北投和璟调规，没收到反馈意见

文/北京进深 徐迪

7月3日，通州新盘北投和璟调规后重取规证。

这一次取证明显顺利得多。

初版方案3月30日公示，5月6日才拿下规证。

新方案6月17日至7月1日进行公示，期间未收到反馈意见。

终版总平图将涉及到调整的部分做了注明。

本次调整，计容建筑面积、外立面风格均不变，主要变化是将100㎡的住宅建面，划拨给了物业服务用房。

整体少了大概一间房的可售货值，按照市场价计算，400万元左右。

1、调整G1#配套楼地上部分功能组成

将100㎡物业服务用房挪至地上部分，且计入容积率。

2、邻里共享空间面积减少100㎡。

相应调整不计容面积及地上总建筑面积。

调整之后，邻里共享空间不计容面积195.38㎡，架空层不计容面积360.49㎡，风雨连廊不计容面积433.98㎡。

3、根据方案修改和勘误，调整相应楼栋明细表指标。

住宅总建筑面积，从原方案86710.16㎡减少至86610.16㎡，涉及到的楼栋有13栋之多：

6#、8#、11#、12#、13#、14#、23#、24#、25#、26#、28#、29#及30#住宅楼。

4、西侧3栋小高层楼栋轮廓微调，面宽进深及总图位置不变。

首先是将侧边设备平台调至北侧；

其次是将南向的弧型转角阳台，调整成了直角。

增加赠送

对一个近9万方体量的社区来说，100㎡可售面积的增减似乎不值一提。

但物业用房的地上面积却是从0到100㎡的增加。

这意味着，未来物业团队能拥有更为舒适的办公环境，业主在办理日常事务时，也能享受到更好的服务体验。

但是从另一个角度来看，这次调规或许还有一个目的：增加赠送。

住宅建面减少的100㎡，并不是简单地将某一套房源改为物业用房，而是对13栋楼上百套房源进行了微调。

在室内格局不变的前提下，北边切割出一部分，改为设备平台，不计建面。

户型预测

北投·和璟建设用地约4.85公顷，总建筑规模约13.22万㎡，其中计容地上面积约8.74万㎡，容积率1.8。

规划30栋住宅楼，总计约866户，面积段83-147㎡。

从赠送形式来看：

南向通面开敞阳台，进深在1.5米左右；

北向两个设备平台，进深约1米。

日前有关于该项目的户型草图流出，边户得房率号称超过98%。

洋房产品还是有希望达到这个标准的，但是这个项目虽然楼号多，边户房源并不多。

且东西楼栋间距近的只有5米出头，远一点的也就8-9米左右。

这种侧边开窗的设计，怎么解决对视问题呢？

拿地回溯

2月3日，通州宋庄镇丁各庄等四村城改项目FZX-0703-6002地块完成出让。

由北投置业＋北京建工＋新航城联合体以15.62亿元底价摘得，折合楼面价约1.79万元/㎡。

三家公司均为均为市管国企，其中：

北京北投置业有限公司成立于2014年7月，法定代表人、董事为林海燕，经理为屈晨。公司注册资本2亿元，由北京城市副中心投资建设集团有限公司100%持股。

北京建工地产有限公司责任公司成立于2010年4月，法定代表人、董事长为潘捷，经理为宋鹏。公司注册资本60亿元，由北京建工集团100%持股。

北京新航城开发建设有限公司成立于2016年12月，法定代表人、董事长为沙钢，经理为王淼。公司由北京城市副中心投资建设集团和北京新航城控股有限公司分别持股50%，后者为大兴区属国企。

拿地一周后，项目开发主体北京北投和翼房地产开发有限公司成立，注册资本5000万元，北投置业控股60%，北京建工地产和新航城分别持股20%。

刘辉出任项目公司董事长，总经理为季林涛。

600米暗战

宋庄镇位于通州区北部，远在东六环外。

根据北京城市副中心规划，宋庄的定位是艺术小镇，附近商业业态以艺术馆、美术馆为主。

当前城市界面一般，大量荒地之间的村庄房屋待拆迁，近年随着部分旅游资源的开发，餐饮业态逐渐发展起来，生活配套设施陆续落地。

宋庄目前在售楼盘也比较多，包括金地北京壹街区、建投国贸瑨上和城建国誉颂等。

6002地块在上述项目往南4公里左右，位置上更接近北京城市副中心。

但是相比通州老城的梨园、八里桥等板块，地块目前周边暂无地铁直达，距离最近的地铁6号线潞城站将近5公里。

周边有谷德玛特购物广场、华联购物中心（六合新村店）、北京安贞医院通州院区、宋庄文化创意公园、路县故城遗址公园等生活配套设施。

最近的竞品项目，是刚公布案的首开熙悦京晏，二者一路之隔，直线距离仅600米。

北投和璟拿地早两个月，本来有先发优势，结果中途调规改方案，进度直接被追平。

而后发的首开熙悦京晏，完全摸清了对手的短板，产品设计避开北投的锋芒。

熙悦京晏地上计容建面8.93万㎡，容积率2.3，规划13栋住宅楼，小高层为主，仅南排两栋为洋房，总计772套房源，面积段85-160㎡。

这是首开地产在北京的首个四代宅产品，高赠送是其最大亮点。南向通面宽阳台，弧型转角接侧边飘窗，北向设备平台 挑高平台，部分是奇偶阳台设计，尺度非常大。

值得一提的是，首开集团与北京建院近日完成重组，管理层也作出相应的调整：

原首钢集团副总经理王世忠空降首开集团任总经理；原北京建院董事长徐全胜出任副董事长，原北京建院总经理郑琪任副总经理。

熙悦京晏被定调为献礼副中心10周年的“首开一号作品”，寄望颇深，新领导班子上任后，项目的操盘力度、品牌势能或将全面强化。

相比之下，北投这边则稍显被动。受同片区兄弟楼盘栖澐湾前期调规、降价及开发节奏缓慢等连锁反应波及，项目的整体口碑与市场信任度正面临一定考验。