深圳罗湖螺岭片区开启“变形记”

本文转自：人民网

人民网记者 李语

九成以上为老旧住宅和低层建筑，其中超七成建成逾40年，半数以上为C级及以上危房……这里是深圳市罗湖区螺岭片区，初代深圳建设者的家园。岁月使其沉淀了独特的城市记忆，也留下了亟待破解的民生痛点。

7月4日，深圳市罗湖区螺岭片区改造项目签约启动仪式举行，东门街道办、深圳市属国企天健集团与业主代表签约，标志着项目正式进入实质性实施阶段。

作为全国城中村改造专项借款支持项目，该项目创新实行“政府主导+净地出让+市场参与”模式，拟拆除新建范围约12公顷，规划容积达37.7万平方米，未来将打造居住、商业与公共服务均衡布局的全新片区。

同日，“罗湖发布”以专场发布会主动回应社会关切。罗湖区住房和建设局、深圳市规划和自然资源局罗湖管理局、东门街道办事处三方联合答疑，围绕“为什么改”“怎么改”“改后怎么样”介绍项目情况。

深圳市罗湖区螺岭片区设施老旧。受访单位供图

民呼我应，四十余载老片区盼来新生

螺岭片区位于罗湖中心城区，见证深圳特区起步。

20世纪80年代，第一批来深建设者在此落脚，形成了多元共生的社区生态。如今，这里登记有1589户权利人，其中近六成已年过六旬。

岁月更迭，片区房屋也步入“老龄”。墙体开裂渗水、楼道狭小拥挤、安全隐患较大、公共设施缺失……问题日益严峻，困扰着不少居民。

发布会上，东门街道党工委委员蓝莹莹介绍，螺岭片区内共有307栋、2400余套房屋，九成以上是老旧住宅和低层建筑，其中超过七成建成超40年，半数以上楼栋被鉴定为C级及以上危房，房屋结构存在安全隐患，每逢台风等极端天气需紧急疏散居民。

不仅房子老，配套也跟不上。螺岭片区常住人口1.2万，然而片区内已无空余用地建设社区公园、社康中心、幼儿园、文体场馆等公共配套。仅有的两条单向单车道，早晚高峰经常拥堵。地势落差将近三层楼高，排水系统不畅，水浸风险居高不下。

“片区改造迫在眉睫。”蓝莹莹说，在前期改造意愿征集的过程中，统计到居民同意率远超九成。“广大居民告别老旧房、改善配套环境的期盼，比任何时候都要强烈。”

民有所呼，我有所应。面对螺岭片区改造这道“必答题”，罗湖区委、区政府态度明确：宁可多担一份责任，也绝不让群众的安全风险继续累积、民生短板继续存在。

作为扎根螺岭数十年的集体经济组织代表，赛龙实业股份公司董事长颜云彪积极支持改造。该公司前身是菜农大队，当年扎根此地开荒耕耘，保障镇区蔬菜供应。

“改善居住环境是全体村民期盼多年的心愿，这是切切实实为老百姓谋福祉的好事。”颜云彪说，40年前，村民们响应号召搬迁上楼，如今，村民们期盼通过改造彻底消除安全隐患，告别老旧破败的居住环境，让老片区焕发全新活力。

罗湖区螺岭片区改造项目拟拆除新建范围约12公顷。受访单位供图

政府主导，制度创新为改造保驾护航

城中村改造是不少居民的心愿，但涉及利益主体众多，资金投入巨大，改造周期长、难度高。螺岭项目通过制度创新，找到了破题之路。

2024年8月，罗湖区螺岭片区改造项目成功列入全国城中村改造专项借款支持项目清单。

“罗湖区将此项目作为落实国家政策的实践载体，创新打造‘政府主导+净地出让+市场参与’模式。”罗湖区住房和建设局党组书记、局长林文焕表示。

在该项目中，政府从“监管者”变“主导者”，从规划审批、资金保障到回迁安置，负责改造项目全链条工作；深圳市属国企天健集团作为合作单位，定位为“服务商”而非“开发商”，仅收取固定服务费；签约补偿完成后实行“净地出让”，发挥市场在资源配置中的决定性作用。

资金从“市场来”变“政策来”。林文焕介绍，项目通过“债+贷”组合破题，将专项债券用作城中村改造项目资本金，同时获得国家开发银行、农业发展银行两家政策性银行42亿元专项借款授信，降低了项目综合融资成本，提高了资金使用效率。

同时，专款专用、封闭管理，从制度上杜绝了资金挪用和项目烂尾风险，增强了居民和社会各方对项目顺利推进的信心。

市民体验好房子也有了新选择。项目在深圳率先大规模推行房票安置，提供产权调换、货币补偿、房票安置3种可选方式，赋予被搬迁人自主选择权。

这种全新模式，给居民吃下了“定心丸”。年过古稀的业主代表何先生说，楼里有很多高龄住户，大家最怕项目烂尾。如今政府从头管到尾，资金又有保障，确实消除了大家的后顾之忧。

螺岭片区规划效果图，最终方案以官方批复文件为准。受访单位供图

民生为本，全龄友好新家园呼之欲出

未来的螺岭将变成什么样子？

深圳市规划和自然资源局罗湖管理局副局长、三级调研员车长春说：“螺岭片区的改造并非简单的空间再造，而是一场基于尊重与传承的生活升级。”

改造后，螺岭将补齐养老托育、医疗文化等公共服务设施短板，规划公共配套设施13300平方米，高标准建设学校、幼儿园、社康服务中心、长者服务中心、社区体育活动场地等，打造集医疗、养老、文体、教育于一体的“邻里中心”。

未来，这里将形成一个完善的“15分钟生活圈”。无论是孩子的“四点半课堂”、老年人的日间照料，还是青年人的社交休闲，都能在“家门口”一站式解决。同时，预留传统商业回迁空间，让熟悉的老店得以留存，营造有烟火气的邻里社区。

此外，项目将控制建筑高度和住宅容积率，以带来更加合理的楼间距、好的采光通风、高品质的建筑空间。

新城市规划建筑设计股份有限公司副总规划师刘鹏举认为，项目主动“做减法”，在高密度建成区中为空间资源“留白”，打破了中心区高强度开发带来的空间压抑感，进而在物理上夯实了建设“好房子”与“好小区”的基础。

未来的螺岭，居民不仅住得舒适，更住得安心、过得踏实。项目通过局部地块标高提升、市政管网完善，并引入海绵城市措施等，提升防洪排涝能力，同时补充设置小型消防站，布局应急避难场所，完善片区消防救援保障。

片区改造，也让城区更美好。一方面，项目依托东门中路无缝衔接东门商圈，向南联动湖贝、向北串联儿童公园等公共服务资源，塑造充满活力的生活街巷，另一方面，围绕地铁站点优化路网微循环，畅通从站点到家门口的“最后一公里”。

“螺岭片区的改造，是一次老旧城中村向高品质都市社区转型的探索，也是深圳在存量发展阶段提升城市品质的一次重要实践。让我们共同期待，不久的将来，一个有温度、更舒适、有保障、更美好的新螺岭将逐步呈现在大家面前。”车长春表示。