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从上大到南大，这些年宝山中环的发展重心逐渐向南偏移了。曾经“开盘即罄”的180万方大盘——经纬城市绿洲，如今也光环不再了。今天李想测评的，就是它的二期——经纬·学府涵青家园。

这是项目很特殊，整个小区2007年就建好了，但因为钉子户的原因，剩下两栋楼迟迟没能动工，直到2023年才开始建，2025年9月总算拿出来卖了。这次一共推了108套房源，只有95㎡三房和120㎡四房两种户型，均价5.7万，主力总价500-700万。然而，它的销售表现格外差劲，开盘至今只卖掉2套，综合评级给到D不算冤枉吧。曾经上大一等一的热盘，怎么新房卖成这样？

接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级B+

先看区位评级，给到B+，其中地理b+，交通b，配套a，相邻b+。

单看区位，这个项目的表现其实还是偏正向的，因为就现实性的角度看，上大是一个非常宜居的板块，配套设施相当齐全：有轨道交通7号线，有大型商服配套设施，比如26万方的经纬汇，还有非常不错的教育资源，包括公办九年一贯制的上师大附属宝山经纬实验小学和中学，小区中心位置还有市一级的学府涵青幼儿园，送娃上学特别方便。

但凡事都有两面性，成熟度越高，也意味着发展性越差，和南大的蒸蒸日上相比，上大垂垂老矣，在可见的未来这里不会有更新的规划和配套落地。而且在经纬城市绿洲的7个项目里，经纬学府涵青家园处在相对偏远的西北角，这次加推的两栋楼位置还更偏了，距离南陈路站和经纬汇都有约1.3公里，步行得20分钟，对刚需客群很不友好。

产品评级D

再看产品评级给到D，其中规划与排布b，公区d，户型b，内装d。

这里必须先给大家提个醒：这个项目的地是2004年拿的，虽然这两栋楼是2023年才开工的“新楼”，但土地产权其实从拿地那年就开始算了，也就是说，房子还没交付，使用权就已经缩水20年了。

效果图

再看产品本身，因为整个小区的主体2007年就已经建好了，这就导致它和现在的新盘存在明显的代际差距，完全没有可比性了。小区虽然有2000多户，但当时没做任何的共享空间。其实，在那个时代，这是刚需盘的基操，本无可厚非，只是放到现在，就让这两栋新楼就显得尴尬了，对比新盘在公区上完全失去竞争力。再加上这些年物业维护得不到位，小区里地上无序停车、景观河道都发臭了，居住体验可想而知。

项目实景图

有人可能会问，会所改不了了，外立面、内装总该升级一下吧。这个也别想了。因为开发商经纬早就爆雷了，这次推盘的本质就是“卖楼还债”，能做到保交付就已经不错了，还指望花钱升级产品？所以，这两栋楼的材质标准也是极低的，外立面只用了涂料，内装直接就是毛坯交付。不过，这两栋楼在户型设计上，相比同小区二手房还是有进步的，至少开间进深关系是不错的，95㎡做到了三开间朝南，120㎡做到了四开间朝南。但可惜它没有吃到新的建筑规范的红利，阳台和飘窗的附赠不到位，整体户型效能还是偏低的。

交易评级D

最后交易评级给到D，其中定价d，供需c，竞品d，能力c。

项目5.7万/㎡的均价，看起来和区位是相匹配的，它毕竟处在外环内，和3公里外的南大存在1万块的价差，貌似很合理。但结合产品来看，它虽挂着“新房”名义，其实就是老小区加建的两栋楼，公区、内装都不行，跟同价位的正经新盘根本不是一回事儿。这个定价，客户可以买时代乐章、金茂棠前，预算再多一点，都能买望雲、麓岛这类产品力更强的盘了，有什么理由要买它？说实话，它就不该对标市场上这些新盘，真正能与它形成竞争关系的，应该是同小区的二手房。关键的是这些二手房，有的离地铁和商业更近，也就卖4.3万，它卖5.7万，明显价格定得太高了，也没有了竞争力。所以，我认为这个项目完全不值得买，开盘只卖掉2套也不足为奇了。尊敬的购房者：经纬涵青学府售楼处电话：021-33522900（官方最新发布）
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近日，住房和城乡建设部、国家数据局联合印发《关于全面建立房屋建筑统一代码制度的通知》（以下简称《通知》），通过标准化赋码、全流程落图、多场景复用，解决房屋建筑信息分散、数据割裂、溯源困难等行业痛点。这项覆盖新建与存量建筑，贯穿设计、施工、交易、运维、改造全链条的数字化改革，不仅为城市精细化治理筑牢数据基础，更让普通百姓的房产权益保障、日常办事服务迎来全面升级。

房屋建筑有了唯一标识

长期以来，房屋建筑信息散落于住建、不动产、税务、社区等部门，图纸档案、交易记录、安全检测、运维数据各自独立，没有统一关联的载体。同一套房屋在不同系统中登记信息不一致、历史记录难以追溯、权属核验耗时费力等问题，是房产管理、民生服务、城市治理中的常见堵点，房屋建筑统一代码制度的落地将打破这一僵局。

据介绍，房屋建筑统一代码是房屋建筑专属的终身唯一标识，严格遵循《房屋建筑统一编码与基本属性数据标准》《城市数字公共基础设施统一识别代码编码规则》两项国家标准，全程依托城市信息模型基础平台落地赋码。在编码规则上，房屋建筑统一代码严格执行一栋一码、一户一码、终身不变，区别于临时登记编码、不动产权属编码，不受房屋交易、装修改造、用途变更、产权流转影响，建筑整体灭失后才会注销，具备全国通用、全程溯源、动态更新三大核心属性。

“该代码就像数字身份证，伴随着建筑从建设落成到灭失注销的完整生命周期，即便建筑改造、功能变更、权属流转，代码依然保持不变，仅会动态更新关联信息，真正实现一码贯始终。”易居研究院副院长严跃进对记者表示。

根据《通知》要求，该制度覆盖全国所有城镇、乡村房屋建筑，涵盖住宅、商业、办公、工业建筑等各类用房。新建、改扩建房屋建筑须在取得施工许可证前完成单体赋码落图，住宅建筑精准赋码到每套房屋；在建项目在竣工验收阶段完成赋码核验，商品房预售、保障房配售配租环节同步完善户籍信息。对于海量存量建筑，各地依托现有资源逐步完成补码建档，农村自建住宅也将因地制宜逐步纳入赋码范围。

这项制度什么时候实行？按照政策安排，到2027年底实现新建房屋建筑统一代码赋码落图全覆盖，基本实现房屋建筑设计、施工、验收、交易、运维、更新改造等全生命周期“一码贯通”。到2030年底前，全面完成存量建筑补码工作，建成全国统一的房屋建筑基础数据库，实现数字化应用常态化。

打通房产服务民生堵点

“之前卖房跑手续，来回准备七八份材料，还要核对各种档案信息，折腾了好几天。”北京消费者刘女士近期刚完成二手房交易，亲身感受到二手房办事流程的繁琐。听说以后房子有了专属数字编码，所有信息一查就清，不用反复跑腿交材料，她表示“省心太多了”，对新制度带来的便利充满期待。

严跃进对记者表示，房屋建筑统一代码背后承载的是一套完整、动态的建筑数据体系，不仅包含建筑面积、建筑层数、结构类型、规划用途等基础静态信息，还串联起图纸审查、施工验收、消防检测、交易备案、维修改造、安全排查等全流程动态数据，构建起一房一码、一码一档、数据联动的数字化管理模式，从根源上解决房屋信息碎片化、溯源无依据、管理不连贯的问题。

以往群众办理房产交易、过户缴税、公积金贷款、房屋报修等业务，往往需要反复提交图纸、产权证明、验收材料等凭证，流程繁琐、耗时较长，企业开展项目备案、资质核验、运维管理也面临数据对接不畅、重复报备的问题。房屋建筑统一代码全面落地后，各类业务依托唯一代码关联归档，可实现数据一次归集、多方使用，简化了办事流程。

更重要的是，房屋的每一项历史记录、权属变更都有据可查，资产安全感大幅提升。依托唯一代码的全信息归集，房屋是否存在抵押、查封、违建改造、质量隐患、交易纠纷等信息可精准溯源、公开可查，有效规避一房多卖、虚假房源、隐瞒房屋瑕疵等市场乱象，让房产交易更加透明规范。同时，房屋装修备案、维修资金使用、安全隐患排查等日常管理行为全程留痕，后续房屋出现质量问题或产权纠纷，可快速追溯责任、厘清事实，切实保障购房者、业主的合法权益。

数字化转型赋能行业发展

给房子发数字身份证，表面看是房产管理的小事，底层其实是城市全域数字化转型的关键一步。这项制度的全面落地将从底层重塑房屋管理模式、行业监管体系和城市治理格局。

中国城市规划设计研究院高级工程师王凯对记者表示，房屋建筑统一代码是城市数字公共基础设施的核心单元，也是城市空间治理的最小数据载体。其核心价值在于打破过去房屋数据部门私有、条块分割的壁垒，通过唯一标识实现全域房屋数据的标准化汇聚、结构化关联、智能化应用，为城市体检、城市更新、安全治理、公共服务均等化提供精准的数据支撑，是推进城市全域数字化转型的重要基础。

住房和城乡建设部科技与产业化发展中心研究员刘贵指出，统一代码制度落地后，建筑全生命周期数据可实现动态更新、全程溯源，能够有效倒逼建筑工程建设、运维、改造各环节规范作业，减少违规施工、虚假验收、随意改造等乱象。同时，标准化的数字档案体系能够大幅提升建筑质量管控、安全隐患排查的精准度，助力行业告别粗放式发展，迈向精细化、绿色化、数字化高质量发展新阶段。

在城市治理层面，统一代码搭建起跨部门数据共享桥梁，打通住建、公安、税务、民政、应急管理等领域数据壁垒，可广泛应用于社区治理、应急避险、老旧小区改造、公用事业服务等场景，推动城市管理从粗放式管控向精细化、数字化、智能化转型。