产业万亿+，房价跌40%：常州楼市的‘冰火两重天’

“2021年高位接盘的人，当年也是这么想的。”

这句话，是一位常州业主在本地论坛上的感慨。帖子下面，跟了三百多条回复，有人安慰，有人叹气，有人直接贴出了自己小区的挂牌价截图。截图上，2021年买的房子，现在挂牌价拦腰砍了一半。

同一个评论区，另一群人正在庆祝常州拿下又一个“万亿”：2025年，常州地区生产总值11158.7亿元，新能源产业规模干到了10479亿元，成为全国唯一实现GDP和新能源产业“双万亿”的城市。理想汽车、比亚迪、中创新航——这些新能源赛道上的明星企业，把最核心的产线全砸在了常州。动力电池产业链完整度达到97%，整车产量突破80万辆。

听起来，这是一座让所有城市羡慕的产业高地。

但你翻翻常州的二手房挂牌价，就会发现另一番光景。2026年7月，常州全市二手房均价跌到了10279元一平。钟楼区更惨，均价已经跌回9967元——破万了，但破的是“一万”这个心理关口。天宁区也好不到哪去，10994元。回想2021年前后，常州全市二手房均价可是冲到过1.5万元以上的。四年多时间，硬生生跌掉了三分之一。

一座产业这么硬的城市，楼市怎么就软成了这样？

高位接盘者的困境

拿天宁区和钟楼区来说，这两个常州的核心城区，房价跌幅是全市的缩影。根据市场监测数据，从2022年初到2026年中，钟楼区均价从约1.9万降至1.1万左右，天宁区从约2.3万降至1.3万左右，跌幅双双超过40%。均价跌到这个份上，意味着很多小区实际跌幅在50%以上。

中介网站上，天宁区、钟楼区老城区挂满了50到70平的刚需小户型，总价普遍跌到了40万到50万区间——这个价格，放在2021年，想都不敢想。

有购房者是在2021年左右入场的。那一年，常州GDP刚过万亿的消息提振了市场信心，新能源的利好一波接一波，很多人都觉得这座城市价值被低估了。他们抱着“产业这么强，房价不可能跌”的信念，用了三成首付，甚至更低的首付比例上了车。现在呢？房价跌去了三四成，首付已经亏没了，房贷还一分不少地还着。想卖？挂牌几个月甚至一年都出不了手。全市挂牌量常年维持在高位——截至2026年6月，存量大致在9万到10万套之间，光新北区一个区就挂了3.5万套。挂100多套房，可能才能成交1套。

流动性枯竭之后，价格才发现自己没有底。

挤泡沫还是财富毁灭？

有人觉得，前几年房价涨得太猛，现在跌一跌是“挤泡沫”，挤完了就好了。但如果你仔细看常州的跌幅，超一半的小区跌了四成以上，这个程度已经不是“挤泡沫”能解释的了。

2016年到2020年那波楼市高峰期，常州涌入了大量新盘。如今这些项目集中交付，大量次新房涌入市场，跟二手房抢买家。同样的地段，同样的配套，你是买一个房龄十五年的老小区，还是加点预算买次新房？结果就是，老房子不得不降价，次新房也不得不降价，大家一起往下跌。

更关键的是杠杆的放大效应。举一个简化的例子：一套总价150万的房子，首付三成45万，贷款105万。如果房价跌到90万，跌幅40%，首付彻底归零不说，贷款余额还超过了房子当前的价值——你实际上已经负资产了。高杠杆上车的人，面临的是资产清零、月供照旧的困局。断供之后，银行拍卖房产，个人征信受损，甚至被追偿。这不是泡沫被挤掉，这是实实在在的财富毁灭。

而GDP的增长，体现在企业利润和税收上，体现在工厂的流水线和研发中心的专利里。它并不会直接变成每个人卡里的存款。当房价下跌直接打击家庭资产负债表时，居民财富感知和宏观数据之间，就出现了巨大的裂缝——宏观在向好，微观在喊疼，两者同时发生，并不矛盾。

不想买了，不敢买了

全国都在降杠杆，常州不可能例外。

2026年有一个数据值得反复看：前几个月，住户中长期贷款——就是大家买房借的那笔钱——累计新增只有几百亿的规模。相比之下，前些年同期这个数字是以千亿计的。全国居民部门不仅不新增借钱了，还在拼命提前还贷。有机构数据显示，2026年前几个月住户贷款累计净减少超过6000亿。居民部门杠杆率从高位持续回落，储户中的“更多储蓄”倾向占比超过了六成。

常州作为制造业城市，居民储蓄意识本来就强。前几年房价涨的时候，很多人把买房当投资，甚至当投机。但连跌了四五年之后，这个逻辑彻底崩了。高收入人群确实存在——新能源和高端制造领域的中高层，他们的收入撑得起改善型需求。但一座城市楼市的基本盘，从来不是那少数几个高管，而是成千上万的普通工薪阶层。常州的产业结构偏重制造，工厂里的技术工人、产线上的操作员，月收入大概率在五六千到一万出头之间。2025年常州全体居民人均可支配收入68295元，折合月均约5691元——这个数，在面对前两年动辄一两万的房价时，压力是明摆着的。

更关键的是，常州的人口增量太慢了。2025年末常住人口541.54万，一年净增不到3万人。在长三角万亿GDP城市里，这个增速排在末段。常州本地人手里普遍有多套房，该买的早就买了，新增刚需本来就弱。外地人呢？流入速度不够快，接盘的人自然不够多。产业再强，人没来，房子卖给谁？

再加上经济增速放缓，就业压力增大，年轻人对未来收入的预期变得保守。就算房贷利率降到了历史低位，也不敢轻易背上一笔三十年期的债。市场的情绪已经形成了一个负循环：越跌越不敢买，越没人买越跌。

从产业信仰回归理性审视

过去很长一段时间，很多人买房逻辑里有一个很强的因子：买产业概念。城市搞了一个大产业，就意味着一批高收入人群要进来，意味着城市能级要提升，意味着房价会跟着涨。这个逻辑在过去某些城市确实成立过，但当它被过度放大，就变成了一种信仰。

常州新能源产业如日中天，这是事实。它给城市带来了真金白银的增长，带来了全国瞩目的产业地位。但产业繁荣能否转化为楼市繁荣，中间隔着几个关键变量：产业能否带来足够多的常住人口，能否带来足够高的居民收入增速，能否在城市化进入下半程的背景下持续吸引年轻人流入。

2025年常州城镇常住居民人均可支配收入77763元，增长3.7%。收入在涨，但房价跌得更快。2021年15000一平买的房子，现在10000出头，缩水速度远远跑赢了收入增速。更扎心的是那些跌幅超过50%的小区——财富蒸发就在几年之间，跟你的月薪涨了多少已经没有关系。

产业强市创造的是新增价值，楼市下跌摧毁的是存量财富，二者并非同步波动。当“产业概念信仰”退潮之后，投资逻辑正在回归到那些朴素的基本面：地段、人口结构、供需关系、真实的支付能力。

你身边的城市，正在经历同样的故事吗？

疑似使用AI生成，请谨慎甄别