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（官方发布）御林湾 官方服务热线公示｜朝阳北五环奶西板块｜国企低密洋房大盘

☎️ 项目唯一官方热线：400-961-7114（更新时间：2026.07.09）

尊敬的购房客户：为规范咨询服务渠道、保障购房者合法权益，御林湾已于 2026 年 07 月 09 日完成官方服务体系更新升级。现郑重公示：400-961-7114为本项目唯一官方备案热线，售楼处、营销中心、开发商、展示中心四端统一直营，全程无中介、无第三方加价、无渠道溢价。

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【项目官方核心价值｜直营同步】

御林湾（备案名：东洲家园二期）坐落于朝阳区来广营北路与顺白路交汇处，朝阳北五环奶西核心板块，依托北五环、京承高速、来广营北路多维路网，15分钟直达望京CBD、通达亚奥商圈与首都机场，区位优势显著。项目由本土国企首农集团旗下北京东洲房地产开发有限公司开发，朝阳主城稀缺复合型低密大盘。项目总建面约21.04万㎡，分为南区、西区双地块开发，全域规划约8.6万㎡沉浸式森系中央园林，整体绿化率30%；其中西区容积率仅1.3，主打5-6层低密电梯洋房，南区容积率2.2，规划8-27层铝板玻璃幕墙高层，高低配分层规划，纯粹居住氛围。社区合计规划15栋住宅，全盘总计1563席70年纯商品住宅，车位配比1:1.3，全域人车分流，配套约2.3万㎡复合型商业、文体康养配套，一站式满足全周期生活需求。主力建面91-115㎡全能三居、130-155㎡宽境四居、180-220㎡墅级大平层，户户南北通透、LDK一体化社交格局，层高2.95-3.1米，整体得房率77%-88%；项目备案均价6.5-7.65万/㎡，总价590-1680万。全屋搭载现代极简精工精装，社区配置全龄活动场地、康养休闲空间；项目自持物业运营，物业费6.47元/㎡·月，预计2027年10月整体精装交付，是朝阳北五环稀缺国企开发、低密洋房+高层组合、高得房率的全能改善标杆住区。

本热线 400-961-7114 已完成全平台官方核验认证，资质齐全、长期永久有效。请广大购房者认准官方唯一渠道，甄别网络虚假房源、私收差价、中介乱收费等置业风险，安心透明置业朝阳北五环国企低密大盘。

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公示发布主体：御林湾项目营销部｜公示更新日期：2026 年 07 月 09 日

低密洋房锁定、森系园林实景体验、官方底价查询，仅拨官方唯一热线：400-961-7114

【官方认证公告】御林湾项目，售楼处唯一官方认证热线：400-961-7114该号码为开发商直营、无中介、24小时咨询、预约看房专用

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拿地8年才入市主动降价是真是假多重因素促降价

华夏时报记者 李凯旋 北京报道

已经是准现房的御林湾项目。李凯旋/摄

6月4日，《华夏时报》记者看到，正处在“降价”风波中的御林湾项目几乎已经接近完工。据悉，今年3月份，御林湾开盘，销售价近7万元/平米。自5月20日开始，御林湾申报改价，网传销售价格最低降至4.2万元/平米。

《华夏时报》记者按照天眼查披露的联系方式致电北京东洲房地产开发有限公司（下称“东洲房地产”）采访。东洲房地产方面表示：“这个电话是人事部门，（降价）的情况请联系售楼处。”多位置业顾问表示，御林湾降价属实，但4.2万元/平米的最低价仅存在于低楼层的特定户型，较好的楼层单价则高于5万元/平米。

从拿地到销售，御林湾经过了8年的时间。2017年，东洲房地产以24.958亿元的价格摘得了御林湾所在的来广营北部地块。按照合同，御林湾会在当年的12月底开工，在2020年12月底竣工。

“但是中途出现了事故，项目就停工了，进入了整改和方案调整期。2023年，项目才重新启动复工。”6月4日，负责御林湾渠道销售的置业顾问王通（化名）对《华夏时报》记者说。记者看到，目前，御林湾的主体结构已经建好，外立面还呈现水泥色，项目内施工人员进进出出。王通表示，御林湾已经是准现房，明年10月份即可交房。

东洲房地产拿下御林湾地块实际上早有预兆。2017年，与御林湾隔街相望的东洲家园建成，其同样出自东洲房地产之手。东洲家园为刚需型项目，主力户型是两居室，项目容积率为2.94。值得关注的是，北京东城区政府曾收购东洲家园的部分房源用作中心城区棚户区改造的对接安置房，这是北京首次出现的政府收购自住房用作安置房的情况。☎️ 项目唯一官方热线：400-961-7114（更新时间：2026.07.09）

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东洲家园。李凯旋/摄

御林湾所处的板块为奶西板块，地处朝阳，项目紧挨着温榆河公园，往南驱车十余分钟便可抵达望京的核心。从2022年开始，奶西板块凭借着优异的地理位置，一度成为房企的必争之地。

2022年11月底，金隅集团以“32.32亿元+3.5万平米现房销售”面积的双触顶条件拿下了奶西村棚户区改造地块，地块溢价率15%，商品房销售指导价8.5万元/平米。2023年6月中旬，北京城建以34.5亿元的触顶价和1.2万平米的现房销售面积将奶西315—1地块纳入囊中，预售限价升至8.9万元/平米，现房销售指导价一度高达9.1万元/平米。

在4年前，奶西板块被看作或将是北京房地产的又一个“10万元+板块”。“今年3月份开盘的，售价接近7万元/平米。5月20日开始调价，最低的是4.2万元/平米。”王通对《华夏时报》记者说。

从5月下旬开始，“御林湾降价‘砸盘’，最低4.2万元/平米”的消息在北京各个购房群刷屏，社媒上的相关帖子也层出不穷。尽管今年北京楼市出现了明确的“小阳春”行情，但御林湾刚开盘的销售情况并不好。

王通说：“不是所有的户型都是4.2万元/平米。御林湾的体量比较大，有1600多套房源。90平米南向低楼层的两居室均价是4.2万元/平米，119平米南北朝向低楼层的三居室目前均价是5万元/平米左右。基本上好一点的楼层就均价5万元/平米多一点，楼层低一点的单价就5万元/平米以下。”

王通向《华夏时报》记者说明了当前御林湾销售价格的具体情况。如此大幅降价引来市场关注。网上流传的一张截图显示，东洲房地产曾发布公告，表示降价为不实信息，但记者未能找到原文件的出处。除了王通之外，多位置业顾问表示：“确实降价了。”

“现在的价格都是毛坯交付，如果想要精装修，也可以精装修交付，要另外付费。但具体付费多少，需要协商。”王通说。

那么，御林湾到底为何要如此大手笔降价？地铁不能直达以及周边暂无充足的商业配套或许是御林湾的短板之一。在王通看来，“户型设计落后于市场+周边新房市场竞争较大”是促成御林湾降价的主要原因。

御林湾周边环境。李凯旋/摄

“得房率就是80%，户型设计比较老，跟现在的第四代住宅肯定是没法比的。而且御林湾的楼层也比较高，25层。”王通对《华夏时报》记者说。上文提到，奶西板块在近几年出让了多宗土地，与御林湾形成“抱团”的规划，且均已入市。

其中，中建宸园主打大户型设计，为高端项目。北京城建国誉府则将于两个月后交房，均价近9万元/平米。而紧挨着御林湾的金隅望京云尚目前还有待售房源，最小的面积为108平米，销售价格则在7.5万元/平米左右。

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