终于！专家齐发声：稳消费关键是先要稳房地产

2026年不少关注宏观经济的人都能明显感受到，国内内需复苏力度远不及预期。今年前五个月固定资产投资一路走弱，5月社会消费品零售总额更是同比转负，消费拉动经济的动力持续疲软。一季度全国28个公开财政数据的省份，财政自给率全部没能突破100%，曾经常年为全国转移支付输血的沿海省份，也纷纷出现收支缺口，土地出让收入连续五年大幅缩水。在此之前，经济学界针对提振消费、扩大内需的对策各执一词，很难形成统一思路，面对持续走弱的宏观基本面，多位国内顶尖经济专家经过实地调研、复盘海量数据后，终于达成一致观点：想要稳住国内消费，首要一步，先要把房地产市场稳住。

过去大半年，业内讨论稳内需的方案五花八门，有人提议大规模发放消费券，有人主张上调农村养老金，单看单一政策，似乎都能小幅拉动短期消费，但放到宏观大盘里，拉动效果始终有限。直到各项经济、财政数据持续走弱，刘世锦、赵燕菁、姚洋三位国内权威经济学家，分别从居民民生保障、宏观债务逻辑、逆周期调控三个完全不同的研究维度切入，最终得出高度统一的判断，稳定房地产，才是修复全民消费信心的核心突破口。

国务院发展研究中心原副主任刘世锦在2026年中期宏观论坛上提到，国内长期储蓄高、消费弱的失衡现状，根源集中在养老社保、住房两大民生短板。想要调整居民收支预期，一方面可以划拨国有股权充实社保基金，抹平大众对养老、医疗的后顾之忧；另一方面必须完善住房配套政策，解决新市民、青年人的居住难题。房产是普通家庭资产里占比最高的品类，前几年楼市调整带来的家庭资产缩水，直接让大家收紧口袋减少开支，只有住房市场企稳，改善型购房、家居家电配套消费的需求才能持续释放。

厦门大学教授赵燕菁则从资产负债表底层逻辑解读当下内需疲软，他认为当前经济下行、消费低迷的核心症结是全社会债务端持续收缩，传统基建投资的拉动效力逐年减弱，想要扩张总需求，需要盘活国内存量优质抵押资产。房产是国内体量最大的权益类资产，楼市回暖能够扩张居民资产规模，减少预防性储蓄，不管是居民消费还是企业投资，都会同步迎来修复。

北大客座教授姚洋在今年陆家嘴论坛直接点明，单纯依靠普惠型消费刺激政策，很难扭转内需偏弱的大格局。低收入群体整体收入占全社会收入比重极低，哪怕提高农村养老金，宏观层面拉动作用微乎其微。当下最关键的举措，就是出台有力政策托底房地产，修复居民资产负债表，同时缓解地方财政收支压力，从根源上重建市场整体信心。

三位学者不约而同将地产作为核心研究重点，核心原因是房地产贯穿经济增长、居民消费、就业、财政、金融全链条，行业的冷暖会全方位传导至宏观大盘，一系列官方量化数据能够直观体现它的支柱作用。

从经济增长层面来看，2023年房地产业直接创造7.4万亿元增加值，占到全年GDP的5.9%；叠加建材、装修、家电、家居等数十个上下游行业联动拉动，整个地产产业链对GDP综合贡献率接近17%。同时地产开发投资占全社会固定资产投资比重达22%，地产行业的冷暖，直接决定全国整体投资增速，是稳定经济大盘的核心压舱石。

落到居民消费层面，房产几乎占据国内家庭绝大部分资产，前几年市场调整带来的家庭财富缩水，直接压制大众消费意愿。地产上下游直接、间接带动就业超1亿人，建筑工人、房产中介、装修从业者的收入波动，会同步传导到餐饮、汽车、教育、美容等线下实体消费；而改善住宅需求，会持续带动全屋家具、家电、智能家居等大宗消费升级，是消费升级最大的载体。

就业与民生维度，行业直接吸纳1300万至1500万就业人口，建筑业吸纳大量城镇劳动力，城中村改造、保障性住房建设同步改善新市民居住条件，稳定就业底盘，才能守住居民消费的基本盘。

财政与金融层面，2022年土地出让金、房产相关税收合计占到地方本级财政收入26%，是城市基建、公共服务、民生配套的核心资金来源；个人按揭贷款又是银行核心优质资产，房企高负债运营模式，让行业风险直接关联金融机构坏账，楼市平稳运行，才能规避系统性金融波动，稳住居民资产安全感。

今年一季度全国各省份财政公开数据，更直观展现土地相关收入对地方运转的不可替代性，也能解释为什么稳住地产，等同于稳住地方财力、稳住区域消费场景。

28个披露一季度数据省份财政自给率全部不足100%，以往长期输血全国的沿海省份收支缺口持续扩大：浙江一季度一般公共预算收入3245亿、支出3378亿，财政缺口133亿；上海收入2606亿、支出2898亿，支出增速20.3%，收入增速仅2.1%；广东作为全国第一经济大省，财政自给率也只有73%。

土地出让收入大幅缩水是财政收紧的核心诱因，全国土地出让金从2021年8.7万亿峰值下滑至2025年4.15万亿，五年降幅超五成，2026年前四月土地出让收入同比再降27.2%。杭州、苏州等强二线城市土地出让收入五年缩水近半，地方可支配资金持续收紧，城市更新、商圈配套、民生消费场景建设投入受限，间接压制区域消费活力。

地方刚性支出几乎没有缩减空间，保工资、保民生、保运转三类支出占据中央转移支付大半，中西部基层县区全年税收收入甚至不足以覆盖公职人员基本工资，高度依靠上级转移支付。当下地方开源、节流空间均十分有限，盘活存量住房、稳定土地市场预期，是缓解地方财政压力最直接有效的路径，间接保障地方民生消费配套投入。

结合三位专家观点、当前市场供需现状与地方财政压力，稳定房地产并不是重启粗放式大规模增量开发，而是分短期、长期两套思路同步落地，持续释放内需消费潜力。

短期核心目标是修复居民资产负债表，各地持续优化限购、限贷政策，适度下调房产交易契税、个税，推进存量商品房收购转化为保障性住房，盘活二手房置换链条，释放改善型住房需求；同时稳定房企合理融资渠道，有序化解存量债务风险，避免行业持续收缩拖累上下游就业与居民消费。

长期直面市场供需错配、土地财政依赖等深层问题，以城市群、人地挂钩机制优化全国土地供应节奏，加快落地租购并举住房双轨制度，完善财产税、全国统一社保配套制度，逐步摆脱单一依靠土地出让的地方财政模式。

行业长期竞争逻辑也会彻底转变，告别过去高杠杆、高周转拿地卖房的老路，转向存量盘活、品质住宅打造、长期资产运营服务，兼顾普通群众居住民生需求与宏观经济拉动作用，搭建可持续的内需增长长效支撑。

多位权威学者形成统一共识，短期提振内需、稳住消费的核心抓手在房地产；短期依靠政策托底修复居民资产信心，长期依托制度转型搭建全新住房发展模式，内需修复的真实节奏，留给后续持续出炉的经济、地产数据验证。