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实地踩盘｜巨鹿路99号，我终于见到了上海豪宅的"天花板长什么样"

文 / 大宅看房社@王大勋

说实话，做豪宅自媒体这些年，我以为自己已经见过足够多的"天花板"了。

直到上周，我站在巨鹿路99号的样板间里，透过那面几乎占满整面墙的落地窗往外看——延中绿地的树冠就在脚下铺开，远处陆家嘴三件套被夕阳镀上一层金边，南京西路的车流变成了一条发光的丝带。

那一刻我脑子里只有一个念头：上海核心区，终于有人敢把房子盖到这个高度了。

这个项目叫高福云境，过会价21万/㎡。今天这篇，我想把我实地看到的、感受到的、以及我对这个项目的判断，一次性跟大家聊透。

一、先说地段：这块地，搁十年前你有钱都买不到

很多人一听"巨鹿路"三个字，第一反应是那条法国梧桐夹道的老马路，第二反应是衡复风貌区。

没错，但大多数人不知道的是，衡复风貌区这几年几乎没有新增住宅供应。

这不是开发商不想做，是真的做不了。风貌保护区的开发受到极其严格的限制，建筑高度、外立面材质、甚至窗户的样式都有明确规定。你在这片区域想拿地盖楼，难度堪比在故宫旁边开一家五星级酒店。

所以当高福云境出现在这里的时候，我的第一反应不是"又一个豪宅"，而是——这块地本身就是稀缺品，房子只是稀缺品上长出来的果实。

项目所处的巨富长板块，往北一步是南京西路商圈，往南一脚油门到淮海中路，西边静安寺的金顶抬眼就能看见。1公里半径内，四个顶级商圈围着你转。

我在现场走了一圈，最大的感受是：这地方有一种很难用语言形容的"老钱气质"。不是那种金碧辉煌的炫富感，而是梧桐树影下、老洋房环绕中，突然立起来一栋超高层，那种新与旧碰撞出来的张力。

这种地段，在上海，说实话，不会再有第二个了。

二、再说产品：21万/㎡，到底买的是什么？

先摆数据：

• 过会均价：21万/㎡
• 户型区间：285-600㎡，纯大户型，总共只有126套
• 主力面积段：300-400㎡
• 验资门槛：5000万+
• 首月到访：1200组验资客户

1200组什么概念？上海豪宅市场这两年其实不算热，很多项目一个月能来个两三百组客户就算不错了。高福云境首月直接干到1200组，而且每一组都是手握5000万现金的买家。

这个数字本身就说明了一切——市场不是没钱，是没遇到值得掏钱的东西。

那21万/㎡到底贵不贵？我给大家算一笔账。

同样在衡复风貌区周边，次新房的二手挂牌价大概在18-22万/㎡之间，但那些基本都是100-200㎡的中大户型，而且楼层、朝向、景观都很一般。高福云境是超高层，你买的不只是面积，是整个上海的天际线。

我在样板间里特意感受了一下那种"高度感"。站在30多层的客厅里，视线完全没有遮挡，360度全是城市景观。东面是26万方的延中绿地，那是上海市中心最大的集中绿地，相当于你家客厅自带一个"城市公园"的俯瞰视角。北面南京西路的商业天际线尽收眼底，南面淮海中路的历史建筑群铺展开来，西面静安寺的金色塔尖就在视线尽头。

这种景观资源，不是你花钱装修能做出来的，是地段和高度共同决定的，花多少钱都复制不了。

三、空间设计：每一个细节都在说"我不是给普通人住的"

看过太多豪宅样板间，大多数都是"大而空"，面积够大但设计感缺失。高福云境让我意外的是，它在空间设计上确实花了心思。

先说户型结构。全部是纯大户型，最小285㎡起，最大到600㎡。没有那种"凑数"的小户型拉低均价，整个社区的业主圈层非常纯粹。

每个卧室都是套房设计，这在豪宅里不算稀奇，稀奇的是它把主卧做到了"酒店总统套房"的级别：

• 步入式衣帽间，面积大到可以再塞一张梳妆台
• 四分离主卫，浴缸、淋浴、马桶、洗手台完全独立分区，两个人同时使用互不干扰
• 客厅面宽惊人，我目测至少7米以上，配合落地窗，整个空间的通透感非常强

但最让我印象深刻的，是它对"私密性"的处理。作为超高层住宅，很多人会担心"住这么高会不会没有隐私感"。实际上，项目在窗户的角度和楼栋的排布上做了大量优化，从外面看不到室内，但从室内可以看遍全城。这种"我看得见你，你看不见我"的设计逻辑，说白了就是顶级豪宅该有的姿态。

还有一个细节：项目的公共空间也做了豪宅该有的配置。大堂、电梯厅、会所，每一处的用材和设计都在传递一个信号——这不是一个"住"的地方，这是一个"身份"的载体。

四、资产逻辑：为什么我说它是"抗周期资产"？

聊豪宅不能只聊居住体验，必须聊资产逻辑。毕竟花一个多亿买套房的人，没人是只为了"住着舒服"。

我的判断是：高福云境这类项目，本质上买的是"不可再生的城市核心资源"。

给大家拆解一下它的稀缺性来源：

稀缺维度

具体表现

地段稀缺

衡复风貌区，上海最后一块严格限开发的核心区域，新房供应几乎为零

高度稀缺

风貌区内罕见的超高层住宅，"天空权"在上海核心区极其罕见

景观稀缺

360°无遮挡城市景观，延中绿地+陆家嘴+静安寺，三重景观叠加

圈层稀缺

126套房，1200组验资客户，供需比接近10:1，业主圈层极度纯粹

时间稀缺

这类项目不会再有了，风貌区的开发窗口已经基本关闭

把这五个"稀缺"叠加在一起，你就能理解为什么首月能吸引1200组客户。

这不是炒作，这是高净值人群用真金白银投出来的票。

再放到全球视野看：伦敦骑士桥的顶级公寓单价折合人民币超过30万/㎡，纽约曼哈顿中央公园周边的豪宅均价也在20万/㎡以上。上海作为全球金融中心，核心区豪宅价格仍然有明显的"价差"。

高福云境21万/㎡的定价，放在这个坐标系里看，不是贵，是还没涨到位。

当然，我不是在鼓动大家去买。一个多亿的决策，每个人的情况不同。但如果你手上有这个量级的资金，正在寻找一个"既能住、又能抗周期、还能传给下一代"的资产，巨鹿路99号这个选项，至少值得你亲自去看一眼。

五、最后说几句掏心窝的话

做这行久了，我越来越觉得，上海豪宅市场正在经历一次分化。

过去那种"只要是核心区就能涨"的逻辑已经不成立了。现在能涨的、能穿越周期的，一定是那种"地段+产品+稀缺性"三者同时拉满的项目。

高福云境不完美。21万/㎡的价格确实劝退了绝大多数人，超高层的居住体验也不是所有人都能接受。但它做到了一件很难的事——在上海最核心的地段，用一种全新的产品形态，重新定义了"顶豪"这两个字的含义。

不是更大，不是更贵，而是更高、更稀缺、更不可复制。

我在样板间的落地窗前站了很久。窗外是整个上海，脚下是21万/㎡的地板。

那一刻我想，这大概就是有钱人看到的世界吧。

而我的工作，就是帮更多人看清这个世界的样子，然后做出自己的判断。

我是王大勋，大宅看房社主理人。如果你对上海豪宅市场有任何疑问，或者想了解更多一手探盘信息，欢迎关注我，我们下期见。