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海曙核心区关注已久的一块地，终于揭开了面纱。

今天傍晚六点左右，市资规局正式公示了华润原宁波电视台地块的批前方案。

从拿地之初就带着“被审视”的期待，到如今规划落定，最终呈现的面貌与此前市场流传的猜测存在不小差异，这种差异本身，恰恰成了它最先抓人的地方。

这块地的区位禀赋，无需长篇铺陈。

海曙核心，轨交二号线云霞路站东侧出口旁，原宁波电视台旧址——城市记忆与成熟配套双重叠加，让它天然区别于一般的旧改地块。

而这一次，方案对这份禀赋给出了一个相对清晰的回答。

先看总图。地块轮廓本身极不规整，此前业内不少强排推演都难以让空间真正舒朗起来。

但今天公示的这一版，跳出了传统的高低配惯性，转而采用清一色小高层排布。

约一点六的容积率下，建筑群沿着用地边界舒展，将内部核心空间完整让出，形成两座近百米尺度的中央大中庭，南北楼间距也因此拉到约七十至九十米。

这样的间距放在海曙核心，对比同区在售项目，确实属于明显更宽裕的一档。

动线落位也保持了务实思路。

次入口设在西侧环城西路上，承担次要的归家界面；

主入口则另选云霞路一侧，云霞路本身并非城市主干道，开口对交通的影响相对可控，使用上也更贴近主要归家路径。

南侧沿老旧住宅边界退让出一条内部道路，在新旧之间留出一段缓冲，兼顾了居住私密与边界处理上的分寸感。

剖面和立面细节进一步印证了这一版方案的取向。

以七号楼剖面显示，首层架空挑高约七点八米，标准段架空层约四点二米至五米，全盘底层均做了架空处理，为后期植入泛会所、景观渗透等功能预留了足够余地。

标准层室内层高约三点一五至三点三米，南北双阳台布局，配合较高的窗墙比，采光和通风条件有较好的底层支撑。

更值得留意的是产品形态的代际跨步。

项目在海曙范围内首次落地了“四代宅加抬板设计加空中立体花园阳台”的完整组合，实质上形成了一套“抬板五代宅”的产品逻辑。

与传统四代宅不同，抬板设计在地下引入通风采光，改善首层潮湿问题的同时，也让地面景观与架空层、下沉空间、错层露台之间的衔接更成体系。

这种“花园互动穿插缝合”的做法，在宁波市场上尚属首次，打破了过去四代宅景观与建筑相对割裂的常规处理方式，让立体绿化真正嵌进建筑空间的缝隙里，形成可穿越、可对视、可停留的多层界面。

四代宅常见的视线对视干扰，在这一版方案中也有针对性的应对。

错层挑台配合格栅与绿化遮挡，各有独立的私密处理逻辑，而非简单复制统一立面。

部分户型配备大尺度L型空中露台，通过合规的计容规则设计，实现了较高的实际可拓展面积和使用率，这也是此类产品在改善市场中最务实的隐性竞争力。

立面效果上，色调以香槟金搭配大面积白色饰面及玻璃幕墙为主，整体观感偏轻盈克制，没有多余的装饰堆砌。

园区核心公共空间大致落在七号楼、六号楼与十号楼围合的区域，平面图标示为“门卫”，但从尺度和位置判断，大概率将成为社区核心泛会所所在地，具体功能配置有待后续释放。

水系景观主要环绕视线条件较好的楼栋展开，社区用房、室内体育场馆、居家养老等配套也在总图中做了统筹布局。

整体看下来，这个项目在并不规整的用地上，用相对克制的密度和全盘小高层的做法，兑现了低密、大间距、高拓展的产品框架，同时依托抬板五代宅的逻辑，把海曙核心改善产品的形态往前推了一步。

老海曙的醇熟、地铁口的便利、旧地新生的辨识度，以及一份较为完整的纯改善定位——对于关注这一带的买家来说，这份规划，值得尽早纳入功课。

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