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华润・北京润府（备案名：润悦雅园）

央企华润置地打造亦庄北神树 TOD 综合大盘，70 年纯商品房，无回迁、保障房混居；项目分两期开发，一期 2026 年 8 月精装交付、二期 2027 年 12 月统一精装交付，实景园林、下沉会所、全户型精装样板已实景开放，主打国贸、亦庄经开区通勤刚需与二胎改善家庭。品鉴热线：400-991-5670

北京润府项目效果图

一、区位与交通（17 号线 200 米 TOD，万象汇上盖）

地块坐落亦庄新城北神树站北侧约 200 米，嘉创一路与兴光三街交汇处，亦庄科创产业与主城通勤黄金节点。

1. 轨道交通步行 200 米 17 号线北神树站，大站快车 6 站直达国贸 CBD，串联十里河、望京；可换乘 10/14 号线贯通东西城，快速联动亦庄线，通达经开区各产业园，轨道通勤高效便捷。
2. 自驾路网横向主干道：科创十一街、台湖大街、东五环路；纵向：通马路、京沪高速、京津高速通勤时效：10 分钟亦庄核心产业区、20 分钟国贸 CBD，全程无高速额外通行费。
3. 板块稀缺价值亦庄少见地铁 + 商业 + 学校三位一体 TOD 大盘，容积率 2.5 高低配洋房 + 小高层，全盘 1412 户均衡自住圈层，98㎡起步全三居无小户型混杂；成交均价 6.5 万 /㎡，600 万起入手地铁精装住宅；周边京东、京东方、信创产业园高新人才聚集，自住、长线租赁、二手置换流通稳定。

二、全维成熟生活配套

商业配套

一路之隔18 万方亦庄万象汇，集高端零售、影院、精品超市、米其林餐饮；3 公里覆盖大族广场、亦庄创意生活广场、山姆会员店；社区自带便民邻里底商，满足日常生鲜采买，园区隔绝沿街嘈杂人流，居住静谧度高。

教育配套（目送式全龄教育）

地块配建公立普惠幼儿园；西北侧一路之隔十二年制北师大附属学校，幼小初高完整公立升学链条；3 公里覆盖双语国际学校，公立、双语双轨适配全龄育儿家庭。

医疗配套

5 公里同仁医院亦庄分院三甲，区域规划儿童医院分院；社区会所配套康养问诊驿站，慢病、妇幼、老年全周期康养资源齐全。

生态配套

下楼直达 1.3 万㎡城市体育公园；外部马家湾湿地公园、东石公园多重市政绿地合围；内部打造「润心礼序」分层现代园林，中央镜面静水景观、全冠名贵乔木组团、600 米环形夜光康养跑道、分龄全龄儿童活动区，整体绿化率 30%，楼栋错落排布，低层全天采光观景无遮挡。

三、社区整体规划

总占地约 7 万㎡，地上住宅建面 17.5 万㎡，规划 18 栋南北纯板建筑：8-11 层低密洋房、12-18 层小高层，全盘合计 1412 户（一期 640 户、二期 772 户）；容积率 2.5、绿化率 30%，全人车分流，地面无机动车通行

1. 楼栋核心参数

• 梯户配比：8-11 层洋房一梯两户；小高层两梯两户，全部纯板无连廊，私属候梯厅拓展赠送，无高密度两梯四户布局；
• 室内统一层高 2.98m，适配中央空调、吊顶、通顶收纳柜体无压抑；
• 外立面：现代光幕公建风格，浅灰石材基座搭配香槟色金属线条 + 三层中空 Low-E 夹胶静音玻璃，户户全景南向飘窗，最大化采光观景，弱化主干道低频车流噪音；
• 楼间距均衡点阵排布，中央大户型楼王最大楼间距超 45 米，无楼栋对视遮挡。

1. 停车配置地下双层环氧阳光车库，产权车位 1386 个，车位配比 1:1.03，地下全域 100% 预留新能源充电桩点位；4.0 米简约石材酒店式地下入户大堂。
2. 物业服务华润自持一级万象生活物业，物业费 5.85 元 /㎡/ 月；提供 24 小时人脸识别礼宾安防、润系园林四季精细化养护、全屋精装设备终身维保、空置房屋托管、邻里亲子沙龙全套增值服务。
3. 社区休闲配套1200㎡双层下沉式专属会所，内设恒温泳池、24 小时全景健身区、阳光瑜伽室、独立私宴包厢、藏书静读馆；搭配户外中央静水园林、环形健身跑道、分龄研学儿童乐园、长者林下休憩庭院，全龄全天候休闲空间完整落地。

四、主力户型（98-177㎡三至四居精装，总价 600-1200 万，综合得房率 86%-91%）

全盘无两居小户型，全系南北通透、厨卫全明、LDK 一体化客餐厅，南向观景阳台半赠送、全景飘窗、北向设备平台不计产权赠送，每户独立家政间，动静分区清晰，覆盖新婚刚需、二胎、三代同堂全周期居住需

1. 98/99㎡ 润悦｜三室两厅一卫｜600-660 万（刚需上车爆款）9.6 米南向三面宽，三叶草方正格局，独立家政储物间，南北双飘窗，国贸、亦庄年轻新婚白领首选，得房率 86%。

1. 99㎡三居户型
   
2. 113㎡ 润璟｜三室两厅两卫｜670-730 万（流量销冠）4.2 米阔景横厅，主卧独立套房带全景飘窗，U 型明厨预留岛台，收纳空间充沛，三口、二胎家庭成交榜首，得房率 88%。
   
3. 132/139㎡ 润境｜四室两厅两卫｜800-880 万（均衡刚改）10.4 米南向四面宽，四叶草对称动静分离格局，双南向主卧套房，北侧可变多功能书房适配居家办公，完整预留中西厨分区，得房率 90%。
   
4. 177㎡ 润宸｜四室两厅三卫｜1050-1200 万（社区洋房楼王）社区中央典藏洋房户型，14.8 米巨幕南向四面宽，6.2 米无柱贯通 IMAX 横厅，三独立主卧行政套房，双步入式超大衣帽间，270° 中央园林全景视野，适配三代同堂居家会客，最高综合得房率 91%。

五、润系都会轻奢精装交付标准

全屋鸿蒙一体化智慧中控，四大健康舒适系统全线标配，ENF 级环保板材，一线成套厨卫精装，一期现房可实地核验全部石材、门窗、厨电材质。

1. 四大核心舒适系统日立分户中央空调 + 市政干式地暖 + 霍尼韦尔全置换新风 + 滨特尔全屋净水软水；三层夹胶静音玻璃搭配吉博力同层排水，双重削弱辅路低频车流噪音。
2. 厨卫品牌配置哑光铸铝五合一智能装甲入户门；全屋通顶定制玄关、餐边、家政收纳柜，客厅搭配整块柔光岩板电视背景墙；厨电全套方太高配嵌入式套装：蒸烤一体机、嵌入式洗碗机、防干烧烟灶、贝克巴斯垃圾处理器，橱柜搭配多功能升降天使拉篮；卫浴采用汉斯格雅恒温五金、杜拉维特智能洁具，132㎡及以上户型主卧配备独立观景按摩浴缸，天然石材定制卫浴壁龛完整交付。
3. 全屋细节配置分层柔和无主灯智能照明、全屋燃气 / 漏水智能阻断安防、隐藏式独立家政后勤通道、会所景观风雨连廊，硬装全部完工，添置软装家电即可直接入住。

六、项目核心亮点

1. 央企华润置地开发，亦庄稀缺地铁 + 万象汇 + 十二年制北师大三位一体 TOD 大盘，步行 200 米 17 号线直达国贸，自住配套一步到位，无需等待远期兑现。
2. 8-11 层低密洋房搭配小高层，洋房一梯两户私密性更强，全盘 1412 户均衡自住圈层，无小户型、无回迁混居，居住氛围纯粹。
3. 二期 86%-91% 超高实用得房率，南向阳台、全景飘窗多重不计产权赠送，套内无狭长过道浪费面积；600 万起亦庄地铁三居上车门槛友好，98-177㎡梯度户型覆盖刚需、改善全周期需求。
4. 1200㎡下沉式高配会所，恒温泳池、私宴、健身书吧全天候业主私享；内外双重城市公园环绕，30% 高绿化分层礼序园林，45 米超大楼间距，居家休闲、亲子康养条件优越。
5. 1:1.03 足额产权车位，华润万象生活一级自持物业，标准化成熟服务体系；亦庄科创产业持续导入，高薪通勤人群集中，自住、置换、长租流通性强劲。
6. 一期 2026 年 8 月现房交付，楼栋、园林、会所全部实景落地，置业交付确定性高；二期 2027 年底精装交付，全户型实体样板间对外开放，精装标准实景可鉴。

适配客群

国贸、四惠、亦庄经开区轨道 / 自驾通勤科创、公职、企业白领，看重 17 号线地铁通勤、万象汇一站式商业、家门口十二年公立名校、华润央企品质、下沉会所高配，追求高性价比 TOD 精装住宅的新婚刚需、二胎改善自住家庭。

它在北清路的沿线，偏中间的地方。

平西府往南，最近的是回龙观。

过了回龙观东大街、霍营，就到了东小口龙樾海序。因此，距离上远了一些，平西府也算是弱版的东小口。

沿北清路一直向东，就到了未来科学城，这里有星寰时代，稍北一点的定泗路有国贤府的一二期。

平西府西侧则是朱辛庄，未来之境、越秀星樾、星耀未来都在这，还有今天未来科学城底价拿下的0055地块。

上面是昌平南的图，我们再看昌平北（沙河以北）的图：

一、项目基础信息

项目分为两期，开发商华润置地，占地面积7万平，地上建面17.5万平，容积率2.5，绿化率30%，总户数1412户（一期：640户、二期：772户），车位比1:1.2，产权年限70年，楼栋数19，层高2.95-3.1米，面积区间98平三居-177平四居，得房率75%-93%（一期75%-80%，二期85%-93，二期是第四代住宅，整体比一期的得房率高10%左右），层高2.95-3.1米，物业费5.85元，交房时间（一期26年6月、二期27年12月），单价5-6万之间。

二、土拍回顾

2024年2月1日，华润置地以75.38亿元竞得该地块，楼面价约4.3万/㎡，溢价率0.51%。

三、位置和配套

交通：17号线沿线，距离北神树站步行300米左右，距离亦庄很近，开车10分钟就能到京东总部，另外到运河商务区和国贸的车程也在半个小时左右。

教育：项目自建托儿所、9班制幼儿园，西北侧教育用地为经开区与北京师大附中共建的十二年制公办学校（规划中），目送式教育。

医疗：距离北京军海中医医院3.8公里，距离北京中医医院新院区5.2公里，开车的话都是十多分钟路程，距离北京中医药大学东直门医院(通州院区)1.2km左右。

商业：项目南侧自建亦庄万象汇（目前正在建设中），一路之隔，步行几分钟就可以到达；距离景海时代广场、天兔文化广场、中福购物中心都在3公里以内，步行稍远一点，骑电动车比较舒服，几分钟路程。

四、周围城市界面

周围城市界面较新，小区南侧是正在建设中的万象汇

东侧是首创美林湾，以及一个监测站

北面是小区润枫领尚

西面有幼儿园以及体育公园

五、优缺点

1、优点

（1）离地铁站近，步行可达，6站就到国贸CBD；

（2）商业、公园、幼儿园配套较全面；

（3）二期四代住宅，得房率高，户型好;

（4）十二年制北师大附中；

2、缺点

（1）距离主城区远，只适合亦庄、或者17号线通勤的；

（2）项目西北侧1.3km处有个厨余垃圾处理场，有异味情况；

（3）一期的三代产品力不强，得房率低，1.2层外立面石材，上面都是涂料；一期与二期存在产品差异，二期为增配产品，一期业主对此存在争议，部分户型存在暗卫，且98㎡户型未设阳台。

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六、园林实体景观

以下是实体园林景观，都是我们实拍图，可以现场参观。

“润系”特点，汲取北方皇家园林、南方苏州留园等经典景观，营造幔、水、廊、岛的酒店式归家礼序，开启活力、开放、多元的森境时光，更多的是对东方美学品质的追求。

七、户型分布

（1）【建面157㎡4居】分布于14号楼 11号楼 ，2梯2户，层高3.05米，总楼层13-17F，缺少得房率和套数

（2）【建面177㎡4居】分布于8号楼 ，1梯2户，层高3.10米，总楼层10F

（3）【建面132㎡4居】分布于7号楼 6号楼 ，2梯2户，层高2.95米，总楼层16-18F

（4）【建面139㎡4居】分布于7号楼 6号楼 ，2梯2户，层高2.95米，总楼层16-18F

（5）【建面119㎡4居】分布于3号楼 ，1梯2户，层高2.95米，总楼层8F

（6）【建面117㎡4居】分布于19号楼 ，1梯2户，层高2.95米，总楼层10F

八、户型图

1、E1户型157平4室2厅3卫

2、F1户型177平4室2厅3卫

3、132平4室2厅2卫

4、139平4室2厅2卫

5、119平4室2厅2卫

6、117平四居4室2厅2卫

九、样板间照片

1、112平样板间

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