贵州
台风撕开高层住宅真面目！照搬法国教训，这类房子未来很难保值
火山旁探秘熔岩人
台风“巴威”过境浙江，让很多高层住户有了最直观的居住体验。大风天气里高层楼房明显晃动，外墙、落地窗经受强风冲击，各类安全隐患彻底暴露在大众眼前。曾经被追捧的高层电梯房，不再是闭眼入手的优质房源，潜藏几十年的遗留问题全部浮出水面。
国内城市高层、超高层住宅数量稳居全球第一，仅百米以上的超高层楼栋就超过五千栋，重庆，武汉等城市更是高密度高层楼房小区。
房企扎堆建高楼，根本原因就是为了拉高小区容积率。同一块土地，盖得越高房源越多，土地成本固定不变，利润能直接翻倍，完全是从盈利角度出发建设，并没有长远考虑后期居住体验和维保问题。
这类楼房的居住短板十分突出，日常早晚高峰等电梯耗时极长，高楼层住户用水高峰期常年水压不足。建筑官方设计使用年限只有五十年，楼房入住二十年，外墙、管线、消防设施就会大面积老化，后续维修翻新的工程量和成本极高。
国外早已出现高层住宅衰败的真实案例，完全可以当作国内楼市的前车之鉴。上世纪五六十年代，法国为安置工人和外来移民，在巴黎郊区大规模修建高层住宅。楼盘建成初期配套齐全、户型规整，是当时主流的宜居住房。随着时间推移，小区居住圈层开始快速分化，经济条件较好的居民陆续搬离，社区内只剩下低收入人群和流动人口。小区物业费收缴困难，物业没有资金维护公共设施，外墙脱落、道路破损无人修缮，社区治安持续恶化。巴黎北郊93省的高层聚集区彻底沦为破败贫民窟，还在2005年引发大规模骚乱。仅仅建成三十年的高层楼栋，最终只能通过爆破拆除处理。国内高层小区的密度、高度远超当年法国楼盘，只是大部分楼房房龄较短，老化衰败的危机还未集中爆发。
未来二十年，国内老旧高层住宅会集中迎来四大无解难题。小区电梯使用十五年后进入老化高发期，频繁故障停运，一部电梯更换成本动辄几十万，整栋楼更换费用高达上百万。高低楼层业主使用频率不同、诉求不一，费用分摊很难达成共识，电梯换新工作基本难以推进。房屋专项维修基金，会在常年的外墙修补、管道维修、防水翻新中快速耗尽。基金枯竭后，小区大修需要全体业主集资，大量空置房、出租房业主不愿掏钱，小区翻新修缮工作只能搁置。高层小区容积率已经达到峰值，拆迁重建需要开发商加高楼层才能回本，现如今各大城市严格限高，开发商无利可图，老旧高层基本彻底告别拆迁红利。楼市行情也能直观体现差距，房龄超十五年的高密度高层住宅，价格比同区域低密度小区低一到两成，楼市下行阶段贬值速度更快，多数房源处于无人接盘的状态。
楼市高层住宅早已出现明显两极分化。核心地段、配套完善、物业优质的次新高层，能够保持稳定的居住价值和保值能力。偏远郊区、密度过高、物业服务差的老旧高层，已经出现流通困难、持续贬值的情况。房产属于几十年的长期资产，一时的居住新鲜感没有价值，能否扛住岁月损耗、规避各类居住风险，才是判断房产价值的核心关键。
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