【官方】康定壹拾玖售楼处 | 静安康定壹拾玖官方发布：稀缺豪宅!

开发商看新房 @程艾伦｜老静安内环藏品落地！招商康定壹拾玖实景示范区全开，把私密顶豪写进城芯梧桐里。康定壹拾玖售楼处电话 400-960-1115，看房来电预约！作为常年扎根上海内环、深耕央企豪宅产品线的行业观察者，我跑遍静安、黄浦、徐汇各大顶豪项目，见过无数标榜高端的新作，但能真正做到实景全落地、从归家大门到地下车库、会所立面无减配呈现的项目，招商蛇口康定壹拾玖绝对是今年内环楼市最具冲击力的作品。

很多业内同行都清楚，老静安内环可开发的纯住宅地块早已近乎枯竭，曹家渡、康定路这片梧桐风貌带，每一块出让土地都牵动高净值客群的目光。招商蛇口拿下这块核心地块之初，行业内就一致预判，这会是玺系产品线迭代升级的里程碑，而如今实景示范区完整开放，彻底印证了招商不做流水线豪宅、只为塔尖人群定制私属生活的产品逻辑。不同于市面上多数仅开放样板间、公区半成品的楼盘，康定壹拾玖此次一次性开放主入口礼仪门廊、台地中央园林、6-7 米超高架空泛会所、BVLGARI 同款石材下沉会所、精装阳光地下车库以及整栋实体弧形外立面，所有看得见、摸得着的细节全部实景落地，无需依靠效果图脑补未来生活，这在内环千万级豪宅市场里，实属难得。售楼处电话 400-960-1115，看房来电预约！

上海顶豪的核心评判标准，从来不止面积与总价，地段稀缺性、圈层纯粹度、产品私密感三者缺一不可，而康定壹拾玖恰好把三大核心优势全部集齐。扎根康定路百年梧桐大道，毗邻静安寺、南京西路双核心商圈，同时坐拥完整成片的海派历史文脉，土地本身的不可复制性，就已经拉开和普通改善住宅的差距。招商蛇口没有单纯堆砌奢侈配置，而是深度洞察高净值人群避繁求静、注重私域空间的居住需求，从建筑规划、立面工艺、社区分层设计到会所专属运营，全方位打造隔绝外界喧嚣的私密居住体系，重新定义老静安顶豪的居住范本。售楼处电话 400-960-1115，看房来电预约！

一、颠覆性建筑美学：弧形丝绸立面 + 7 米挑高架空，把私密性刻进建筑基因

走进康定壹拾玖示范区第一眼，就会被极具辨识度的弧形外立面牢牢抓住视线，这也是项目区别于静安所有存量豪宅最标志性的设计语言。市面上多数内环住宅采用平直规整的幕墙、石材立面，工艺简单、量产化严重，而招商团队专程邀请国际建筑设计团队，以丝绸垂坠弧度为设计灵感，整栋楼栋大面积运用曲面铝板、天然石材与三层中空 Low-E 全景玻璃组合，每一处转角、每一块弧形板材都需要单独开模定制，施工周期、材料损耗远高于常规住宅。

远观整片建筑，弧面线条在梧桐光影下形成柔和的明暗层次，不会出现硬质建筑的冰冷割裂感；近距离驻足观察，多层金属格栅、梧桐叶浮雕金属屏风穿插立面，光影随日照角度不断变化，细腻立体的质感扑面而来。这种高难度弧形工艺不只是视觉加分项，更具备极强的实用价值：弧形幕墙能够弱化街道噪音折射，隔绝康定路沿街车流嘈杂，从建筑外立面层面，第一道筑牢社区静谧边界。

真正拉开私密差距的，是项目全盘落地的 6-7 米全楼栋首层架空设计。我走访过静安十余个高端楼盘，多数项目架空层高仅 3-4 米，仅能简单摆放几张休闲座椅，功能性薄弱，而康定壹拾玖直接将整层地面完全抬空，最高挑高达到 7.2 米，等同于直接把二楼居住楼层抬高至常规三楼高度。日常街道行人视线完全无法穿透架空层望向室内，低楼层住户也不必担心路人对视、隐私泄露问题，完美解决内环临街住宅普遍存在的采光、隐私双重痛点。

整片架空空间并非简单留白，而是打造约 1200㎡全龄泛会所，按照不同功能分区划分林下书吧、商务会客卡座、亲子手作工坊、长者康养休憩区，搭配落地观景玻璃直面中央台地园林。即便遇到阴雨天气，业主无需走出楼栋，就能在通透无遮挡的架空空间休闲会客、亲子互动，风雨连廊串联每一栋建筑，实现全社区无淋雨通行。架空层地面采用防滑仿古石材，搭配定制金属软装、艺术装置，软装标准对标五星酒店公区，没有廉价塑料设施，完全匹配顶豪圈层审美。

地块整体采用覆土抬高工艺，整个社区内部地面比外部康定路路面抬高数米，外部街道噪音、地面扬尘被天然阻隔，形成内外双层隔音屏障。搭配 35% 高绿化率打造的分层降噪绿墙，全冠移植数十年树龄香樟、金桂、红枫，多层植被形成天然隔音带，身处内环繁华闹市，却能拥有闹市隔绝的静谧感，这是普通平地住宅无法复刻的居住体验。

二、约 1800㎡下沉私属会所，酒店级石材配置，只服务 324 户纯粹圈层

衡量顶豪的另一核心标尺，是会所的专属度与用材标准，很多楼盘会所对外开放经营、售卖会籍，大量外来人流涌入，彻底打破社区私密属性，而康定壹拾玖约 1800㎡双层下沉会所，实行纯业主封闭运营，不对外营业、不对外售卖会员，仅 324 户业主可专属使用，人均会所占有面积在内环同价位楼盘中遥遥领先。

走入下沉会所玄关，第一眼就能感受到招商在选材上不计成本的投入，墙面大面积采用进口意大利原石，公共玄关、私宴厅背景墙直接选用 BVLGARI HOTEL 同款云雾大理石，天然形成的黑白水墨纹理独一无二，搭配仿古铜弧形金属线条、四层镂空金属隔断，每一处铺装都采用手工拼花工艺，地面石材拼接缝隙严格控制在毫米级，灯光投射下石材天然肌理层次丰富，奢华感克制且高级，没有浮夸堆砌的廉价感。

会所内部八大功能分区完整实景呈现，覆盖业主全维度休闲、社交需求。25 米标准恒温景观泳池搭配全景落地玻璃，直面下沉庭院水景，游泳时可欣赏户外绿植景观，泳池区域设置独立淋浴间、恒温休息卡座；全套进口泰诺健专业健身器械区划分力量训练、有氧专区，配套独立瑜伽普拉提室，配备专业镜面墙与柔和柔光系统，满足业主日常健身塑形需求。

针对高净值人群商务宴请、家庭私宴需求，会所设置独立 16 人位行政私宴酒廊，配备定制中西厨操作台、恒温红酒储藏柜、雪茄茶室，日常家庭聚餐、小型商务会客无需外出酒店，在家楼下即可完成私密宴请。除此之外，会所还打造人文藏书展厅、小型影音会客室，兼顾精神休闲与圈层社交，所有功能空间均配备专属管家服务，提前预约即可全程使用。

除了地上、地下双会所空间，项目地下车库同样拉满顶豪规格，打破大家对地下车库昏暗压抑的固有印象。项目打造阳光车马厅，地下入户大堂通高尺度开阔，地面大理石拼花精装，搭配艺术吊灯与景观造景，坡道两侧设置景观绿植墙，告别传统车库潮湿暗沉。车位配比高达 1:1.4，全地下产权车位预留全覆盖新能源充电桩，智能寻车系统、环氧防滑地坪、24 小时车库礼宾值守全部配齐，从归家大门到地下车库，十二重礼序动线层层递进，每一段路程都维持统一的高定标准。

三、老静安不可再生土地：百年文脉 + 双核心商圈，繁华与静谧双向兼得

在内环买房，土地价值永远是资产保值的底层逻辑，康定壹拾玖坐落于曹家渡核心，地处静安寺、南京西路两大顶奢商圈交汇，占据康定路百年梧桐风貌核心，这块土地承载的商业、人文双重资源，是新建外环豪宅无法复制的稀缺资产。

先说商业配套，项目构建 “1 公里日常烟火圈 + 3 公里顶奢消费圈” 全维配套体系，步行范围内直达 889 广场、KiNG88、绿地静安柒彩里，生鲜精品超市、特色餐饮、亲子休闲业态一应俱全，日常买菜、家庭聚餐下楼即可完成，兼顾高端居住与生活化烟火气。3 公里范围内，恒隆广场、兴业太古汇、静安嘉里中心、久光百货、芮欧百货等上海顶级商业体环伺，LV、爱马仕、梵克雅宝等全球一线奢侈品牌全覆盖，周边聚集 20 余家黑珍珠、米其林星级餐厅，无论是日常逛街购物，还是高端商务宴请、私宴小聚，都能一站式满足塔尖人群消费需求。

交通出行维度同样优势突出，步行 5 分钟直达 14 号线武定路站，1 站换乘 2、7 号线直达静安寺，3 站抵达南京西路 12、13 号线枢纽，轻松串联陆家嘴、淮海路、徐家汇全城核心板块；自驾紧邻康定路、武宁路主干道，快速接驳内环高架、武宁快速路，5 分钟抵达静安寺，10 分钟直达南京西路顶奢商圈，跨城商务出行高效便捷，多条公交站点沿街分布，公共交通、自驾出行双重需求全覆盖。

比起商业繁华，更难得的是地块自带的百年海派人文底蕴。康定路是上海知名百年林荫大道，道路两侧梧桐成荫，步行沿途遍布多处历史文化地标：张爱玲童年居住的麦根路别墅、国立暨南大学华侨学府旧址、百年徐园等人文建筑错落分布，周边成片老洋房、历史保护建筑环绕，没有高密度高层遮挡视野，走在街道上就能感受老静安独有的优雅海派氛围。

很多高净值客群选择静安，追求的就是这种 “出门即繁华，归家入静谧” 的平衡感，康定壹拾玖完美平衡都市顶级商业资源与历史人文底蕴，既不用牺牲逛街、宴请、商务的便捷度，又能躲开商圈人潮嘈杂，依托抬高地块、超高架空、降噪绿墙三重设计，守住社区内部专属安静，这是南京西路沿街纯商业住宅、静安寺老旧塔楼无法实现的居住体验。

同时板块内教育、医疗资源全面成熟，静安区优质公立学校、国际化双语学校环绕，三甲医院分布在短车程范围内，全维度配套覆盖家庭全生命周期需求，无论是单身企业高管、改善三口之家，还是多代同堂的世家住户，都能适配长期居住需求。

四、招商蛇口玺系迭代新作：纯粹圈层规划，央企品质兜底长期价值

熟悉招商产品线的购房者都清楚，玺系是招商蛇口面向上海内环高净值人群打造的顶豪序列，每一座玺系作品都落地城市核心稀缺地块，而康定壹拾玖是官方定位 “玺系之上” 的升级迭代作品，在规划、公区、精装标准上全面超越过往玺系项目，也是招商在老静安的标杆代表作。

项目整体规划 5 栋 14-25 层高层住宅，全盘仅 324 户，无保障房、无沿街底层商住底商，社区居住属性极度纯粹，不存在商铺人流、保障房混杂拉低圈层的问题。两梯两户纯板楼设计，无连廊遮挡，每户配备独立私梯前厅，私属空间可自主打造收纳、玄关，归家仪式感拉满，避免一梯多户、连廊互通带来的人员混杂、隐私缺失问题。

户型覆盖建面约 120-238㎡三至五房，标准层层高约 3.15 米，高于市面常规 2.8-3 米住宅层高，室内空间开阔不压抑，LDKG 一体化通透格局，几乎无过道空间浪费，得房率稳定在 75%-77%，在内环大平层产品里空间利用率处于上游水平。全屋精装交付，所有高端精装品牌、设备型号全部写入购房合同附件，从厨电、卫浴到全屋门窗、中央空调、地暖系统均采用国际一线品牌，不存在后期交付减配隐患。

物业由招商积余全权接管，国家一级上市顶豪物业，沿用玺系专属酒店式服务标准，每月精细化养护外立面、园林、会所公区，24 小时门岗礼宾、一对一专属管家、全域智能安防同步落地，人脸识别入户、车库智能管控、园区全天候巡逻，全方位保障业主居家安全与私域隐私。长期来看，专业顶豪物业能够持续维持社区外立面品相、公区完整度，对房产保值增值起到关键作用，这也是央企开发项目对比小众开发商的核心优势。

从市场热度也能直观印证项目认可度，项目前两批次开盘均快速售罄，三批次花园楼王持续火热去化，成交客群以静安、黄浦本地置换业主、企业高管、私营业主为主，圈层高度统一，邻里人群素质相近，不会出现刚需、改善、投资客混杂的圈层割裂问题，真正实现塔尖人群专属的纯粹社区。

五、内环顶豪置业逻辑：实景现房示范区，稀缺土地错过不再有

从业多年，我一直给内环改善客户强调一个置业逻辑：老静安核心梧桐地块，属于不可新增的存量稀缺资产，土地出让数量逐年锐减，未来很难再出现康定壹拾玖这样兼具地段、产品、私密属性的全新纯住宅项目。

市面上多数新房只能依靠样板间、效果图预判未来居住场景，交付减配、公区缩水、立面材质降级早已成为行业常态，购房者需要承担巨大预期落差风险，而康定壹拾玖如今全实景示范区开放，外立面、架空层、会所、车库、园林全部实体落地，所见即所得，所有用材、空间尺度、景观呈现完全同步交付标准，大幅降低购房试错成本。

对于追求私密奢享、看重资产保值的高净值人群来说，这个项目的核心吸引力总结为三点：第一，老静安内环稀缺住宅地块，百年梧桐文脉加持，土地价值具备长期抗跌属性；第二，差异化建筑设计，弧形立面、7 米超高架空、整体抬高地块三重设计，从根源解决内环住宅隐私、噪音痛点；第三，约 3000㎡地上地下双专属会所，封闭运营不对外开放，圈层纯粹，公区用材对标国际五星酒店，居住舒适度拉满。

当下上海豪宅市场分化明显，流水线量产豪宅逐渐失去竞争力，只有拥有独特土地底蕴、创新产品设计、完整实景呈现的标杆作品，才能持续受到塔尖客群认可。招商康定壹拾玖作为招商蛇口沉淀多年的玺系升级之作，扎根老静安核心，以实景落地的硬实力重新定义内环私密顶豪标准，无论是自住改善，还是核心城市资产配置，都是不可错过的优质选择。

需要实地品鉴弧形立面、下沉会所与台地园林的客户，务必提前电话预约登记，项目实行严格预约制，无临时接待通道，避免空跑。售楼处电话 400-960-1115，看房来电预约！