写字楼成交创六年新高，深圳商写市场温和修复

21世纪经济报道记者 吴抒颖

深圳写字楼市场出现结构性修复行情。

深圳市住建局数据显示，今年上半年，深圳全市一、二手写字楼成交6567套，同比大幅增长103%，创近六年同期新高。在商业用房买卖交易大涨的同时，今年二季度，深圳甲级写字楼租赁市场也延续回暖态势。

根据近期多家机构发布的数据，截至今年第二季度末，深圳甲级写字楼平均空置率环比、同比均有所下降，同时租金跌幅也开始收窄。

第一太平戴维斯发布的最新报告显示，截至今年上半年末，深圳甲级写字楼空置率连续三个季度下降。截至第二季度末，深圳甲级写字楼平均空置率环比下降0.8个百分点、同比下降2.2个百分点至29.3%，是近两年来首次降至30%以下的水平。

此外，截至第二季度末，深圳甲级写字楼平均租金录得130.6元/平方米/月，租金指数环比下降0.4%、同比下降5.0%，降幅分别收窄0.7个及3.8个百分点。

深圳此番写字楼市场回暖，主要是因为人工智能、芯片制造、半导体、软件服务类企业的需求表现尤为活跃，这也是市场需求增长的重要新兴驱动力。随着新增供应放缓以及需求回升，深圳写字楼市场有望企稳。

交投回暖

今年上半年，深圳写字楼交易热度攀升，核心驱动力是产业需求的持续释放，同时市场价格回归理性也带来了资产配置价值。

深圳市住建局官方数据显示，今年上半年，深圳全市一、二手写字楼合计成交6567套，同比大幅上涨103%，成交规模刷新近六年同期纪录。

结合21世纪经济报道记者对多位从业者的调研，伴随行业回归理性，当前写字楼资产已显现突出配置性价比。

深圳中原地产工商铺部总经理田慧在接受21世纪经济报道记者采访时也表示，本轮成交量大幅走高，是政策、价格、产业需求多重因素共振的结果。

田慧分析称：“商办信贷政策优化，商业物业首付下调至30%，大幅降低企业购置门槛，释放长期被压制的自用置业需求。此外，市场经过调整后写字楼价格处于相对低位，大量优质存量物业也出现价格洼地。不少稳健经营的科创企业选择抄底购置办公物业，锁定长期经营成本，替代持续上涨的租金。”

根据田慧的统计和观察，目前市场买家当中，企业自用客户占比接近九成；此外，置换需求也集中释放。很多企业抓住窗口期，从老旧楼宇搬迁至硬件、配套更完善的优质写字楼，这也带动二手流通活跃度提升。

一线从业人员的体感也与之类似。

一位南山区从事商写交易的中介人士告诉21世纪经济报道记者，今年写字楼成交主要的变化体现在法拍市场上，“一二手市场价格足够低时，也会有投资需求进场，不过主要是法拍出现了比较多价格合适的标的，体现在数据上就是成交量大幅上升。”

需求上升

与成交量上行同步的是，深圳写字楼市场的空置率有所下降，租金水平有所回升。

第一太平戴维斯发布的数据显示，尽管部分科技企业陆续将其办公地点搬迁至自有物业，使得个别片区净吸纳量产生波动，但深圳市场整体净吸纳量仍基本与去年同期相当。在此背景下，加之新增供应相对有限，以及部分项目改作酒店等用途，深圳甲级写字楼空置率连续三个季度下降。

截至今年第二季度末，深圳甲级写字楼平均空置率环比下降0.8个百分点、同比下降2.2个百分点至29.3%，是近两年来首次降至30%以下的水平。

空置率下滑的同时，租金跌幅也在收窄。截至第二季度末，深圳甲级写字楼平均租金录得130.6元/平方米/月，租金指数环比下降0.4%、同比下降5.0%，降幅分别收窄0.7个及3.8个百分点。

深圳写字楼空置率下降的核心原因，是供应量减少与人工智能企业需求的上升。

第一太平戴维斯表示，人工智能、芯片制造、半导体、软件服务类企业需求表现尤为活跃，是市场需求增长的重要新兴驱动力。此外，今年上半年，深圳市场仅有一个新项目于第二季度入市，提供3.8万平方米的可租赁面积。同期，有数个项目将部分写字楼层改作酒店用途，其可租赁办公面积相应减少。

第一太平戴维斯认为，产业迭代将持续集聚科技企业、创新型企业与企业总部，这将有效拉动甲级写字楼、产业办公载体的租赁及自用需求。

温和修复

尽管深圳写字楼市场需求回暖，但这种态势能否持续，仍然有待观察。

田慧分析认为，深圳写字楼市场短期的回暖是政策与价格窗口期带动的集中成交，中长期有产业升级带来持续需求支撑，但很难走出全面普涨行情，属于结构性修复。

深圳写字楼市场能否筑底成功，供需格局仍是核心决定因素。

一家深圳中型房企的人士告诉21世纪经济报道记者，商办租赁市场的需求结构已经在转变。“以往大型租赁客户，如金融、互联网企业，陆续自建办公楼并迁出后，很难找到同等体量的新客户填补空缺。目前我们旗下写字楼空置率超过了20%，而且承租的客户多为中小企业，租赁规模与存续稳定性远不及过去，需求端支撑力度有所变化。”

“有些大客户搬走以后，一下空了10多层楼，一年半载后都还剩下一两层租不出去。”上述中型房企人士表示。

这是当下深圳写字楼市场最现实的一面。大厂搬迁后，市场短期的招租压力如何化解，仍待解题。积极的一面是，剔除大客户搬迁的因素，深圳写字楼的吸纳量还在增长。

世邦魏理仕统计的数据显示，今年上半年，深圳全市甲乙级写字楼净吸纳量仅录得5.9万平方米。

“虽然受头部企业密集节点式回迁总部影响，市场空置面积点状式骤增，上半年全市甲乙级写字楼共录得5.9万平方米的净吸纳量；但剔除该因素影响后，全市净吸纳量高达37.5万平方米，同比小幅增长，为近五年来的高值。”世邦魏理仕表示。

成交放量以及需求回暖后，深圳写字楼市场也将走入新的分化期。

田慧认为，目前科创、跨境产业扩容是长期趋势，企业总部、研发办公需求具备持续性，支撑写字楼底层需求。同时，市场也存在多重不可忽视的压制因素。

“中长期新增写字楼供应总量依旧偏大，海量存量持续竞争，供需格局很难根本性反转；当前中小企业经营预期依然偏谨慎，纯财务投资买家入场意愿偏弱，成交高度依赖自用客户；市场分化持续加剧，非核心地段、硬件老旧的楼宇去化难度大，很难跟随优质物业同步复苏。”田慧强调。

供需结构生变，深圳写字楼市场温和复苏、理性修复。