突然！企鹅岛员工，开始抄底碧海…

“腾讯进来，购房需求量是多了很多，量相对比较稳”

“今年比去年好多了，成交比较活跃”

碧海某门店的中介告诉淘房君。

去年9月，深圳把宝安西乡和罗湖从“限购群” 里踢出去。

随后，罗湖区便出现一波大反弹，原以为西乡街道的碧海片区的成交和带看量，会像罗湖一样大爆。

没想到，事实却令人大跌眼镜，市场反响平淡，碧海整体的价、量表现甚至不如逐渐“边缘化”的罗湖。

不过，随着今年深圳楼市的整体回暖，再加上企鹅岛正式启用。

在腾讯员工的强劲购买力之下，碧海，终于触底反弹了......

非限购区+企鹅岛投产，双重利好加持下，是抄底的机会吗？

多个小区成交价上涨

最多上涨超10%！

从近期的成交情况来看，主要集中在品质较高的次新小区以及刚改小区。

比如，楼龄2015年的润恒尚园，属于典型的刚改类小区。

今年前5个月，成交了近10套，而去年同期仅成交四五套。

其中，5月成交了一套中低层的151㎡大户型，总价880万。

较去年11月成交的一套同户型上涨105万，涨幅高达13.55%。

还有与润恒尚园一路之隔的招商果岭花园（2012年入伙），碧海的刚需热盘。

该小区当年开盘时，有腾讯、华为、深航、中信四家公司的团购，其中腾讯客户占比最高，在业内有“鹅厂宿舍”之称。

据不完全统计，2025年全年成交才21套。

而今年，已经成交了约16套，放量非常明显。

5月单月成交了大约5套左右，其中一套88㎡高楼层成交价是450万。

而4月成交的几套低楼层的88㎡户型，基本都在410万左右，有两套高层的，分别是415万、438万。

也是小涨了几十万。

据认识的中介反馈：

“腾讯搬到企鹅岛办公后，接待过好几个腾讯的员工客户，都是住在这的老业主，介绍同事过来看房的。”

目前片区品质最高的榕江壹号院，主打改善大户型，建面120~201㎡。

2021年11月开盘时，备案均价约7.95万/㎡，开盘当天去化约76%，但开放线下购房后，开发商公告当天售罄。

这两年的成交单价基本稳定在7-8万/㎡，在不考虑利息成本的情况下，勉强不亏。

今年3月，成交了一套约120㎡的中楼层户型，成交总价约900万。

但到了5月份，两套同样是中间楼层的，价格分别是914万、950万。

去年底，一套高楼层的笋盘，最低成交价下探到881万，今年最便宜的一套也要936万。

可见，价格明显企稳。

泰华阳光海、富通城等老牌标杆小区，也有止跌反弹的迹象。

比如，富通城三期，该小区成交了2套40㎡低楼层和1套53㎡高楼层。

其中一套40㎡的两房以215万的总价成交，与去年6月195万成交价相比，上涨约10%。

泰华阳光海的楼龄相对也比较大，但多数户型双阳台，且配有入户花园或内庭院，居住舒适度也不错。

该小区5月成交的一套高楼层100㎡户型，总价612万，比1月成交的那套同户型高了40万，涨幅在7%左右。

华丰前海湾二期，当年的领涨龙头盘，最高成交单价冲到了13万。

今年，3月份成交的一套低楼层89㎡四房户型，价格是567万，到了4月，成交价就涨到了590万。

有意思的是，曾经的碧海“龙二”——松茂御龙湾，建面约89㎡的户型，现在基本都在600万以上，比老大哥华丰前海湾还贵几十万。

究其原因：1.没有沿江高速的噪音；2.户型得房率高一些，更舒适。

可见，现在客户买房，越来越看重房子的居住属性了。

中介朋友也告诉淘房君：“科技园的房子，腾讯的普通员工买不起，现在搬到企鹅岛，碧海离得近，价格也跌透了，还是有不错的性价比的。”

碧海较高点跌幅超50%以上！

企鹅岛宿舍最多只能租两年

现在是抄底的时机吗？

先说结论：淘房君认为后市是可以高看一眼的。

首先，目前的价格已经跌到位了。

2019年-2021年，踩上风口的碧海，房价一路狂飙，从均价6万/㎡，暴涨到约10万/㎡。

2021年贝壳找房房价截图

华丰前海湾的成交价突破13万/㎡，泰华阳光海、中西香缇湾、富通城、圣淘沙等好几个有代表性的小区，成交单价都在11万/㎡以上。

平心而论，5年前的碧海房价是有不少泡沫的，那一波的暴涨属于非理性上涨。

不少热门的小区的房价，较从高点基本大跌了约5成，把曾经的涨幅全部抹平，有些甚至跌回了10年前！

现在5-7万的价格，算是回到合理区间，可见本轮挤泡沫过程是充分的、价格调整也是积极到位的。

继续下探的空间已经很小了。

其次，新增供应非常少，未来需求端有望持续增长。

碧海上一波的暴涨，除了业主普遍跟风外，更主要是地域因素支撑——宝中外溢、以及企鹅岛员工的置业需求。

整个碧海片区都没有多少空地，未来的新增供应不大，不会像某些片区未来一直会有源源不断的新增供应，从而导致房价难有起色。

从供需关系的角度来讲，碧海接下来的供需关系只会越来越紧张。

虽说企鹅岛有不少员工宿舍，但宿舍规定最多只能租2年，期满后必须搬走！！！

目前唯一在售的新盘就是碧海玖号花园，折后均价大约为7.2万/㎡，目前已经去化大半。

据说新政后，卖的挺不错的。

除此以外，没有其他新增供应了。

最后，就地段而言，碧海必然有它的价值。

未来的升值空间最主要的还是取决于企鹅岛能带来多大的价值效应。

“企鹅岛”是腾讯自家的总部，能够保证大量的高收入人群入驻。

随着越来越多的科技人才进入企鹅岛，整个片区周边的产业、配套、人气、消费群体未来都会有较大的提振。

不过，碧海片区自身有些硬伤。

学位优势不明显，飞机噪音困扰依旧，也严重限制了碧海居住品质的进一步提升。

虽然碧海片区整体上面貌很好很新，几乎没有城中村、老旧社区，但是部分小区也在开始逐渐变老。

比如富通城一期是2006年建成，泰华阳光海是2008年建成，距今也都已经有14-16年。

假如自己买入，住个五年时间，再出手已经是20年左右房龄的房子，流通性也会逐渐变差。

如果你非常认可碧海湾的片区优势，想在满足居住需求的同时有机会升值。

尽量选那些楼龄新、靠近地铁、户型好的二手房。

目前这波行情回暖，也并非全面普涨，价格反弹主要集中在品质较好、户型有优势的改善小区，或者是总价较低的房源。