安邦规划的全国总部，大家财险留下主楼，卖了配套

7月9日，上海联合产权交易所挂出了一则项目信息：大家财产保险有限责任公司正式挂牌转让位于深圳南山区后海财富金融大厦的C11、D06地块商业地产，意向投资人征集期将一直持续到9月9日。这批合计建筑面积约4.47万平方米的商业物业，由此进入了公开交易程序。

这是大家保险集团出清原安邦遗留不动产的又一个动作。这次处置的切割思路是——只打包卖掉配套的写字楼和独栋商业，那栋273米高、总共57层的总部主楼，则继续保留自持。

最近一段时间，中国人寿、中国平安、中国太保等上市险企在核心城市频频出手，择优买入优质商业物业；相比之下，大家财险眼下的主要精力，还是放在了消化历史包袱、压降非核心不动产上。

从安邦到大家，一块地的十年

这笔交易的背景，还要从十年前的一宗土拍说起。

深圳后海中心区，海德二道与中心路交汇处。2017年1月，当时正处于扩张高峰期的安邦财产保险股份有限公司，以30.19亿元的底价竞得了编号为T107-0081的商业用地，楼面均价约每平方米19205元。这块地总占地面积约1.4万平方米，规划总建筑面积21.7万平方米，土地使用年限30年（2017年至2047年），包含了如今的C11、C12、D06三个地块。按照安邦当时的规划，这里将整体建成全国总部基地。

计划在2018年被打破。当年，监管机构依法对安邦保险集团实施接管。2019年，由中国保险保障基金等联合发起设立的大家保险集团成立，大家财险同步设立，并全盘承接了原安邦财险的合规保险业务以及包括深圳后海地块在内的全部境内存量不动产。面对千亿规模的历史遗留非标地产，资产瘦身、压降不动产占比、化解风险，成了大家保险的核心任务之一。

项目建成后的处置也因此变得十分关键。财富金融大厦于2019年正式开工，经过数年建设，273米高、共57层的主塔楼C12在2023年顺利封顶，2026年3月正式交付，成为大家财险全国总部自用大楼。主楼旁的配套物业在竣工取得不动产权证后，被挂牌至上海联合产权交易所寻求出售。

根据挂牌文件披露的信息，两处待售资产合计建筑面积约4.47万平方米：一是C11地块高层写字楼，总建筑面积34341.5平方米，楼高99.6米，地上19层；二是D06地块，包含4栋独栋商业会馆，总建筑面积10406.04平方米。虽然官方暂未公布转让底价，但参考商业地产二级市场及第三方中介的对外放盘行情，C11写字楼的办公均价市场参考约7.1万元/平方米，D06独栋商业会馆折合单价更高达约15.8万元/平方米。

如果按上述市场参考价测算，这批物业的潜在货值确实十分可观：C11估值约24.4亿元，D06估值约16.4亿元，合计参考市值超过40亿元。

对于大家财险而言，资金压力从来不只是当年30.19亿元的拿地成本。随后数年在后海打造这片超高层综合体，持续投入的建安支出和财务成本，才是真正的重头。此次挂牌的配套物业，建筑面积仅占整个项目总建面的约20%，但依托核心地段，市场参考估值已超40亿元。一旦成功出让，将在很大程度上对冲深圳总部基地多年累积的重资产投入，改善资金和负债状况。

当然，这目前仍是基于二级市场行情的纸面测算，在大宗商业地产整体估值承压、流动性放缓的当下，最终能以何种价格成交、能否顺利寻得实力买家接盘，仍充满未知。

留下核心主楼、剥离配套物业，这个做法有它的现实考虑。一方面，保留273米高的C12总部主楼，满足了险企作为法人机构扎根深圳的实际办公需要，日常经营不受影响；另一方面，将定位为企业专属办公及高端商业会馆的配套物业推向市场，可以较快完成重资产变现，避免资金在剩余可用年限约21年的土地上继续沉淀。

为什么是现在

再来看大家财险的财务状况。翻看大家财险2025年度信息披露报告和2026年第一季度偿付能力报告，这家还在转型中跋涉的险企，正同时面对承保端盈利承压和投资端收益疲软的局面。

2026年一季度，大家财险实现签单保费27.4亿元，但综合成本率高达99.81%——其中综合费用率40.85%，综合赔付率58.96%，离100%的盈亏平衡线只差不到0.2个百分点。

主营业务的微利状态在2025年报里体现得更直接：全年保险业务收入106.48亿元，净利润仅1.39亿元。具体到各险种，第一大险种机动车辆保险原保费收入64.97亿元，承保亏损5509.8万元；第三大险种意外伤害保险原保费8.30亿元，承保亏损2693.5万元。

承保端造血不足，自然需要投资端来补。但大家财险的投资成绩也不算理想。2026年一季度，年化投资收益率只有0.66%，更能反映真实情况的综合投资收益率更是降到0.06%。

把时间拉长看，近三年平均投资收益率1.37%，平均综合投资收益率2.51%。在低利率环境下，这个回报水平说不上宽裕。

在这样紧绷的财务结构下，沉淀在房地产上的资金显得格外沉重。截至2025年底，投资性房地产账面价值22.8亿元，仅深圳总部基地项目当年就新增购建投入超5.1亿元，在建工程余额随之升到10.3亿元。合计超过33亿元的房产资产，2025年全年只产生了222万元的租金收入，回报率非常低。而且，持有这些房地产还要消耗资本金——2026年一季度末，“房地产价格风险最低资本”达到3.3亿元。

占用几十亿资金、消耗数亿核心资本，却几乎带不来现金流反哺，这对于急需资金推动非车险转型和应对日常赔付的大家财险来说，压力可想而知。

正是在这样的财务背景下，大家财险选择将深圳财富金融大厦近4.47万平方米的闲置配套商业挂牌出售。

卖与买之间

大家财险在深圳卖项目，并不代表保险资金在全面撤出商业地产。事实上，近期不少头部险企反而在逆势加仓。

这背后有其现实的考量。当前政策允许险资不动产投资上限可达30%，而截至2025年末，五大上市险企的不动产配置比例普遍只在0.2%至3.5%，配置空间还很充足。再加上优质商业地产能提供3%至5%的稳定租金回报，显著高于固收资产，这就构成了险资在“资产荒”下逆势加仓、匹配寿险长久期负债需求的底层逻辑。

放在这个背景下看2025-2026年的商业地产大宗交易市场，不同险企之间的路径分化明显，各有各的打法。

一边是头部上市险企逆势加仓，执行择优增量的策略。中国人寿2025年末不动产投资占比在五大险企中最低，只有0.24%。2026年6月25日，该公司以29.93亿元底价拿下北京CBD核心区Z10商业金融用地，规划地上建面12万平方米，准备建自用总部并长期持有出租。

不动产投资占比最高的中国平安（2026年一季度达3.1%），则继续持有2021年以330亿元收购的全国6座来福士综合体（控股60%-70%，出租率常年超90%）等核心资产，同时推动公募REITs申报，向“资产管理+轻资产运营”转型。

中国太保不动产占比仅0.5%，和新华保险一起通过设立百亿级不动产基金，批量入股各地成熟运营的万达广场。比如新华保险联合中金资本设立100亿元规模的基金，一口气收购了北京、南京等14座万达广场的控股权，以财务投资者的身份锁定稳定租金现金流，避开了开发建设的重资产风险。

另一边，大家财险则继续走在存量瘦身的轨道上。作为安邦超千亿遗留非标地产的承接者，它的出清任务更重。除了这次挂牌的深圳后海地块，此前原安邦核心资产之一的成都金融广场在建超高层综合体，也经历了多次降价出让，首次打包底价39.25亿元，后来下调至36.65亿元。

不过，大家保险并非只卖不买。在出清低效、在建和非主业重资产的同时，它也在物色能立刻产生现金流的优质成熟物业。2023年12月，大家保险斥资12.06亿元收购上海鸿寿坊项目公司65%的股权，看中的就是前三年8%的年化收益承诺和稳定的收租前景。这种有卖有买的操作，指向的其实是同一个目标：把沉淀在低效资产上的资金，置换到能立刻产生稳定现金流的成熟物业上去。

深圳后海这块地，从2017年安邦拿地到现在，前后将近十年。如今大家财险挂牌转让其中的C11、D06地块，是它处置存量资产的最新一步。这笔交易最终能回笼多少资金，对公司财务状况能带来多大改善，还有待观察。