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北京市通州区通惠北路98号，位于长安街东延长线新华大街向北500米，通惠北路东，通惠路与通惠河交汇处东北角，紧邻京通快速下桥口。

一、项目概况

基础信息

• 产品类型：普通住宅（70年产权商品房）
• 产权年限：70年
• 占地面积：约5.2万㎡
• 建筑面积：约17.8万㎡
• 容积率：2.8
• 绿化率：35%
• 总户数：964户
• 车位配比：1:1.1
• 物业：雅生活物业
• 物业费：5.98元/㎡/月
• 在售状态：尾盘在售（现房，2022年12月整体交付，2024年一季度开始下房本，少量房源在售）
• 主力户型：60㎡一居、85-88㎡两居、110-129㎡三居
• 交付标准：精装交付
• 交房时间：2022年12月已整体交付（现房即买即住）
• 
  

二、核心区域与交通配套

区域价值

• 区位定位：北京城市副中心通州核心区位，地处运河商务区核心范围，距北京市政府约6.6公里，与市政府隔河相望。位于通州北苑/北关板块，是副中心发展最成熟的核心居住区域之一，享有副中心政策红利与
• 城市发展红利。
• 板块优势：通州2016年正式定位为北京城市副中心，"一带、一轴、多组团"空间结构持续推进，环球主题公园等超大文旅项目入驻，基础设施和公共服务持续完善。项目位于通州最成熟的万达商圈内，周边商业、教育、医疗、生态配套均已兑现，属于"所见即所得"的成熟生活区。项目拿地较早（约2004年），开发周期长，目前处于尾盘销售阶段，剩余房源有限，可选楼层受限。

交通网络

• 轨道交通：紧邻地铁22号线（平谷线）永顺站（26年底通车），步行约200-300米，未来可直达CBD、燕郊、平谷。距离1号线（八通线）通州北苑站约1-1.2公里，骑行约5分钟可达；6号线通州北关站约1.2-1.6公里。未来三轨交汇（1号线、6号线、22号线），轨道交通优势显著。
• 道路交通：紧邻京通快速路（约20分钟达国贸CBD），南侧为新华大街（长安街东延长线），北侧通燕高速，东六环连接多条高速。自驾路网成熟，通达市区核心区域高效便捷。公交线路密集，1公里内18个公交站，最近站点通惠北路南口站仅约200米。

三、周边生活配套

商业配套

• 高端商圈：远洋乐堤港、新光大中心artpark大融城等品质商业体。万达广场（约500米，步行可达，通州核心商圈标杆，含超市、影院、餐饮、品牌零售）；周边1公里内还有贵友大厦、爱琴海购物中心、国泰百货等。社区自身规划约16000㎡商业空间，含住宅底商沿街便利店、餐饮、银行网点，以及下沉式商业广场。
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教育医疗

• 公立教育：幼儿园——利登幼儿园（步行约202米）、永顺镇中心小学等；小学——通州四中-小学部（步行约806米）、永顺小学、官园小学、中山街小学、贡院小学等；中学——通州四中、通州二中、北京育才学校通州分校、北关中学、潞河中学等。3公里范围内60个幼儿园、19个小学、12个中学，全龄教育资源丰富。
• 医疗资源：潞河医院（约2公里，区域知名三甲）、解放军261医院（约1.5公里，二甲）、北京胸科医院（1.6公里）、东直门医院通州院区（3公里）、通州区中西医结合医院（2公里）。安贞医院通州院区在建中。

生态休闲

• 自然景观：南侧一路之隔即为通惠河，拥有滨河绿道，部分楼栋可直接眺望河景，形成"推窗见河、下楼入园"的双重景观体验。通惠河沿河绿道适合日常散步跑步。
• 高端配套：西海子公园（约1.5-1.7公里，古典园林）、大运河森林公园（约3公里，城市绿肺）、八里桥公园（约100米，规划中，滨河综合体公园）。周边3公里内72个公园，最近仅781米。

四、项目规划与产品设计

社区规划

• 整体布局：6栋国际品质住宅楼+2栋写字楼+配套商业，住宅围合式排布，楼间距充足（最宽约80米），最大程度保障采光与隐私，同时形成完整的中央园林空间。人车分流设计。项目为城市综合体，涵盖住宅、写字楼、商业零售多种业态。

• 配套设施：社区配备2400㎡高端会所"东湾荟"（由梁志天团队设计），包含游泳池、健身房、多功能篮球场、乒乓球室、舞蹈房、私人宴会厅、红酒室、雪茄吧等，满足业主运动与社交需求。社区内规划儿童活动区、健身步道、邻里交流空间。

建筑特色

• 立面设计：由英国皇室御用建筑商PDP London设计，采用现代简约+新古典主义融合风格。外立面采用隐框玻璃幕墙+天然石材+金属铝板组合，米白+深灰配色，竖向线条强化建筑挺拔感，楼体错落有致。

园林特点

由英国顶级景观设计团队Morphis设计，打造纯英式风格体验式园林。项目绿化率达35%，社区内部规划约1.5万㎡英式园林，其中中央庭园约6000㎡英伦草坪（面积相当于一个足球场，可同时容纳200人以上休闲活动），另有约9000㎡四季主题园林（含童趣园、畅绿园、赏意园三大主题）。园林注重"体验"而非单纯观赏，主张人与自然和谐，利用不同功能区域营造不同生活体验。社区园林与通惠河自然景观呼应，形成"内外双景"。

户型设计

180平米跃层

五、拿地信息和开发商信息

拿地信息

• 拿地时间：约2004年（项目拿地较早，开发周期较长）
• 拿地企业：香港泛海国际集团+香港俊星集团（项目公司：北京黄海房地产开发有限公司）
• 土地性质：70年住宅用地，民水民电，集中供暖
• 规划条件：容积率2.8，绿化率35%
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开发商背景

• 企业资质：香港泛海国际集团携手俊星集团联合开发，项目公司为北京黄海房地产开发有限公司。泛海集团为知名港资企业，在房地产开发领域有丰富经验。建筑方面聘请英国PDP London完成设计，室内设计由梁志天团队操刀，园林设计由英国Morphis团队完成，整体定位国际化高端品质。尊敬的意向客户 / 购房者：
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　　该地块是南昌市下半年拍出的首宗宅地。中指研究院华中分院分析师李国政表示，该地块是南昌市近几年少见的大体量地块，容积率只有1.8，具备打造低密住宅条件。同时，这也是2024年以来南昌高新区首次出让住宅用地。该地块周边产业人口基数大，置业需求稳定，且区域新盘目前呈现断档状态，投资安全性有保障。

　　进入2026年下半年，南昌、杭州、南京、长沙等城市均有宅地成功出让，其中的优质地块颇受房企青睐，高溢价成交频现。

　　例如，杭州7月7日出让的萧山区世纪城核心单元XS010106-13地块在经过98轮激烈竞价后以46.05亿元成交，溢价率达26.68%。

　　实际上，今年以来，在土地供应“缩量提质”与房企投资延续“精准投资”“以销定投”策略的共同作用下，土地市场呈现出“点状高热”特征，不同城市及板块间分化显著，核心城市优质地块竞拍激烈、高溢价成交情况屡有发生。

　　中指研究院数据显示，截至6月26日，300城住宅用地推出规划建面15885万平方米，同比下降20.9%；平均溢价率为9.0%，较去年下半年回升5.6个百分点。其中，一线城市住宅用地平均溢价率达19.3%，为各线城市最高。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，当前地方供地策略主动调整，“缩量提质”已成为各地供地的常态，核心城市普遍缩减郊区供地规模，将指标集中到核心区域的优质地块上。同时，房企投资拿地高度聚焦，优质地块因安全边际较高，能有效抵御市场波动，房企参与竞拍意愿强烈，从而推高了溢价率。

　　“当前土地市场供地节奏更加精准，避免了集中供地带来的大幅波动，体现了‘控增量、优供给’的导向。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，展望下半年，随着核心区优质地块适时补充供应，以及房企融资及销售环境持续改善，各地土地市场有望保持平稳运行态势。

　　曹晶晶认为，后续一线、二线城市核心区有望继续迎来更多优质住宅用地入市，凭借优质区位与完善配套，维持土地市场热度、稳定预期。