工党，重创悉尼楼市！房价3个月暴跌$7.5万！清盘率跌破50%！

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清盘率跌破50%！政府政策干预下，悉尼墨尔本房价究竟会跌多少？

做好准备，周二即将公布的月度房价数据对占澳洲人口三分之二的有房一族来说，恐怕不是什么好消息。

尽管联邦政府各部长百般回避、不愿承认，但这场房价回调正是工党一手策划的结果。

财政部在5月预算案中曾预测，旨在帮助年轻人置业的税收调整，将使房价涨幅温和回落2个百分点（自2000年以来澳洲房价年均涨幅约为6%）。然而，税收政策这一工具可能过于生硬，政府恐怕难以如愿引导房市实现软着陆。

作为两大主力市场的悉尼和墨尔本，其6月房价跌幅将相当显著，预计与5月的0.9%和0.8%持平，这一走势绝谈不上温和。

本月迄今，多个首府城市（尤其是悉尼）的拍卖清盘率持续跌破50%的荣枯线，释放出房价将进一步下探的强烈信号。

此前几个月支撑全国大盘的二线首府城市，如今估值也呈现企稳停滞迹象。

不仅买家不甘当“接盘侠”，市场上甚至掀起了一股卖家撤销房源的浪潮，因为他们不得不面对价格下调的残酷现实。

房产网站Domain的数据便印证了这一点：截至6月27日的一周内，悉尼原定的812场拍卖中，有高达178场被临时撤回。

对于渴望入市的首次置业者而言，这或许是他们实现“住房梦”的契机，也契合了政府的政策初衷。

然而，若此次政策调整成为压垮市场的最后一根稻草，恐将引发连锁反应，让占大多数的有房族切实感受到财富缩水的痛楚。

起初政府预测调控仅会使房价慢涨2%，不少私营机构经济学家仍看涨今年走势。而如今，各大主流银行甚至已开始预测2026日历年的房价将出现下跌。

当下的焦点已不再是“跌不跌”，而是“跌多少”。房市的深度回调必将引发多米诺骨牌效应。过去由于房价上涨带来的“财富效应”，极大地刺激了其他消费领域的支出。

一旦消费者因房价下跌信心受挫并捂紧钱包，经济增长必定踩下刹车。消费低迷将导致实体店和咖啡馆营业额下滑、员工工时缩减，从而陷入恶性循环。

面对忧虑，联邦财政部长Jim Chalmers在接受澳洲广播公司（ABC）节目采访时安抚称，公众无需对短短数周或数月的房市波动反应过度。然而，业界担心数月的连跌恐让下行趋势积重难返。

在高息环境下，本已摇摇欲坠的房市如今又迎来政府政策的强行“挤泡沫”，这无异于用力过猛。加之顽固的通胀与调控目标背道而驰，利率在短期内难迎来大降，房市恐无喘息之机。

诚然，我们仍期望当前的房价下跌能帮助新一代购房者进场，缓解代际不公。但与此同时，那66%的有房族也不得不接受一个现实：这是一场我们不得不经历的阵痛式回调。

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房价3个月暴跌$7.5万！工党税改重创悉尼房市，清盘率低至26%

自工党5月预算案推出重磅税改新政以来，极度恐慌的买家纷粉退出，悉尼原本熙熙攘攘的拍卖会瞬间冷清。

最新数据显示，悉尼的拍卖清盘率已连续第七周低于50%，直接跌回了2008年全球金融危机期间的惨淡水平。

PropTrack的初步数据显示，新州上周的清盘率为41%，创下自2020年4月新冠疫情时期买家被禁止线下看房以来的最低纪录。

由于部分数据存在滞后，随着新州统计结果陆续补齐，这一数字预计还将进一步走低。目前，在上周计划的918场拍卖中，已有759场有了结果。

历史经验表明，一旦清盘率跌破50%的荣枯线，房价往往会开启大幅跳水模式。

统计局的最新数据印证了这一趋势——在截至6月的三个月里，悉尼房价已下跌7.5万澳元，这是有史以来第二大名义跌幅，预计还会进一步下跌。

上上周，悉尼房市的最终清盘率仅为41.7%，创2020年疫情首次封锁以来的最低点。

而根据 SQM Research 的统计数据，由于采用了稍有不同的流拍算法，当周清盘率甚至低至31.9%。

这一数字直接向2008年末金融危机阴霾最重以及2020年疫情刚爆发的低谷期看齐。

对此，SQM Research 总监 Louis Christopher 直言，近期的惨淡数据完全源自买家信心的“彻底崩溃”。

Louis Christopher 表示，今年2月加息后，市场情绪便开始一路下滑。

“随后多次连续加息的压力、海外冲突的阴霾，再加上5月出台的联邦预算案，终于将买家信心彻底摧毁。”

工党这一轮极具争议的税改方案包括：大幅削减负扣税优惠并缩减资本利得税减免。该法案已于上周在议会通过，并定于2027年7月正式生效。

另外，在与绿党达成西药后，政府新规还将禁止民众使用自管养老金贷款来购买投资房。

“我们已经进入了一个相当长期的下行周期，”Louis Christopher 透露。

“不少中介现在都在劝告卖家降低预期，因为拍卖现场基本可以用门可罗雀来形容。”

纵观历史数据，悉尼每周清盘率连续跌破50%的拐点，恰恰就发生在5月预算案宣布推迟加税的那一周。

悉尼部分地区的清盘率更糟糕。PropTrack 过去四周的数据显示，中央海岸的清盘率低至26%。

在 Blacktown 地区，清盘率为34%。而Hills District、北海滩和北岸的清盘率在37%至38%之间。

去年，许多这些地区的清盘率还有60%至80%。

由于需求不振，过去一个月，大部分未售出的房产在预定拍卖槌敲响前就被卖家仓皇撤回，留下的也在拍卖会上频频因无人应价而流拍。

“房价下跌已成既定事实，而且还会进一步恶化，接下来的回调幅度可能会非常惊人。”Louis Christopher 说道。

SQM Research 指出，根据现有的市场走势模型预测，悉尼房价今年恐将大跌9%，这意味着房屋中位价将直接缩水10万澳元。

各大银行的研判基本相仿：澳新银行（ANZ）预计悉尼房价可能下跌8.4%，而联邦银行（CBA）预测可能下跌6%。

Louis Christopher 警告称，这一轮跌势可能会一路延续至2027年，从最高点跌落至最低谷，市场将经历自上一轮周期以来规模最大的一次深度消退。

PRD 首席经济学家 Diaswati Mardiasmo 表示，负面情绪已经占领了市场。政策变动带来的巨大未知，让原本就脆弱的买家信心荡然无存。

“拍卖需要买家有极强的魄力，做出百分百笃定的买入决定。”

“但现在，面对高昂的生活成本和不稳定的外部环境，大多数买家甚至不清楚自己未来的还贷能力，甚至担心自己是否会失业。”

Diaswati Mardiasmo 进一步补充道，工党政府的税改不仅重创了投资客，也顺带把自住型买家推入了窘境。

“买家在弄不准该法案如何重塑市场前，因为普遍担心会充当‘高位接盘侠’而选择离场观望。”

针对新政落实的细节，市场上存在着太多的疑问。多数人在看清规则的条款和细则之前，早已把手插进口袋并暂时退出了市场。

悉尼 Menck White 的负责人兼拍卖师 Clarence White 对此作出了形象生动的比喻。

他认为当下的购房群体就像面临着在斜坡上“追逐一块滑溜溜的肥皂”的困境。

“大家在极力估测房价还要跌多久，害怕现在刚买完，到了年底价格就腰斩。”

面对市场的哀鸿遍野，Albanese政府则始终在试图淡化这项加税政策引发的剧烈反应。

住房部长 Clare O’Neil 的一位发言人回应称：“预算案改革对房市的长远健康运行有益。这些调整即便见效，也仅仅意味着房价会比先前可能达到的预期水平低2%左右。”

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西澳房产转售利润全国领跑 柏斯转售盈利中位数47.5万

五个西澳地方政府辖区在全国房产转售总利润排行榜中位列前十，当地卖家直接受益于区域内强劲的人口增长、持续紧张的住房供应和居高不下的购房需求。

CoreLogic发布的最新《Pain & Gain》报告，分析了3月份季度超过10万宗转售交易，发现全国96%的住宅房产转售在该时间段内实现了名义利润，这是该统计自2005年启动以来的最强表现。

本季度全国房产转售的中位数收益增至创纪录的37.7万元，而转售出现亏损的中位数金额稳定保持在4.5万元。其中柏斯的转售盈利表现远超全国平均水平，当地98.8%的销售都实现了盈利，转售盈利的中位数达到47.5万元。

柏斯区域内中位数名义收益最高的地方政府区域，包括Melville、Joondalup、Nedlands、East Fremantle，以及西澳唯一上榜的区域地区Chittering。

报告明确指出，西澳在本季度全国转售利润前十榜单中所占的份额，远大于以往任何时期，直接反映了柏斯近期住宅价值的快速上涨态势，柏斯还有多个地方政府区域实现了100%的转售盈利比率，意味着该季度售出的所有房屋，没有一套出现亏损出售的情况。

柏斯本季度还以6.8%的住宅价值涨幅位居全国所有首府城市之首。

报告同时提到，虽然当前全澳房产转售的盈利能力创下历史新高，但出现亏损出售的卖家，绝大多数都是购房时间较近的群体。

CoreLogic研究主管伯格表示，当前转售收益最高的区域，基本都是疫情前后房价增长最强劲的市场，Noosa、多个西澳市场以及新州北部的Byron Shire等地长期供不应求，直接转化为房主的可观财富增值。

伯格表示，尽管部分市场已出现放缓迹象，不过卖家仍在享受多年房价增长的红利，布里斯本、柏斯和阿德雷德都依托人口、供应和需求的三重支撑，早年在低房价、低利率时期买入的业主，如今在高价值市场出售，拿到了十分可观的转售收益。

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利率作用有限布市清盘率低，市场预判8月仍会有新加息

在West End一块360平方米的罕见空地，业主搭建了10米高脚手架让买家预览城市与山景，最终以194万元的创纪录价格落槌，买家是住在街角的本地家庭。

本次拍卖也是布里斯本128场计划拍卖中的一场，Domain根据101个报告记录清盘率为34%，另有5套房产被撤回，撤回房源按规则计入未售出统计。

这块位于Whynot Street 48号的地块地处West End核心地段，是过去十年当地市场仅有的几块空地之一，直接刷新了无河景空地的价格标杆，也结束了这户家庭长达六个月的寻房之旅。

五名登记竞标者中有三人参与竞价，从140万元开拍，经过多轮加价后最终定格在194万元。

来自Ray White南布里斯本的销售经纪人克罗夫特表示，在当前充满挑战的市场中，这一结果对买卖双方都是一场胜利，这户买家此前刚在一套20年房龄的房屋拍卖中惜败，看到这块地后立刻被景观潜力打动，他建议业主搭建脚手架开放看房，让买家实地体验视野，这直接推动了该房产得以高价成交。

在Camp Hill，一套带桑拿房的全新豪宅以432万元售出，本地家庭在一小时的拍卖中力压其余五名竞标者。

这套位于Hobart Avenue 22号的五卧四卫住宅占地607平方米，配套酒窖、泳池与健身室，竞价多轮加价后最终落槌。

来自Place Camp Hill的销售经纪人希克斯不到一年前以178万元的价格将这处房产卖给了Nixon Constructions公司，这是他为这家建筑商经手的第四栋豪宅。

他说，当下市场热度虽不及从前，但买家普遍倾向于隐藏真实意愿。

在Alderley，一套五卧五卫住宅经过三方竞拍后以277.5万元售出。

这套位于Milford Street 20号的翻新住宅占地607平方米，配套矿物泳池、影音室与玻璃楼梯，买家是来自Samford、希望搬到离市中心更近区域的家庭。

来自Ray White Wilston的销售经纪人麦克米伦表示，这大概率是Alderley同面积地块的最高成交纪录之一，这次拍卖印证了市场仍有活跃买家。

麦克米伦于2020年以85.8万元的价格将这栋住宅出售给了现在的业主。

AMP首席经济学家奥利弗表示，本周的清盘率直接体现出布里斯本市场仍处于低迷状态，去年同期当地清盘率为53%，随着高利率与税收调整的影响持续渗透，他预判后续市场还会进一步走弱，央行维持当前现金利率的提振作用十分有限，市场普遍预判8月可能会迎来新一轮加息。

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