北京
7月11号那天，上海挂着台风蓝色预警，风不小，徐汇西岸美高梅酒店里的人却一点没少。这些人不是来躲台风的，是来花钱的，而且花的是大钱。
同一天、同一家酒店、同一个板块，中海云锦华庭和嘉佰道·徐汇两个顶豪项目同时开盘。单价双双站上30万元/平方米——中海云锦华庭一套472平的联排别墅，最高备案单价干到了32.82万/平，总价超过1.5个亿；嘉佰道·徐汇的联排别墅均价约30.25万/平，最贵那套也要1.3亿。两个项目加起来，亿元级别的别墅当天成交了两套。
有人从黄浦区赶过来，挑完房出来挺高兴，说总价2000多万挺满意的。还有一对年轻夫妻选了个6楼的房子，说价格能接受，毕竟是徐汇滨江这个地段。
2000多万，说“挺满意”。这话放在任何一个普通上海家庭面前，大概都得愣一下。
说实在的，一套房子1.5个亿，普通人几辈子也挣不出来。但市场就是这么走的——上海顶豪市场，已经正式迈进了“30万+”时代。
问题来了：这到底是泡沫，还是价值回归？
咱们先看看全球其他顶级城市什么水平。
纽约曼哈顿，全球资本的硬通货。2025年底，曼哈顿豪宅（市场前10%）的成交中位数是639万美元，折合人民币大概4600多万。中央公园旁边那些顶级公寓，成交价能到每平方英尺4000美元以上，换算过来差不多每平米30万人民币出头。有个顶楼公寓甚至报到过每平方英尺10202美元，那就是每平米70多万人民币了。
伦敦呢？核心豪宅市场这几年其实在调整，2016年高点以来跌了大概12%。但肯辛顿、切尔西这些传统富人区，一套联排别墅动辄400万英镑往上。最贵的街道均价超过1100万英镑。
香港更不用说了。山顶豪宅的平均呎价接近5万港币，换算成每平米超过50万人民币。今年6月半山一个顶层单位成交呎价12.4万港币，那就是每平米130多万人民币。
这么一比，上海30万/平的联排别墅，放在全球顶级城市的核心区里，还真不算离谱。天花板可能还在上面。
那支撑这个价格的底气到底在哪？
答案是两个字：稀缺。
咱们看看这两个项目的地块是怎么来的。嘉佰道·徐汇那块地，是宸嘉发展2024年底拿的，当时经过101轮竞价，溢价率干到40%，楼面价12.6万/平。中海云锦华庭那块地是2025年10月拿的，楼面价14.85万/平，直接刷新了徐汇滨江板块的纪录。两块地的容积率都在1.5左右——在寸土寸金的徐汇滨江，低密度本身就意味着奢侈。
更关键的是，上海内环内已经基本没有新增纯别墅用地出让了。低密度墅类产品彻底进入存量消化阶段。2010年“限墅令”之后，独栋别墅审批全面收紧，内环内650平以上的纯独栋存量不足15套。
换句话说，你现在买到的每一套内环别墅，可能都是最后一批。
这跟上海整体的供地策略也吻合。2026年上海商品住房用地供应指标从2025年的375-485公顷直接砍到275-385公顷。总量在收缩，核心区的地更是出一块少一块。
再看市场的大环境。2026年上半年，15个核心城市的涉宅用地平均溢价率13.23%，6月单月冲到30.13%。一线城市6月单月的溢价率更是高达63.39%。上海第五批次土拍，静安大宁地块经历了168轮竞价才成交。
外资投行也在转向。高盛预测上海和深圳的房价在2025年底到2028年底累计上涨约15%。瑞银的调查显示，一线城市未来两年有置业计划的人群比例从32%升到了43%，上海达到43%，是2017年以来的最高水平。花旗也说2026年一季度销售出现复苏迹象。
这一轮豪宅价格上涨，更像是对城市核心资产价值的重新定价，而不是情绪驱动的泡沫。
不过话说回来，顶豪归顶豪，刚需归刚需。上海楼市的分化越来越明显——头部项目强者恒强，但非核心区域的新房普遍面临去化压力。上半年全国300城招拍挂的纯住宅用地，平均成交楼面价同比下降了16%。同一次土拍里，核心地块能溢价30%，郊区地块可能就是底价成交。
市场正在上演K型分化。一边是顶豪市场热得发烫，一边是普通楼盘在苦苦挣扎。
对绝大多数人来说，30万/平的房子看看就好。但理解这背后的逻辑，比单纯感叹“一套房顶一辈子收入”要有意义得多。城市核心区的稀缺资产，从来都是少数人的游戏——这个规律放之四海而皆准，上海不例外，纽约、伦敦、香港也不例外。
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