大宸论道 | 广州“南客厅”如何用政策工具箱撬动真实变革？

在广州城市发展的版图上，有一片2.5平方公里的土地，汇聚了五条轨道交通，坐拥广州塔与赤岗塔两大地标，却长期被低估——这就是南中轴北段。

当土地财政走到瓶颈，当存量时代全面到来，南中轴的价值该如何被重新定义？本期大宸论道邀请中国国际城市化发展战略研究委员会委员陈述先生、大湾都市创新实验室研究员邱彤先生，深度拆解南中轴的突围路径。

一、为什么是南中轴？

南中轴："内广州"的核心节点

存量时代，投资逻辑变了。陈述提出"收缩增长"概念——不要盲目向外扩张，回到11号线内环以内的"内广州"才是硬道理。

南中轴北段（新港路以北至小蛮腰）就是内广州的皇冠：2.5平方公里内五条轨道交通交汇，如此密度全国罕见。这里既有省委省政府的战略高度，又有赤岗塔、珠江涌的历史底蕴，是真正的价值高地。

北中轴的教训：我们错过了水

邱彤指出，广州做城市规划有个遗憾——80年代二沙岛没做成精致水乡，90年代珠江新城又错过了利用水资源的机会。

而海珠区本身就是个岛，大小和曼哈顿差不多，水资源极其丰富。这次南中轴的规划，水必须成为核心考量。

二、三大政策工具：从土地财政到空间财政

1.容积率银行：高价值土地要配高强度

"如果广州普遍容积率都在5.0以下，就不可能有世界级的创新区。"陈述直言。

珠江新城当年如果按5.0容积率，就不会有东塔、西塔。容积率银行的逻辑很简单：把容积率指标投放到最有价值的土地上。

南中轴就是这样的土地。悉尼中心区5平方公里容纳50万人，广州至少可以向这个强度看齐。

2.空间财政：给空间注入灵魂

过去是土地财政，卖地生钱；未来是空间财政——给空间注入精神、文化、科技，让资产价值持续提升。

"空间有趣，才是一块土地的灵魂。"陈述说。一个好的城市空间，应该让有趣的灵魂不期而遇、邂逅、偶遇。

3.发展权转移：哈德逊广场的启示

纽约哈德逊广场只有160亩，却在火车站上空建起了一座城。核心就是"空中发展权"制度。

政府出规划思路，企业联合开发，谁中标谁垫付基础设施投资——这套政企合作模式，南中轴完全可以借鉴。

三、四大核心地块：沉睡的黄金如何唤醒？

1.二师地块：300亩的"科教创新区"想象

广东第二师范大学海珠校区，20公顷（300亩）土地，花都已有新校区，老校区长期低效利用。

陈述建议，将教育功能升级为"科教创新区"，提高容积率，做带方案的片区综合开发。参考伦敦国王十字车站改造——圣马丁艺术学院进驻工业厂房，让艺术家、路人、学生在同一个空间里交流，地块瞬间就活了。

2. TIT创意园：填充式开发，注入新灵魂

TIT孕育了微信，承载了一个时代的转型使命。但如今空置率上升，需要新的变革。

陈述提出"填充式开发"概念：危房、无价值的地方，可以小心加建酒店、公寓；工业遗产里嵌入美术馆、非遗艺术中心。部分更新、部分保留，让老园区长出新灵魂。

邱彤更进一步强调：南中轴必须有一个强大的创意中心。广州的现代音乐完全可以做到世界级，而娱乐是最顶级的生意——人除了活着，还要把钱花出去。

3.赤岗塔：400年历史的文化锚点

赤岗塔建于明万历四十七年，比广州塔多了400年的故事。广州塔代表未来，赤岗塔代表历史——一塔看未来，一塔守历史。

非遗、艺术、音乐、美食、老腔……这些文化不仅是岭南的，更是中国的。大湾区要向世界呈现文化，赤岗塔周边就是最好的舞台。

4.赤岗湖：挖出来的水都灵魂

现在只有赤岗涌，夹在楼盘和公路之间，人们不经意才发现。

陈述建议在岭南广场73公顷土地中，拿出5-7公顷开挖"赤岗塔湖"。阿姆斯特丹的河也是挖出来的，海珠作为一个岛，用水打开城市大门，价值巨大。

为什么叫"赤岗塔湖"不叫"赤岗湖"？因为有塔才有历史感，是历史与自然对话的地方，像北大未名湖一样有文化底蕴。

邱彤补充道："最好喝的咖啡，是能看到湖的咖啡。"这句话也道出了水对城市生活品质的意义。

四、可步行城市：让人们愿意留下来

珠江新城的痛点：晚上10点人走光了

邱彤观察到一个现象：晚上10点的珠江新城，所有人开始"逃荒"似的往外跑，怕赶不上地铁末班车。但在纽约、在国际城市，晚上10点正是最热闹的时候。

业态单一，是珠江新城的短板。南中轴要补回来。

分级限行：还路于人

陈述提出"分级限制"方案：

-中心区：车走地下，人走地面

-边缘区：车可以接送，即停即走

-外围：单行线

-最外围（广州大道、新港路）：双行线

"闭着眼睛抽烟都不会被车撞"——这才是可步行城市的标准。男朋友女朋友在赤岗塔湖边拉着手散步，不用躲车，这才是生活。

循环接驳巴士：地铁口的花瓣系统

三个地铁口都是南北走向，但人们分布在东西2公里宽的范围内。可以像花瓣一样，用循环巴士不断往地铁口转送人流。

参考巴黎的做法：下地铁一小时内坐公交免费。这样大家就不开车了，腾出更多空间给产业和人。

五、南中轴的终极命题：世界级目的地

什么是世界级？不是自己说自己是，而是世界的人把这里当做目的地。

邱彤说，广州已经明确了"世界级商都"的定位，南中轴作为最重要的城市轴线，核心使命就是承担"商"这件事。

"商"不只是卖东西——教育是商，医疗是商，科技是商，娱乐更是商。大学不一定非要在大学城，医院、研发中心都可以在这里。

纽约靠什么？一是哥伦比亚大学不断创造思想，二是金融和人才持续流动。广州最核心的区域，也应该有这样的目标。

不要设边界。不要说"这是产业园""这是商业区"，要融合在一起。批发式的营销概念已经过时了。

广州要有勇气——创造世界上最好玩的东西。

因为有一张名片广州已经不用说了：吃在广州。但广州人骨子里的80分、90分状态，还可以做得更好。

结语：南中轴，广州的下一个十年

从土地财政到空间财政，从增量扩张到存量提质，从单一功能到混合多元——南中轴的突围，是广州城市发展模式转型的缩影。

2.5平方公里的土地上，有400年的古塔，有世界级的地标，有工业遗产的记忆，还有水乡的底色。当这些元素被政策工具激活，当空间被注入文化与灵魂，当人们愿意留下来、走进去——南中轴，就不只是一条轴线，而是广州迈向世界级商都的生活方式之轴。

这盘棋，才刚刚开始。