湖北
甘肃省庆阳市镇原县一家生猪屠宰民营企业负责人朱某丞，企业名下厂房、工业用地完成抵押登记后，银行未按约定足额放款，抵押物长期处于抵押状态，企业资金链断裂停产多年。后续涉诉执行阶段，抵押物前后两次评估价值差距较大，资产以物抵债后，经营者仍有债务未能结清，被纳入失信被执行人名单，当事人就此提出多项诉求。
该企业为当地早年招商引资落地民营涉农企业，2012 年正式投产，相关经营手续齐全。2014 至 2015 年企业生猪屠宰业务规模持续扩大，年生猪收购周转资金超两千万元，存在资金扩充、厂区扩建的资金需求。为筹措经营流动资金，企业将自有商业用房、多栋工业厂房及配套工业用地统一抵押至当地信用合作联社办理经营贷款。
（屠宰厂厂房图片，当事人提供)
（屠宰厂生猪需求量订单，当事人提供）
2014 年，双方共同委托评估机构对房产开展评估，房产评估总价 1225.73 万元；2016 年追加土地抵押评估，土地评估价值 366.24 万元，全部抵押物合计评估总价 1591.97 万元。联社按评估价 65% 测算，约定发放总额 1000 万元贷款，资金用途分为 400 万元旧贷转贷、600 万元新增流动资金，用于生猪收购与厂区扩建。
（2014年两处房产估价评估报告，当事人提供)
（工业用地估价评估报告，当事人提供)
2016 年 11 月借款合同签订当日，合作联社告知资金审批暂缓，当日仅完成 400 万元旧贷划转、新增放款 100 万元，合计实际到账资金 500 万元，剩余 500 万元贷款未按约定发放。此后经营者多次沟通催促放款，剩余款项始终未能落实。
因全部房产、土地权属证件均办理抵押留存于金融机构，企业无法通过二次抵押、变卖资产等方式筹措周转资金，2016 年 12 月企业资金链断裂，屠宰生产线、冷库、线下门店全部停工，停工时长九年。
2022 年，该信用合作联社就逾期贷款向当地法院提起诉讼。2022 年 4 月法院作出一审判决，判令朱某丞偿还贷款本金 496 万元、利息 243.88 万元，本息合计约 740 万元，同时确认联社对案涉抵押资产享有优先受偿权。
（一审判决书，当事人提供）
案件进入执行程序后，法院 2022 年 9 月查封全部抵押资产，并委托第三方评估机构对厂区资产开展司法评估。前后两次评估结果存在明显差额：2014 年评估价值 1017.4 万元的临街门面及屠宰主楼，2022 年司法评估价值 299.09 万元；原合计 1591.97 万元的厂房及土地，本次司法评估总价 581.16 万元，资产评估价值较抵押时缩水较多。
（司法价值评估报告，当事人提供）
涉案厂房、土地经两次司法拍卖均流拍，法院裁定以流拍底价 523.044 万元抵偿对应债务。抵扣抵债资产价值后，739 万余元总债务仍存在 200 余万元未清偿部分，朱某丞未能结清剩余款项，被列入失信被执行人名单，个人信贷、出行、经营活动均受到相应限制。
（法院执行裁定书，当事人提供）
当事人表示，企业依托自有全部不动产抵押融资，本意用于扩大实业经营，因贷款未足额发放、抵押物长期抵押无法盘活，企业长期停产，家庭生活也因此受到较大影响，并提出四项诉求：
- 核查 2016 年金融机构未足额放款、抵押物长期留存，致使企业停产九年的相关事实，依规认定相关经营损失责任；
- 申请重新委托第三方评估机构，对案涉厂房、工业用地开展资产价值重新评估；
- 申请撤销以物抵债相关执行裁定，暂停对应强制执行流程，调整资产处置方案；
- 依据当初双方确认的资产评估价值与 1000 万元贷款约定，对超出抵押物价值的债务部分予以调整。
不动产抵押融资是县域中小实体企业获取流动资金的常用渠道，贷款履约、资产评估、司法资产处置等环节，均会直接影响民营企业生存发展。涉农小微企业是县域经济重要组成部分，金融信贷业务核心作用本为服务实体经济发展，司法评估、不动产处置工作也应当结合市场实际行情，平衡债权方与抵押企业双方合法财产权益。
本案反映出县域不动产抵押贷款、司法资产评估、资产处置流程中存在值得探讨的现实问题，包括抵押物前后评估价值差距较大、贷款未按前期约定足额投放、企业长期停产衍生系列债务问题等。当事人希望相关监管及职能部门能够全面核查事件完整经过，厘清事实，依法维护民营市场主体合法财产权益，进一步规范县域抵押放贷、司法评估、资产处置相关工作，减少同类纠纷发生。
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