浙江
房产本就是不动产，如今这个词算是彻底应验了，不少房子真的原地“一动不动”。哪怕中介使出各类推广手段，想按市场价成交，简直难如登天。今天咱们就聊聊金华最难出手的几类二手房。
目前金华二手房主流成交模式是单边独家代理。不做独家委托还能顺利卖掉房子，基本算是奇迹，除非你的房源稀缺无可替代，报价还低于市场价。房产中介行业内卷有多严重，只有我们一线经纪人心里清楚，现在二手房市场早已卷得不成样子。
你敢信吗？经纪人为了成交手上的独家房源，内卷到组织同行集中看房发红包，发朋友圈引流也要搭配红包。房产人每条推广朋友圈至少投入两块钱红包，想要刷屏拉高曝光，红包最少准备一百份起步。自家房源曝光跟不上，客户流量就会流向别家，只有曝光量足够，委托房源才有被推荐、被带看的机会，不然只能一直搁置卖不动。
每套独家房源，我们都会邀约同行统一上门看房、统一发红包引流。这种行业资源和号召力，房东单凭自己根本做不到，经纪人拥有专属行业社群，房源信息发到各个群内，才能真正起到拓客效果。
但即便投入大量成本做曝光，也不是所有房源都能成交。我手上有一套江南八一南街的独家公寓，建面56平，一室一厅一厨一卫。签下委托之后，我专门上门全屋清洁、布置美化，还邀约大批同行集中看房，在这套房上投入不少，光是发红包就花了一千多块。可整整两个月过去，总共接到的咨询电话还不到十个，足以看出这类公寓如今市场接受度很低。
这套公寓在同小区同户型里，价格不算偏高也不算最便宜。小区还有一套顶楼同户型，报价足足比我这套便宜八万，对方挂牌44万，我这套挂牌52万8。低价房源都无人问津，可想而知我这套成交难度有多大。
现在公寓难卖是大势所趋，市面上刚需住宅门槛已经很低。就拿湖海塘城市花园举例，一套89平三房电梯次新房，房龄不到十年，精装修总价也就一百万左右。滨江物业加持，小区配套完善，一家人居住舒适度拉满。
普通住宅和公寓居住差距十分明显：住宅户型通透，大多带有阳台，小区体量完整，物业管理完善，生活配套齐全；反观公寓，大多只有独栋楼栋，几乎没有完整小区环境，基础保洁简单，关键缺少阳台，日常居住体验大打折扣。再加上当下购房金融政策宽松，首套房首付仅需15%，一百万的住宅首付十五万就能拿下，入手公寓同样也要七八万首付。换作是你，会选择一步到位买住宅，还是入手公寓？
我和这套公寓的房东沟通过好几次，房东明确表示价格不会再下调，降价就干脆不卖。房子产权在房东手里，最终定价还是房东说了算，我只能给出客观市场建议，没有决定权。
中介本质只是买卖双方的撮合纽带，没办法左右房源定价，更没有凭空高价卖房的能力。市场永远遵循物以稀为贵的规律，如果你的房源地段、户型、楼层独一无二，不愁没有客户主动上门；可如果小区体量庞大、在售竞品一大堆，房源没有优质楼层、精致装修这类突出优势，想卖到理想市场价难上加难。同等预算下，客户完全可以挑选楼层更好、装修更精致或是报价更低的替代品。
除了公寓，远郊楼盘、市中心老破大、老破小同样很难流通。现在主流购房群体都是年轻人，大家更偏爱新建小区，新式社区配套规划更合理，居住体验更好。如今家家户户基本都有代步车，大家不会纠结小幅地段差距，就算地处市中心的老旧大户型、小户型，出手速度也远不如次新房。
各位房东一定要认清当下市场供需现状，现在属于标准买方市场，挂牌存量房数量庞大，刚需客户选择空间充足。一套房子没有任何差异化优势，想快速成交基本只能靠运气。
我理解每位房东都想卖出更高价格，但行情不由房东、也不由中介单方面决定。除非片区所有房东统一管控报价，不然房价最终只能由市场供需说了算。
作为房产经纪人，接手独家委托后压力其实很大。房源长期卖不掉，我们一分佣金都拿不到，前期还要自掏腰包投入推广、红包、房屋美化等成本。其实房东和经纪人本是同一战线，只有双方充分沟通、互相配合，才能高效把房子顺利卖出。
如果是你名下有房产要出售，会选择交给房产经纪人做独家代理吗？
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