房地产迎来根本性变化

最近楼市的数据说实话，还是蛮不错的，超出我年前的预期了。

回暖的主要是成交量，跟去年同期比大多上涨了30%左右。

再看成交价的话，虽然表现没有成交量那么好，但是比之前也算不错了。大家主要看环比数据（因为同比数据主要 是去年跌的，无法反映近期情况），很多城市已经开始小幅上涨了，特别是一线城市，表现明显是好于全国的，四大一线全部环比为正。而且一线内部也是有梯队的，如果大家比较关注房地产市场的话，就可以清晰感知到 相对强度是：上海 > 北京 ≈ 深圳 > 广州。

很久没写房地产的文章了，但是今年的数据其实是有所变化的，一直想找个机会聊一聊，正好今天写一篇。

首先第一点，急跌期已经过去了。这是最超我预期的地方，老粉都知道我去年按照租金回报率+各国历史房地产泡沫破裂后走势来看，当时是预期可能还要急跌10%左右，然后再到缓跌期的。也就是说，我本来觉得2026年是急跌的最后一年，当年跌掉10%，然后2027年开始进入到每年平均跌3%的漫长缓跌期。

不过目前来看，这轮科技产业的发展是超出我预期的，能够给部分高知群体（主要聚集在一线）带来新的购买力。今年一线城市房租还能实现上涨，是我万万没想到的。如果一线的租金能够持续上涨，那么估值体系就完全变了。我就这么说吧，如果一线的房租之后每年能够保持上涨3%，那么现在的估值就不贵了。涨3%和跌3%，对估值体系影响是很大的。

然后是第二点，分化持续，这也是我一直以来的观点。别看现在一线房价是二线4倍，是三线10倍，看上去很大。但实际上，这个差距之后会越来越大。随着中国人口持续下滑，人口会越来越集中在几大都市圈，对中小城市的冲击是远大于大城市的。

我再说一个“暴论”，等房地产税出台之后，很多小城市的房价将会无限趋近于零，甚至少量地区的房子将成为负资产。到时候会有专门的不良房产处置公司出现，你把房子给公司，还要交钱给他们，帮你处理掉房子。这件事情日本已经发生过了，我在知识星球写过一篇文章，就是日本这类公司的运作模式。

那么问题来了，现在一二线城市的房子能买吗（三四线不用分析，任何时候都不能买）？

最重要的数据，就是租金回报率。

可能现在年轻人不知道，之前中国的租金回报率能够达到4%左右。那时候租金回报率高，租金又不断上涨，房价之后会持续上涨是肉眼可见的事情，简直是房地产的黄金时代。但是现在，租金回报率降到2%左右，房租啥时候企稳也是个问题，未来房价走势其实没有那么清晰（而且大概率还是跌）。

我一直很喜欢拿香港为例，为什么香港去年下半年开始房价就企稳回升了，一方面是因为香港房价跌了很多了，泡沫被去掉了；另一方面就是香港租金开始上涨，对租售比有进一步的支撑。所以当香港的租金回报率超过贷款利率（3.5%左右），并且租金还在上涨的情况下，我就判断香港的房价已经到底了。

为什么要关注租金回报率和房贷利率这两个指标呢？

因为只有租金回报率＞房贷利率， 大量买房人月供小于等于这套房的房租，在这种情况下，买房和租房对于居住者而言才真正成为平行、理性的两个可以考虑的选项。

如果同样一套房子，你不仅要拿掉一大笔现金丢进首付里去，买房后月供还是租金的两三倍，那么有且只有一种动力会推动一个人这样去做，那就是他赌这套房会升值，也就是炒房客。

目前一线城市的租金回报率在1.9%左右，二线城市租金回报率在2.4%左右。现在房贷利率虽然在不断下降，但是3%左右还是太高了，公积金2.6%也比较偏高。考虑到中国房子持有成本低，所以租金回报率不用跟国外一样要超过房贷利率，但至少要接近房贷利率。

如果租金再下滑的话，那么1.9%离房贷利率就很遥远。但如果租金再上涨的话，其实距离“接近房贷利率”这个目标就不远了。当然，是距离公积金的2.6%不远，距离3%的商贷利率还是比较远的。所以现在一线城市卖得好的也是低总价房源，我觉得有个重要的原因就是公积金能够覆盖，资金成本比较低。

总的来说，现在房价急跌期已经过去了，之后应该还有几年的缓跌期。除非这轮科技牛市能够普遍惠及到全国，让全国租金普遍性上涨，否则对于大多数城市来说，这几年缓跌期是躲不掉的。

标题我说房地产迎来根本性变化，说的就是从急跌期进入到缓跌期。

急跌期的时候，我是不建议任何人买房的，就算是刚需，我也建议往后能拖几年就拖几年，一年就是好几十万、上百万的，真跌不起。

但是缓跌期之后，我觉得对于真刚需来讲，其实是可以考虑下手了。市场上找一找划算的房源，其实就跌不了多少了。对于刚需来说，缓跌期延迟买房，其实收益就没有那么大了。

对于非刚需来说，那完全没到时候。绝大多数资产（美股、A股红利、黄金等），长期来看都是回报率更高的资产。

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