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近日，华润置地与未来科学城置业联合打造的平西府0002地块正式公布案名——北清润府。这是华润置地在北京落地的第四座润府，也是北京首个官宣落地的POD全场景无界公园社区。

这个盘到底怎么样？值不值得等？为什么没叫北清橡树湾二期？

北清润府西侧一街之隔就是华润自己操盘的北清橡树湾。业内一直管它叫“北清橡树湾二期”，但华润偏偏另起炉灶叫“北清润府”。

北清润府的楼面价仅2万/㎡，而北清橡树湾一期2022年拿地时楼面价要比这个高，虽然不同时代不可比，但挡不住大家会去这么想。同样的地段，后买的比先买的便宜、产品还好。所以，在这一点上需要用品牌切割来隔离争议。

从客观角度，帮大家把北清润府的亮点和不足一次聊透。

一、先看亮点：这五个“唯一”，确实能打

亮点1：北京首个POD社区，公园不是配套而是底色

北清润府打出的最大标签，就是POD（Park-Oriented Development）公园导向开发。

什么意思？简单说，就是以公园作为空间核心，让建筑、景观、社区都围绕公园展开。

北清润府的POD逻辑有三层支撑：

第一层，项目地处北中轴生态走廊之上，外部有约8466亩京北生态绿色版图。

项目周边公园密布

第二层，项目被约760亩平西府公园环绕，是目前北京唯一一个围合式公园环绕的住区。平西府公园已于2025年11月开工，计划2027年6月竣工。

第三层，项目内部容积率仅1.8，规划十境园林，内外形成“无界公园”概念。

住在公园里不只是听起来美——专业上这叫“夏日冷导效应”，公园环绕的区域温度会比周边低1-2度，负氧离子含量更高，自住舒适度和资产保值性也更强。

亮点2：双轴交汇，职住平衡的黄金位置

北清润府位于北清科创轴与北中轴生态走廊双轴交汇核心。

北清路科创主轴串联未来科学城、生命科学园、永丰产业基地、小米智慧产业园等千亿级产业带。周边华为、百度智能云、中芯国际、联想研究院等头部高新企业环绕。

项目地处昌平“两区一心”规划的生态绿芯中心位置，既享受产业红利，又规避了产业园区的喧嚣，是区域内职住平衡属性最强的板块。

加上成熟的配套，可以说完美解决了职住平衡区休闲娱乐等日常需求。

自带社区底商，500米TBD云集中心；骑行可达首开LONG街、小站公园商业；车行3-5公里覆盖西三旗万象汇、45万㎡超极合生汇，逛街、餐饮、亲子一站式满足。

300米滨河公立幼儿园，1公里清华附中昌平悦府小学，1.7公里首师大育新十二年制学校；西侧规划九年一贯制教育用地，网传引入人大附中集团（最终以教委官方划片为准），全龄公立资源充足。

5公里内3所三甲医院：积水潭回龙观院区、昌平中西医结合医院、王府中西医结合医院，日常就医无忧。

亮点3：1.8容积率，片区在售最低

对比一下周边数据：朱辛庄板块容积率2.0-2.5，星寰时代2.2，龙樾海序2.8，新出让的东小口0002地块2.45。

北清润府1.8的容积率，是片区在售新房中最低的。

鸟瞰图

规划19栋住宅楼共688户，住宅建面6.39万㎡，户均93㎡。其中17栋为8-11层洋房，仅2栋为17层小高层——在海淀北这种寸土寸金的地方，低密洋房的稀缺性不言而喻。

亮点4：公区配置卷出新高度

北清润府在公区上下了血本：

约1500㎡峡谷会所，7大主题功能，配备专业级篮羽场。

架空层示意图

首二层架空设计，正门口的6#楼东侧做出了北京第一个首二层架空设计，住宅被抬到3层起步。5栋楼首层（局部）架空。

大门示意图

超级社区大门，深18.14米，沿街面近47米，加上两侧景墙整体有近百米的超级界面。

园林会所示意图

风雨连廊串联多个邻里共享空间、配套楼和架空层，形成连贯且极具质感的会所体系。

西侧还规划了6个商业，未来打造主理人店铺。

这些配置，在整个昌平南片区都是顶配。

亮点5：得房率预计可能会创昌平新高

通过南向阳台半赠送、北向双设备平台全赠送、花池、L型飘窗等多重赠送手段叠加，北清润府的得房率预计达到90%-95%甚至可能更高。

户型主推75-128㎡三居、四居，覆盖从刚需到改善的全客群：

75㎡小三居：总价400万内，刚需门槛友好；

93㎡大三居：主力走量户型，450万档位，家庭自住首选；

108㎡四叶草四居：改善四居入门，500万档；

128㎡四面宽大四居：600万+终极改善，南向采光拉满。

两大产品亮点：

① 超高得房率，多重空间赠送，同等面积比竞品多出一间储物间；

② 全屋华为鸿蒙智家系统，照明、地暖、新风、空调一键智控；108/128㎡高配水浸、空气质量传感器；全户型标配「玄关收纳库 + 独立 800 家政库」双收纳体系，解决居家储物痛点。

二、再说不足：两个现实问题，必须说清楚

客观选房，亮点要说透，不足也要客观呈现。

不足1：地铁距离不算太近

北清润府距地铁8号线平西府站步行约2公里，需要骑行或接驳。

虽然公交公司有地铁接驳专线在运营，但对于依赖地铁通勤的购房者来说，这算不上真正意义上的“地铁盘” 。除此之外，其他方面还算比较完善。

不足2：北侧临北清快速路，临街楼栋存在噪音干扰

小区北侧紧邻北清快速路，道路车流量大、大车多，夜间噪音明显。

北侧可设置绿化隔离带、全屋四层中空隔音窗、北侧楼栋拼接式隔音布局；

北清润府适合谁？

适合在北清路沿线产业园（未来科学城、生命科学园、永丰、西二旗等）工作的科创人群。预算400万以内起的上车门槛，1.8低密容积率，POD公园生态，华润润系产品力——在同环线、同总价段里，质价比确实能打。

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