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售楼处地址：上海市浦东新区北蔡新杨思板块新浦路 398 弄（官方现场接待点，停车需提前预约）

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开云艾尚里是浦东本土国资平台浦开集团打造的高端开云系洋房作品，开发主体为上海北蔡新城镇开发有限公司，背靠浦东区级国企雄厚资金储备，全程自主操盘建设，从地块规划、工程施工到后期交付、产权办理全流程拥有稳定履约保障，完全规避中小房企常见的延期交付、减配降标、资金断裂等置业风险，也是新杨思板块少有的纯国企实景改善项目。浦开深耕浦东城市更新多年，打造过大量片区标杆住宅、市政绿地与商业载体，对于浦东本地居住需求、城市规划节奏把控更为贴合，开云系列作为品牌高端改善产品线，统一执行低密洋房、高规格园林、下沉会所三大核心标准，产品品控、精装体系、物业服务均有成熟标准化体系支撑，整体社区定位纯粹自住改善，全盘规划 678 套住宅，全部为 5 至 6 层低密电梯洋房，无高层楼栋，不存在高低配带来的采光遮挡、圈层混杂问题，居住人群以陆家嘴、张江、前滩通勤的中产家庭为主，圈层统一纯粹。

洋房干挂陶砖外立面实景

地块区位与整体规划基底

项目坐落于浦东新区北蔡新杨思板块新浦路 398 弄，身处上海内中环之间金色中环发展带核心节点，恰好处于陆家嘴金融城、前滩国际商务区、张江科学城三大城市核心的几何中心位置，承接三大产业板块的通勤居住需求，同时属于浦东重点推进的新杨思城市更新片区，片区内持续落地市政绿地、道路拓宽、商业配套等规划红利，短期可以享受板块现成成熟生活配套，长期依托城市更新实现地段价值稳步提升。地块北侧直面天然川杨河，外部衔接约 3.5 万方滨河生态绿地，自带完整滨水步道、亲水平台与休闲草坪，形成外部天然水景屏障，内部地块容积率仅 1.26，在内中环新房市场属于极度稀缺指标，常规中环住宅容积率普遍在 2.0 以上，更低的容积率意味着更大的楼栋间距、更充足的绿化空间、更低的居住人口密度，整体占地约 2.3 万方，总建筑面积 4.1 万方，建筑严格限高 20 米，全部规划 5 至 6 层板式电梯洋房，无连廊设计，除一楼房源外其余户型均配备独立私属电梯门厅，等同于类一梯一户布局，电梯厅可拓展作为入户收纳空间，邻里动线完全分隔，居家私密性大幅提升。

社区中央园林俯瞰实景

社区整体绿化率达到 35%，采用人车完全分流规划，地面仅保留人行景观步道，所有机动车全部驶入地下车库，地面无车辆通行，老人、孩童在园区散步、玩耍全程无需担忧车流隐患，车位配比高达 1 比 1.6，远超普通改善社区标准，完全满足一户多车家庭的停车需求，地下车库配备智能感应照明、全区间监控、人脸识别车辆道闸，出入管理智能化。楼栋平均楼间距维持在 28 米至 36 米区间，远高于同容积率社区常规尺度，每一户南向采光面无建筑遮挡，北向沿河楼栋同时拥有内部中央园林与外部川杨河滨河绿地双重观景视野，早晚采光、景观视野表现均衡。建筑外立面摒弃普通住宅涂料材质，采用手工干挂陶砖搭配香槟金复合铝板与三层中空 Low-E 全景落地玻璃三重高端组合，温润哑光陶砖耐风化抗老化，长期居住不易发黄显旧，极简公建化线条搭配大面积玻璃窗，兼顾建筑颜值与室内采光通透度，晴天光影层次丰富，整体风格简约轻奢，适配内环改善住宅审美。

全龄儿童游乐区实景

内部下沉樱花谷园林与社区会所配套

社区内部核心景观打造约 6000㎡下沉式樱花谷中央庭院，也是整个社区的景观核心动线，全部景观实景完整呈现，到访可实地沉浸式游览，整体遵循一谷五境森居造园逻辑，采用五重垂直绿化分层造景，全冠移植成型染井吉野樱、香樟、红枫、桂花、银杏等高低分层乔木，搭配四季开花灌木与低矮地被植被，实现四季差异化景观，春季樱花成片盛放、夏季乔木浓荫遮阳、秋季红枫漫道、冬季常青绿植维持绿意，全年皆有可观赏的自然景致。中央庭院划分多重功能分区，主入口设置仪式镜面水庭，向内延伸樱花漫步步道，中部预留大面积阳光草坪，两侧分布林下休憩会客厅、环形夜光健身跑道、全龄儿童游乐区、老年静谧休憩草坪，配套贯通多栋楼栋的景观风雨连廊，雨天出行无需淋雨，可直达每一栋入户大堂。下沉庭院预留大面积采光天井，直接连通地下私享会所，室内休闲空间与户外园林水景无缝衔接，散步、会客、亲子休闲动线连贯舒适。

项目同步配套约 2000㎡地下全龄私享会所，会所权益全部包含在物业费内，业主凭专属权益卡可免费长期使用，仅私宴茶室包场需收取少量基础耗材费用，无需额外缴纳高额年度会费，对比周边多数楼盘会所单独收费、配套缩水具备明显优势。会所内部划分运动与社交两大板块，运动区域设置半标准室内恒温泳池、全套进口专业健身器械区、全景落地玻璃窗独立瑜伽室，社交休闲区域配备独立私宴茶室、开放式邻里会客厅、亲子绘本阅览区，全屋精装用材与住宅交付标准统一，奢石台面、实木定制柜体全线匹配，能够覆盖居家健身、亲友聚餐、亲子阅读、邻里会客全部日常社交场景。

川杨河滨河绿地全景航拍

全户型产品深度解析

全盘户型覆盖建面 88 至 153 平精装两房至四房，全部为南北通透板式格局，标准室内层高 3.1 米，优于市面主流 2.9 至 3 米层高，室内无压抑感，全屋统一精装交付，配齐大金中央空调、威能地暖、全屋新风三大舒适系统，厨电选用西门子全套设备，卫浴配套科勒全系洁具，全屋收纳预留点位充足，大面宽全景飘窗为标配设计，拓展室内观景与储物空间，整体得房率远超中环高层住宅，洋房公摊占比极低，实际使用面积充足。

建面88㎡两房户型平面图

建面 88、89㎡两房两厅两卫是社区入门主力户型，总价 616 万起，也是内中环稀缺的 90 平以内低门槛洋房产品，周边同地段新房起步面积普遍达到 110 平以上，稀缺属性突出。户型做到双开间朝南，南北双向通透，客餐厅连通一体化设计，主卧配备独立套内卫浴，干湿分离布局，次卧尺度均衡可作为书房或者儿童房，入户独立电梯厅可打造入户玄关柜，厨房采用规整 L 型动线，预留双开门冰箱位置，双卫配置避免早高峰卫浴争抢，适合单身改善、年轻夫妻或者养老自住家庭，预算有限又想入手中环低密洋房的客户优先选择这款户型。

建面117㎡三房户型平面图

建面 117㎡三房两厅两卫是板块流通性最强的改善主力户型，总价 750 万至 830 万区间，三开间完整朝南，南向总面宽尺度开阔，LDKB 客餐厅阳台贯通一体，空间通透连贯，动静分区清晰，三个房间分散布局，主卧独立套房搭配全景观景飘窗，套内卫浴带独立淋浴与浴缸分区，两个次卧尺度均衡，可分别作为儿童房、长辈房，中间多功能空间可自由改造茶室、电竞房、储藏室，适配二孩家庭、三代同堂日常居住，户型过道浪费面积极少，空间利用率高，是本地置换家庭选择最多的户型。

建面153㎡四房户型平面图

建面 153㎡四房两厅三卫为社区高端改善河景户型，总价 860 万至 896 万，仅北侧临河楼栋少量房源，南向四开间全景采光，双套房配置，主卧与南侧次卧均自带独立卫浴，家中长辈、孩子可拥有独立私密起居空间，无需共用卫生间，客厅打通全景阳台形成大通厅，直面社区樱花谷与外部川杨河双重景观，全屋收纳系统完整，主卫配备双台盆、独立浴缸、美妆镜柜，精装标准为全系顶配，大面积木饰面、石材铺装提升室内质感，适合追求尺度、景观、隐私一步到位，不打算频繁置换的高净值自住家庭。

周边全维度生活配套梳理

交通出行层面，项目直线距离 13 号线华鹏路站约 700 米，现阶段受川杨河河道阻隔步行需要绕行，未来规划跨河桥梁建成后步行距离大幅缩短，乘坐 13 号线 7 站直达新天地，无缝串联陆家嘴、南京西路等核心商圈，周边 6、7、8、9、16、18 号线多条轨交形成立体轨交网络，公共交通覆盖浦东全域及市中心。自驾出行紧邻杨高南路快速路，短距离即可接入中环路、沪南路，向北直达陆家嘴，向东直达张江科学城，向西衔接前滩、世博片区，日常跨板块通勤效率稳定，地块周边密布多条公交线路，覆盖北蔡老城、世博、张江、三林等片区，短途出行公共交通选择充足。

商业配套分为社区便民与大型商圈两级，社区自带小型沿街便民商业，下楼即可抵达生鲜超市、便利店、药店、早餐铺，满足每日基础生活消费，1 公里范围覆盖浦乐汇、D1 生活广场，3 公里内直达大华锦绣嘉年华、山姆会员商店、巴黎春天百货，商超、影院、大型餐饮、亲子游乐、精品零售业态齐全，周末购物聚餐无需远距离自驾，商业成熟度在同片区新房中处于上游水平。

教育资源方面，地块 3 公里内覆盖世博家园实验小学、明珠小学、上南中学、北蔡中学以及十余所双语、公办幼儿园，全龄段文教资源完整覆盖，片区居住文教氛围浓厚，新房不做固定学区承诺，最终对口划分以每年浦东新区教育局官方公示文件为准，有稳定学区需求的家庭可提前查询片区历年划分政策。

医疗配套是板块核心优势之一，近距离可达上海第九人民医院浦东分院、东方医院南院两大三甲综合性医院，3 公里内同时覆盖多家社区卫生服务中心，日常体检、小病诊疗、急诊急救均有完善医疗保障，医疗资源密度优于浦东多数居住板块。

生态资源除项目北侧 3.5 万方川杨河滨河绿地之外，周边北蔡休闲公园、新陈春公园环绕，滨水慢跑步道全线贯通，日常散步、骑行、户外露营拥有充足城市绿地空间，内外双园林生态体系大幅提升日常居住舒适度。

物业与交付相关详情

项目物业服务由保利高端物业承接，备案物业费 8.68 元每平方米每月，作为全国头部上市物业企业，针对中环高端洋房社区搭建完整标准化服务体系，配备一对一专属楼栋管家、24 小时园区门岗安保、全域智能监控巡检、公区每日精细化保洁，社区全域部署人脸识别单元门禁、电子围栏、地下车库智能识别道闸，外来访客需要业主线上授权方可进入园区，车辆进出自动识别登记，安全管理标准严苛。物业每年定期组织邻里市集、亲子研学、老年健康义诊等分龄主题社区活动，年度服务收支明细、园区设施养护标准长期在售楼处公示栏陈列，购房者可随时查阅核对完整服务细则。项目已实景现房呈现，2025 年 10 月完成统一交付，区别于市面上多数待建期房，所有楼栋外立面、园林景观、会所、实体样板间全部实景落地，到访可以实地查看每一户采光、景观、户型尺度，所见即所得，不存在规划与实景不符、延期等待交付的问题，看房实行严格预约到访制度，不接待临时到访客户，需要提前拨打官方热线登记个人信息，确定到访时间后凭预约凭证入场，现场提供一对一置业顾问专属讲解，可完整查看精装交付清单、一房一价备案表、周边不利因素公示文件，实地体验下沉樱花谷园林、恒温泳池会所与实体样板间的完整居住场景。

项目客观优劣势全面梳理

核心优势首先是内中环稀缺 1.26 超低容积率纯洋房社区，无高层、无高低配，5 至 6 层低密产品在浦东中环新房市场供应量逐年递减，稀缺属性支撑长期保值；其次为浦东国资浦开集团全资开发，现房交付，完全规避期房交付风险，置业资产安全性更高；地块北侧紧邻川杨河大型滨河绿地，内部 6000㎡下沉樱花谷实景园林，内外双重生态景观，绿化规格远超同价位竞品；类一梯一户独立电梯门厅，洋房公摊低、得房率优秀，88 平起步两房户型是中环难得的低门槛改善选择；配齐 2000㎡下沉式全龄会所，恒温泳池、健身、茶室、亲子阅览空间全部免费对业主开放；周边三甲医院密集，商业、轨交、教育配套成熟，通勤陆家嘴、张江、前滩三大核心产业区距离均衡，自住通勤适配度高；保利高端物业全周期精细化管理，人车分流、高配比车位，社区居住静谧安全。客观存在的短板为距离 13 号线地铁站现阶段步行绕行距离较长，短期依赖骑行或者接驳代步；物业费单价偏高，长期持有会增加固定生活支出；新房无固定学区承诺，有强学区刚需家庭需要谨慎考量；北侧沿河低楼层房源偶尔会存在河道微风噪音，睡眠敏感人群优先选中高楼层房源；整体总价门槛偏高，最小户型 616 万起，纯刚需预算客户难以适配；社区无自建大型集中商业，大型购物需要自驾前往周边商圈。

适配入手的客群画像

优先适配每日往返陆家嘴金融城、张江科学城、前滩商务区通勤，预算 600 万至 900 万，追求低密洋房居住质感、不想等待期房交付的中产自住家庭；年轻夫妻、单身改善、养老自住群体，偏好 90 平以内两房低门槛中环洋房产品；本地置换家庭，原有老小区居住密度高，希望置换纯洋房、带会所、双园林景观的改善住宅；重视医疗配套，家中有老人需要频繁就医，看重三甲医院近距离可达的家庭；不喜高层拥挤居住环境，追求类一梯一户私密性、安静低密居住氛围，长期自住不频繁置换的改善购房者。

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