独家调查|买房倒拿50万？上海“负首付”购房背后真相

“买房不用掏首付，开发商还倒贴你几十万”，这样的楼市“神话”，正在上海部分楼盘悄然上演。

近日，凤凰网风财讯实地调查发现，继深圳、芜湖等地“高评高贷”式零首付被曝光后，同样的剧情也登陆了上海。但这一次，手法更为隐蔽，包装也更“合规”。

01 、不用掏首付还倒拿钱，买房成了“赚钱”的生意？

“不用掏首付，买房还能倒拿几十万。” 近期，上海多位中介在社交平台高调推介：某新房项目不仅能“零首付”上车，开发商甚至可反哺购房者40万至50万元现金，实现“负首付”买房。

为核实真伪，风财讯以购房者身份走访了松江、青浦多个楼盘，发现这其中确有操作空间，其中国贸鹭原尤为典型。

该项目位于松江佘山，在售建面约85至96㎡高层住宅，备案均价4.77万/㎡，套均总价400万左右。暗访中，当小凤凰表示手头旧房未售、首付吃紧时，置业顾问暗示，“你也可以不用卖，你懂我意思吧？”

而当小凤凰向置业顾问追问是否有什么优惠，不用付首付是否由开发商垫资、是否需要归还，对方十分谨慎，并未直接言语作答，而是警惕地改用手机打字给小凤凰看：“有优惠，便宜130万，不用还”。

（国贸鹭原项目实景/风财讯摄）

那么，所谓的“零首付”到底如何实现？

据调查了解，国贸鹭原的操作模式是“他方垫资+开发商返现”：今年以来，该项目在给予渠道方十几万元佣金之外，每套房还向购房者返现130万元，约合67折。购房者可先由中介机构垫付首付款，待开发商返现到账后，用返现资金偿还垫付款及费用，剩余部分即为倒拿的钱。

以一套总价400万元的房源为例，按上海现行政策，二套房首付款约为80万元。开发商返现130万元，扣除80万元垫付首付及垫资公司金融费用后，购房者最终还能拿到四十余万元。这正是中介口中“不用掏首付，买房还能倒拿几十万”的来源。

事实上，国贸鹭原并非孤例。风财讯在社交平台以“零首付”、“负首付”为关键词搜索发现，浦东同润新云都会、奉贤宝业青春里、大名城映雨江南、中铁世纪尚城、松江中交松香源著等多个新房楼盘，均被提及存在类似“零首付”操作空间。

更隐蔽的变种是“黄金返现”。小凤凰实探了解到，位于嘉定区的深业深安上居项目就推出了送黄金活动，购房就送350克黄金。黄金流通性强、套现方便，购房者落袋为安，开发商则巧妙避开“直接降价”的监管红线。宝山某在售楼盘也采取类似模式。

一位熟悉市场的中介人士表示：“这本质上是一种变相折扣。由于上海规定网签价不得低于备案价的95折，开发商若想降价，便只能通过向垫资公司支付‘服务费’、赠送积分等隐蔽手段绕过规定，从而为‘零首付’或‘负首付’腾出操作空间。同时，这样做还能帮开发商规避部分税费。”

也有中介指出，并非所有项目都需要绕道，“一些尾盘可以直接打折，比如同润新云都汇就能打75折，购房者在付首付时就能享受这个折扣。”

02、谁在为“一房两价”买单？

“零首付”“负首付”并不算新鲜创意。早在2000年，建行、工行就曾在上海、厦门等地推出“零首付”贷款业务，很快被叫停；2008年金融危机后，南京、杭州等地楼市再现开发商垫首付；2014-2015年，北京、上海、广州乃至碧桂园等头部房企也纷纷加入“零首付”促销阵营。

纵观历史，“零首付”“负首付”几乎总是出现在楼市调整期，每一次都伴随着风险警示与监管介入。它是市场深度调整期压力之下，各方被动应对的非常规手段。

上海网上房地产数据显示，目前全市新房可售套数为59612套，参考今年以来的销售成绩来看，去化周期约为20个月。而在奉贤、金山、崇明等郊区，这个数字飙升到了36至45个月。

具体到项目，数据更为残酷。国贸鹭原，项目于2022年12月29日首开，累计推售房源1202套，上海网上房地产显示，截至目前，项目三年半销售期已售住宅套数为719套，网签去化刚过六成。

（国贸鹭原销售情况/图源网上房地产）

再来看另外几个零首付的新房，情况大同小异：同润新云都会，1142套房源，近四年去化不到三成；宝业青春里，210套房源，四年多卖掉一半，平均一个月两套；大名城映雨江南，916套房源，去化刚过五成；稍好一点的中铁世纪尚城，845套房源，卖了三年多，也才七成出头。

“该用的折扣都用上了，一般的促销不管用了，所以才出来‘零首付、负首付’。”一位资深中介直言不讳，“这些都是位置很偏、很难卖的盘。”

传统折扣手段从99折一路打到75折，甚至出现6字头折扣房源，依然撬不动市场。当明面上的降价空间出尽，开发商开始在暗面做文章。返现、垫资、送积分换黄金，这些手法的本质，是将降价从“明面”移至“暗面”，网签价守住备案价底线，实际成交价却悄然走低——同一套房，两个价格。

然而，这场降价博弈也悄然重塑着利益链条。

据不完全统计，目前上海已有近200个楼盘接入中介分销，一套新房的渠道佣金动辄十万二十万，远郊盘能到三四十万，市中心某些风貌别墅甚至传出百万佣金。

中介渠道佣金水涨船高，部分利润被中间环节吞噬；而购房者看似获得实惠，实则将自己的首付能力、征信记录乃至未来流动性都押注在了开发商的返现承诺上。一旦返现延迟、垫资成本超预期，或后续遭遇银行抽贷，风险将悉数由个人承担。

更深远的影响在于，当“明价”与“暗价”长期并行，市场定价信号出现混乱：真实成交价被层层包装掩盖，购房者难以判断资产公允价值，后续二手房市场的流动性也将因此承压。这场“暗降暗涌”，短期是开发商的求生之策，长期却可能是市场信用与透明度的慢性损耗。

03、饮鸩止渴的代价

“零首付”、“负首付”，究竟是缓解焦虑的解药，还是摧毁未来的毒药？

从表面看，它确实加速了销售，帮助开发商实现了资金回笼。但在法律与市场层面，这无疑是饮鸩止渴。

首先，它涉嫌违法。《商品房销售管理办法》明令禁止“返本销售”或“变相返本销售”。开发商通过第三方走账返现，本质上就是触碰红线的行为。一旦被认定违规，开发商面临处罚，购房者的合同也可能产生瑕疵。

其次，它背刺了老业主。前期以4.77万单价入手的买家，看到后来者不仅价格低了近1.5万一平，还能倒拿几十万现金，心里难免会有落差。开发商接下来可能要面对的是退房诉求、维权压力，以及品牌信誉的折损。更长远的影响是，这种印象会外溢到开发商的其他项目，潜在购房者会多一层顾虑：今天对老业主的让利方式，明天会不会也发生在我身上？

最后，它透支了购房者的未来。这些“零首付”、“负首付”房源，往往位于配套匮乏的远郊。购房者图一时轻松上车，未来面临的可能是流动性枯竭。当大家都在这个价位抛售时，谁来接盘？