20亿，香港"壳王"绝境求生，为何押中如东？

7月2日，德祥地产(00199.HK)公告，拟收购PYI Investment 20%股权，取得江苏南通如东小洋口片区地块。

根据公告，PYI Investment底层核心资产是附属子公司洋通开投持有的位于江苏省南通市如东县小洋口片区，总用地面积约1,100万平方米，折合约1.65万亩，其中包括约1,055万平方米连片未利用沿海土地，绿色能源资源丰富。

按估值报告及持股比例折算，该片区地块价值约20亿人民币。德祥享有独家增持权利以及委派董事权利。

这不是一桩普通的地产买卖。公告明确把这次收购，放在了“绿色人工智能算力中心”的开发方向之下。

一家处境艰难的香港老牌房企，怎么会和如东扯上关系？故事要从头说起。

一家老牌房企的断腕与转向

德祥地产1994年在香港上市，主营业务为房地产开发与投资，项目曾遍及澳门、内地、香港、加拿大及英国。

公司实际控制人陈国强，在香港资本市场有“壳王”之称，擅长资本运作与上市公司平台重组。在事业巅峰期，陈国强旗下掌控着15家上市公司，业务版图横跨地产、传媒、能源（850101）等多个领域。

2011年，陈国强牵头财团拿下TVB26%的股权，宣告邵逸夫时代终结，陈国强出任TVB主席，成为传媒与资本跨界的标志性人物。直至2020年，陈国强将手中TVB股份转让给黎瑞刚执掌的CMC资本(华人文化产业投资基金)，并卸任TVB董事局主席一职，自此慢慢从资本市场的核心舞台隐退。

近年来，房地产行业深度调整，德祥地产经营显著承压。

2026财年(截至2026年3月31日止年度全年业绩)‌显示，期内母公司拥有人应占亏损‌5.28亿港元‌，同比收窄约35%。

为缓解压力，公司启动持续资产瘦身。据统计，过去两年间，德祥地产先后处置香港土瓜湾项目67%权益、北京珀丽酒店20%股权、香港湾仔商业大楼主体，叠加伦敦等地海外物业出售，‌累计套现近10亿港元‌，资金主要用于清偿逾期债务与补充营运资金。

但传统业务的疲软并未实质扭转。‌物业分部全年录得分部亏损4.33亿港元‌，期内投资物业公允价值减少6400万港元，应占合营公司物业公允价值下调及撇减2.34亿港元，减值压力依旧突出。酒店、放贷融资分部均录得小幅亏损，仅证券投资随市场行情录得200万港元微利。

‌传统开发业务已失去持续造血能力‌，寻找第二增长曲线是这家老牌房企的必然选择。

当前，陈国强正逐步将公司交予新一代团队操盘。新团队选择的方向，是AI算力基础设施。

如东何以成为算力基建的潜在底座

德祥此次收购，并非直接购入土地，而是通过获取持有土地的公司股权来完成。交易标的为PYI Investment 20%股权，其底层核心资产是附属公司洋通开投持有的如东小洋口片区地块，按第三方机构以资产基础法评估折算，标的公司全部股权对应估值约‌20亿元人民币‌。

从区位看，小洋口地处长三角北翼，距离上海约120公里，90分钟车程可达上海虹桥交通枢纽，并已接入长三角光缆网络体系。其靠近上海及苏南核心算力需求市场，较短的物理传输距离有助于降低数据交互时延，能够承接长三角核心城市外溢的高密度算力需求。

从能源看，如东本身是重要清洁能源基地，具备地热、光伏、海上风电、LNG等多元绿色能源资源。对于AI算力中心而言，绿电不是概念标签，而是长期运营成本、低碳属性和项目审批落地能力的关键变量。小洋口所具备的多能互补条件，为建设绿色算力基础设施提供了较强支撑。

其中，公告大篇幅披露的地热发电与地热制冷，是项目最具差异化的亮点之一。

小洋口片区已建成四口高产地热井，其中洋深1井日出水量达5,360立方米，水温达108℃；地热2井水温92℃；另有4,500米深度、储层温度150℃以上的热源待开发。公告明确提到，可采用成熟的闪蒸发电技术，设计建成地热发电系统，满足区域内兆瓦级地热发电需求。

地热发电解决的是稳定低碳基载电力，地热制冷解决的是高密度GPU集群散热和PUE控制。未来如果形成“地热发电—余热利用—吸收式制冷”的梯级能源系统，小洋口不仅具备绿色供能价值，也具备绿色热管理价值。

南通如东项目的价值，在于这些要素可以被整合成一个至少是200MW量级以上的绿色AI算力中心项目。200MV只是对项目快速落地情况的保守估计，但这片区土地面积及配套绿电资源的规模，绝对是数吉瓦级别体量电力与IT负载的算力中心。

一座城市的算力棋局

一家香港房企的转身，偶然中带着必然。将视线从这一单交易上移开，会发现南通在算力基础设施上的谋篇，早已铺陈开来。

6月10日，南通市政府与阿里云智能集团签了合作框架协议。落户南通经济技术开发区10年以来，阿里巴巴已3次加码投资，累计完成投资330亿元，已建成阿里在全球最大的数据中心集群，承载阿里在华东地区超过50%的核心业务。近期，阿里巴巴又在智算供给方面，与南通经济技术开发区开启新一轮战略合作，进一步加大投资，打造基于“真武”芯片的超大规模阿里巴巴江苏智算中心等项目。

7月2日，中天集团智算中心信息互联智造项目在如东经济开发区正式开工。该项目总投资5亿元，聚焦信息互联产品研发、生产与销售，专门攻克让数据传输更快、更稳、更低损耗的关键技术，适配智算中心、超高速信息交互等场景。

项目一个接一个地落地，并且，政策也在发力。

当前，南通市已印发《人工智能创新发展三年行动方案（2026—2028年）》：

在算法模型方面，《方案》提出加强垂类模型研发与行业大模型本地化部署应用，到2028年培育模型、算法企业不少于30家，培育垂类模型和智能体90个，实现生成式人工智能服务、深度合成服务算法国家备案数不少于6个。

在算力设施方面，将加快推进阿里三期等智算中心项目建设，探索冷能综合利用智算中心建设，打造全市公共算力服务平台，研究出台算力券实施细则，加大普惠算力供给。到2028年，全市智算规模超过3万PFlops。

在数据资源方面，健全公共数据“一本账”管理体系，升级公共数据共享交换平台，探索建设城市可信数据空间。深化公共数据授权运营，鼓励企业牵头构建行业高质量数据集和语料库。到2028年，累计形成高质量数据集和语料库150个。

各区县也在发力：南通经开区正大力推进建设以“民资+外资”为主体的华东算力产业园，规划总投资1000亿元，总电力规划204万千瓦；崇川区创新推出“算力券”，对科技研发企业给予市、区两级年度实际支付智能算力租用费用50%、最高400万元的补贴；海门区聚焦算力芯片先进封装环节签约多个科创项目；通州区在全市范围内较早布置算力基础设施，启东首个AI的“Token工厂”润六尺启东智算中心项目已揭牌……

德祥地产在小洋口的布局，与南通全市的算力战略是同频的。一个是市场主体基于资源禀赋的商业选择，一个是城市基于长远竞争力的产业规划，两者在一个方向上叠加，产生的合力将远超单点项目的范畴。

从更大的视角看，长三角地区是全国算力需求最集中的区域之一。上海、苏州、杭州等核心城市受限于土地和能耗空间，大规模算力中心必然向外溢出。南通凭借紧邻上海的区位、充沛的绿电资源和已有产业基础，正处于承接这轮溢出的有利位置。德祥此次收购，只是这个趋势下的一个注脚。

来源 | 通商荟

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