地产寒冬持续，千亿吾悦资产成新城控股核心护城河？

出品|中访网

审核|李晓燕

行业深度调整周期里，民营房企普遍面临开发销售承压、债务优化的双重考验，新城控股是少数依靠自持商业形成稳定现金流、持续维持正向盈利的民营房企。一边是住宅开发业务受三四线市场拖累阶段性走弱，一边是全国布局的吾悦广场租金收入稳步增长，一降一升的业务曲线背后，是公司主动调整战略、重构发展底盘的完整路径，虽短期仍存流动性、资产估值等市场关切，但“住宅开发+商业运营”双轮模式的长期价值正持续释放。

2026年上半年新房市场走出阶段性回暖行情，一二线核心城市房企销售降幅明显收窄，保利发展等头部企业5月销售额同比仅小幅下滑。反观深耕下沉市场的新城控股，住宅去化节奏承压显著，5月单月签约销售金额不足14亿元，同比下滑近三成；对比2025年同期，前五月整体销售规模缩水超三成，成交单价同步走低。

业绩分化根源来自城市布局差异。多数央企房企土储集中于需求坚挺的一二线，而新城早年以三四线为扩张主线，六成以上储备落子县域、地级市。国家统计局数据显示，2026年5月一线住宅价格企稳回升，三四线城市新房、二手房持续走弱，居民购买力不足直接拉长项目去化周期。叠加管理层主动控风险，近年大幅放缓拿地节奏，存货规模从峰值2700亿元压缩至710亿元，可售货量收缩进一步放大短期销售下滑幅度。

面对住宅业务阶段性承压，新城并未被动等待市场回暖，而是通过组织架构精简、费用管控完成内部降本增效，这也是全行业房企共同的调整方向。四年间公司员工规模缩减万人，销售、管理两项期间费用大幅回落，在营收收缩背景下守住盈利底线。业内普遍认为，扁平化管控、缩减冗余层级是房企从规模扩张转向质量经营的必经动作，短期人员调整虽引发市场讨论，但长期能降低固定开支，把资金更多投向保交付与商业运营。

相较于波动剧烈的住宅销售，吾悦商业板块成为公司稳定经营的核心压舱石，也是新城区别于多数纯开发房企的核心壁垒。2026年前五月，商业运营总收入近60亿元，月度租金保持小幅正向增长；拉长周期看，2025年全年商业营收突破140亿元，板块毛利率高达70%，毛利贡献占比超六成，利润贡献早已超越住宅开发业务。截至2025年末，公司在141座城市落地207座吾悦广场，其中178座投入运营，下沉市场规模化布局形成独有竞争优势，即便消费市场小幅波动，成熟购物中心出租率、租金水平依旧保持稳定。

稳定的经营性现金流，直接缓解了公司债务端压力。过去五年新城持续主动去杠杆，总负债从4500余亿元降至1881亿元，表内有息负债规模缩减近400亿元，降负债成效在民营房企中位居前列。截至2026年一季度，公司一年内到期债务约116亿元，账面货币资金82亿元，存在小幅资金缺口，但每年百亿级稳定租金流入，可持续覆盖利息支出，2025年租金规模达到当年利息费用近四倍，为债务滚动、资产盘活提供持续缓冲。依托吾悦广场优质经营性资产，公司还成功发行民营房企首单消费类机构间REITs，打通商业地产多元化融资渠道，拓宽资金来源。

市场持续关注两大核心争议点，其一为千亿投资性房地产公允价值计量，其二是关联方高息拆借问题。新城账面1200亿元吾悦广场资产采用公允价值计量，未像部分商业企业大额计提减值，由此收到上交所问询。从会计准则来看，公允价值计量有明确合规前提，需第三方独立评估机构结合出租率、租金增速、资本化率等参数测算，公司已针对前十座核心商场完整披露评估逻辑与参数，计量方式符合行业通用准则。不同于商铺、住宅资产，吾悦广场是持续产生稳定租金收益的经营性物业，资产价值依托长期运营现金流支撑，短期商铺价格波动不会直接等同商场整体价值缩水，这也是公司未大额减值的核心依据，但消费复苏节奏仍会长期影响资产估值中枢，需要持续跟踪运营数据。

关联方资金拆借方面，公司以高于银行综合利率向实控人体系企业融资，叠加物业公司新城悦停牌、审计变动等事件，引发市场对资金成本、关联交易透明度的讨论。客观来看，行业下行期民营房企银行融资门槛抬高，关联资金拆借是多数民企补充流动性的补充渠道，后续公司若进一步优化融资结构、拓展公开市场融资渠道，有望逐步降低整体借贷成本，减少高息关联借款依赖。

站在行业转型节点，新城控股正在完成一次深度业务重构：过去住宅开发拉动规模增长，如今商业运营成为利润核心，住宅业务逐步收缩优化、聚焦存量去化。长期来看，国内城镇化下沉市场消费需求仍有提升空间，遍布三四线的吾悦广场手握线下流量入口，持续落地精细化运营体系，具备持续提升租金、盘活资产的潜力；住宅端随着存货出清、市场逐步筑底，销售压力有望边际缓解。

不可否认，公司短期内仍要面对住宅去化缓慢、短期债务兑付、资产抵押率偏高、消费复苏不及预期等多重挑战，但依托独一无二的规模化自持商业资产，新城拥有多数纯开发房企不具备的长期现金流底盘。当房地产行业彻底告别高杠杆规模扩张时代，拥有稳定经营性不动产、持续正向现金流的房企，才能在周期波动中守住生存底线，新城控股“住宅+商业”双轮驱动的探索，也为民营房企转型城市运营商提供了可参考的实践样本。