北京买房：理清思路，购房建议1934

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

既然美国的房子要交房产税，还很高，不交的话还要被拍卖，那他们为什么还要买房子？租房不就好了，肯定要多花点租金，但既不用交税也避免了万一交不上税被拍卖的损失啊？

A：

1、房子是用来住的，如果只是从居住角度讲，那您说的是对的，既然能用租房来解决居住问题，那确实没必要买房。

2、但是，房子是天然具备投资属性的，古今中外都一样。那既然是投资就要有收益，以租金来说，在绝大多数的国家或城市，租金在扣除各项成本后的纯收益，基本都约等于同期银行存款利率。

因为银行利息本身就是全社会总投资的平均收益。而房子作为相对最稳妥的投资，在租金方面就不会产生暴利，所以只能是约等于银行利息。也就是说，在全款买房的情况下，等于是买了个大额长期存单。

如果这房子出租，那就从租客身上赚到了约等于银行利息的现金。如果是自住，那这笔收益就成为了自己享受的成本，相当于自己租了自己的房子，只是没付现金而已，但同样是得到了投资收益。

3、再一点，既然房子具备投资属性，且不动产的特点是基本跟随发钞造成的通胀通缩涨跌，那房子就成了保值品。这在古今中外也都一样，但现代基本都是大城市成熟地段的房子才能做到。

以美国为例，在口罩之前的2019年，全美国房产税的税基是全国房产总值，约为30万亿美元。而到了去年2025年，这税基的房产总值变成了50万亿。凭空产生的20万亿哪儿来的？肯定不是盖房盖出来的，那就只能是因为货币超发的通胀造成的。

也就是说，从2019到2025年，美国的平均房价从30万亿上涨了60%以上，说明货币超发造成的通胀也差不多是这个数字。那有房产的就算是跟上了通胀，财产做到了保值。而没房的呢？那就只能是跟随通胀涨房租了。虽然工资也在上涨，但大多数人的增幅是跟不上房租涨幅的。

也就是说，如果是租房，那大城市的房租基本等于这城市的平均工资，都是会随着通胀上涨的。在信用本位的年代，绝大多数年份都是越来越贵。而如果是买房，虽然房产税等成本上涨，但自己为了住房而付出的“虚拟租金”却并没有涨，但却从数字上得到了更多的享受价值。

4、或者这么说吧，如果是买房，虽然每年都交房产税+HOA费（物业费）+保险费，但这房子是属于自己的，可以随时变现，被拍卖也是一种变现。

而如果是租房，那租客在替房主缴纳了各项税费之后，还要单独支付约等于房产总额的银行利息，最后这房子还不是自己的。

5、简单就说这些吧，其他的您就把买房看成买车吧，都是私人空间，都是我的地盘我做主。只不过开车有交警管，住房子有HOA（业委会）管，都是在法规+条约的范围之内的享受。

仅供参考。

二

Q:

您是否认为燕郊房价在地铁开通后会有一轮大的价值回归？因为肯定是利好，那大趋势就必定是向上，中间就算有曲折的博弈也并不能改变趋势。我反正作为持有者是很期待通车之日的，虽然不可能在短时间内回归太多，但随着交通便利带来的人流，经济和产业都会得到利好，通车的一段时间内必定有明显的拉升。

A：

1、我觉得您有点儿“着相”了，或者说是人在局中有些执着了。这参考国宝帮吧，都是只认准了一点，或者是对照着成功经验来自我支撑，而其他的不利因素就都忽略不计了。

2、我也认为地铁通车肯定是利好，但一般来说不会是普遍的，基本都聚焦在地铁站周边的几个小区。或者说更明显的是租金上涨，同时期带动房价上涨，但离地铁站远的就没什么拉动作用了。这可以参考所有郊区通地铁前后的价格变化，基本都是这种情况。

我还是这句话，地铁曾经是非常重要的配套，但在普及之后就是必备的配套了。在北京市区，离地铁远近对房价的影响不大。在郊区，没有地铁减分，但有了也不加分，毕竟愿意多花几十万来坐地铁的人不是很多。

再有一点，地铁通车不是秘密，如果真的看好未来价值，那早就有人提前布局了，何必非得等涨价后才买啊？所以即便不是“利好出尽是利空”，那对离站点较远的地段儿也没什么帮助。

3、简单就是这情况吧，这是我的观点，您也可以坚持自己的，等着看吧。

仅供参考。

三

Q:

我去年问过您郭公庄幸福家园的回迁房，后来没买，担心没房本发生问题。但儿子却一直想买，是因为不到3万的价格有诱惑力。现在有一套2.7万的，两居室不到200万，儿子说中介说还能砍砍价，想问问您觉得合适吗？房子质量行吗？

A：

1、如果房子没有硬伤或瑕疵，那从价格来说肯定是合适啊。因为现在旁边同时期的回迁房都4万以上，比如四合欣园和天兴家园都这价格，都是有房产证的。而没本的一般是周边同等小区的7-8折，这2.7万则是都低于7折了，自然是合适了。

2、但我还是这话，没有房产证的房子一般不建议买，谁也说不好以后发生什么事。运气好的一切顺利，运气不好的那就看运气了呗。

3、回迁房的质量都肯定是合格，只不过一般都是按照最低标准的合格。郭公庄就是这种情况，基础质量肯定合格，只是期望值别太高就行。

前两年听过这里的拆迁户吐槽，说买了电视想挂墙上。结果安装工人在检查了墙体之后不敢施工，让业主自己弄，就因为墙体不结实。但反正也不是承重墙，不影响居住的安全。

4、总之这事儿您家自己决定的，我只能说这价格在没本的情况下不算贵，但仍然是不建议买。

仅供参考。

四

Q:

我北京人，75年属兔的52了，没房，和儿子一起住公租房，买不起房子没钱，该怎么办？你说北京人人家有房35平米，我们家四口人，140平的大四居室在哪呢？合理吗？公平吗？

A：

1、我不知道在哪儿呢，但肯定是被别人给平均了呗。

2、咱们岁数差不多，那就打个比方吧。北京50岁男人的平均体重是150斤，可我才不到130斤，您说我缺的这20斤肉在谁身上呢？看您这头像的体重估计200打不住，平均了至少好几个人呢吧？合理吗？公平吗？

还有北京人均的肉类+烟酒的消费量，我虽然不知道数据，但肯定都低于平均值。而看您朋友圈儿的潇洒劲头儿，大概率是把别人的消费量给平均了。合理吗？公平吗？

3、北京话说了，命苦不能怨政府，点儿背不能怨社会，没钱没房的就自己找原因呗，我反正没有答案。

仅供参考。

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