说，这套组合拳到底意味着什么？

北上广深领涨

一线领涨，但各有不同。

北京二手房是主角，6月网签16618套，上半年累计93583套，同比增5.7%，创下近5年同期新高；价格自4月起连续3个月小幅上行。新房价格环比6月微跌0.3%，是四个一线城市里唯一下滑的。典型的“二手先企稳、新房还在磨”结构，置换链条从下往上托，刚需先动，改善接力。

上海的韧性超预期。6月二手房网签25158套，连续4个月站稳2.5万套，上半年累计14.7万套，创下近5年同期高位；改善客群明显在加速进场。新房端，10万+/㎡项目占比抬升，虹口、杨浦千万级新房成交同比涨约30%，土拍还出了溢价40%的地块，房企看好下半年楼市走向。

广州3月起一二手价格连续4个月环比回升，是国家统计局口径里少数“连涨”的样本。

深圳的弹性最大。上半年一二手住宅网签47378套，环比涨10%；6月单月8878套，创近6年同期新高。4•29新政是分水岭，南山豪宅多次出现“日光盘”，6月三度刷新楼面价纪录，溢价率高达150%，迎来上半年深圳楼市最高光的时刻。不过，外围市场仍然“以价换量”，形成强烈对比。

整体来看，核心城市在分化中占优，呈筛选式修复特征。

“十五五”消费规划：拼出一条政策链

与市场同步的是，党刊《求是》半年连发四文，再给市场注入强心针。

1月《求是》提出“改善和稳定房地产市场预期”，先给定性——“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源”，明确房地产具有金融资产属性。

3月强调“持续做好稳预期工作”，点出“体感温差”，要求更有力更精准地稳楼市。

6月明确“以更大力度提振消费”，首次提“加快修复居民资产负债表”，防止资产价格下跌、消费信心负向螺旋。

7月《求是》第四次发文，指明“充分挖掘和释放投资潜力”，落到城市更新、“好房子”、基建投资，形成闭环。

从承认行业地位，到稳预期，再到提振消费，最后落到投资抓手，形成一系列连贯定调。

而7月13日《扩大消费“十五五”规划》出炉，则将这条政策链路形成完整闭环：

住房、汽车及家居消费被归入“大宗耐用商品消费”，住房列为首位；

明确“优化保障房供给、因城施策增加改善性住房供给、规范租赁市场”；

实施“房屋品质提升工程”，推进城中村、危旧房、老旧小区改造，支持居民自主更新、适老化与智能化升级；

“清理优化消费领域不合理限制性措施”，被市场普遍解读为限购、限贷等仍有优化空间。

这对市场的意义深远，政策不会走大水漫灌式的老路，但也不会让核心资产价格继续下跌，目标是结构修复。

过去靠“投资属性+杠杆扩张”拉动行业，现在靠“消费属性+存量提质+城市更新”托底增长。中指研究院、清华大学五道口等多家机构测算，“十五五”期间城市更新直接投资规模约12-15万亿元，年均撬动2.5-3万亿元，是替代传统开发的新增长极；“好房子”建设在“十五五”期间规模约3.5-5万亿元，年均7000亿-1万亿元规模，全面升级住房品质。

三个底层增加楼市变量

行业巨变已是不争的事实，普通人还应看到三个底层变量。

库存曲线两极分化。6月末全国商品房待售面积76315万㎡，同比降0.9%，连续5个月下降。一线核心区库存偏紧，其中上海新房库存去化周期仅8.4个月，远低于一线13.3个月的平均水平；但普通二线、三四线城市库销比则超过3年，高库存压力仍然突出。

居民资产负债表待修复。目前居民部门杠杆率约59%，回落至2020年Q2以来最低，但仍在三十年以来高位，提前还贷、预防性储蓄仍普遍存在。《求是》6月文章已经把这点挑明，房价持续下行会压制消费信心，反过来拖累内需。把楼市稳住，本质是给消费兜底。

房企端仍在出清。上半年开发投资同比-18%，新开工-23.4%，土地市场“核心地块热、远郊流拍”是常态。供给端收缩，反过来给核心区价格托底，但难以撑起全面回暖局面。

对普通人而言，意味着不能再用2016、2020年的眼光看市场，也不能完全忽视信号。把决策放回自己的现金流、家庭周期和城市能级里，比押注任何一轮“普涨”都靠谱