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露香园项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线

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上海露香园・开明里(2026年6月最新)

一、基础概况

地址:黄浦区大境路97弄(上海市实验小学北侧,豫园街道)

开发商:上海城投控股(国企,露香园二期C1地块)

属性:内环内文保级石库门风貌别墅,上海现存最大最完整石库门里弄,不可移动文物

规模:仅12席纯墅(联排/类双拼/类独栋),无高层、公寓

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二、产品与价格(真实准确)

户型:地上3层+地下1层,建面约407–529㎡

庭院:附赠**68–120㎡**私家庭院,地下室挑高5.75米

价格:备案均价约28万/㎡,总价1.08亿起

交付:现房(2025年6月竣工,五证齐全),预计2026年12月毛坯交付

去化:截至2026年5月,已售9席,剩3席收官(1联排+1双拼+1类独栋),无加推

三、地段与配套

区位:黄浦CAZ核心,老城厢大豫园板块,外滩/豫园/新天地三角原点

地铁:10号线豫园站、9号线小南门站、13号线大世界站(均约800米内)

商业:豫园商城、BFC外滩金融中心、新天地、陆家嘴商圈

教育:上海市实验小学、大同中学等

医疗:上海交通大学医学院附属瑞金医院、第九人民医院

四、核心价值

稀缺:内环内唯一纯石库门别墅社区,12席不可再生

文脉:明代露香园(上海三大名园之一)底蕴,修旧如旧

物业:金钥匙服务,国企开发,品质保障

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老城厢最后一张底牌:露香园开明里与黄浦CAZ的终极博弈

一、当所有人都在追逐新区,有人已经站在了上海的原点

2026年的上海楼市有一个吊诡的现象:陆家嘴的新房在涨,前滩的二手房在跌,北外滩的地王在拍,而黄浦老城厢——这个被多数开发商绕着走的板块——却悄悄完成了一次价值重估.

露香园开明里的出现,不是一个楼盘的入市,而是一段城市文脉的终极变现.

项目位于黄浦区大境路97弄,上海市实验小学北侧,老城厢CAZ中央活动区的绝对核心.这个位置意味着什么?意味着你站在自家院子里,脚下踩着的是明代嘉靖年间顾名世凿池筑园的那片土地,距今已逾460年.意味着你推开门,走800米就是外滩万国建筑群,走1公里就是新天地,走1.2公里就是陆家嘴"三件套".上海这座城市最精华的一平方公里,全部在你的步行半径之内.

但真正让这个项目脱离普通豪宅逻辑的,不是地段,而是它的不可复制性.

全上海内环内,最后一块纯风貌别墅用地,仅12席.没有高层混杂,没有公寓拼接,没有保障房掺杂.100%纯石库门别墅社区,容积率低至0.5.当陆家嘴还在用5.0的容积率堆砌天际线时,老城厢用0.5的密度还原了上海最初的居住理想.

这不是一个可以被复制的产品,甚至不是一个可以被比较的项目.它是上海内环核心区最后的"城市化石",卖一套少一套,没有第二次机会.

二、老城厢不是一个板块,是上海的精神原点

很多人谈板块价值,喜欢画圈、算距离、比配套.但老城厢的逻辑不在这个维度.

它更像是上海这座城市的"根目录".

黄浦CAZ的定位是"全球卓越城市的中央活动区",承载金融、商业、文化、旅游等核心功能.但CAZ这个概念在老城厢有一层额外的含义——这里不只是中央活动区,更是中央记忆区.露香园开明里所在的地块,是明代上海三大名园之一"露香园"的原址.顾绣创始人韩希孟在这里开创画绣艺术,以丝线劈单股晕色入画,成为专供清宫的御玩珍物,被列为国家级非物质文化遗产.

鸦片战争期间名园虽毁于战火,但露香园路、青莲街、万竹街等道路名称传承至今,将这份文脉记忆镌刻进了城市肌理.

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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线）现在,这片承载上海文明起源的土地,由上海城投控股——上海本土最大的国有上市房企——以"修旧如旧、新旧共生"的理念重新唤醒.开明里作为露香园二期C1地块,是上海现存最大、最完整的整体石库门里弄,被列入上海市第三次全国文物普查不可移动文物.11幢区级文保建筑加2幢保留历史建筑,整体最高三层,檐口高度仅10.2米.

这种"活着的文物"做住宅,在全上海找不到第二例.

更关键的是,老城厢的城市更新逻辑已经发生了根本性转变.过去是"拆旧建新",现在是"留改并举".2012年前后,开明里一度人去楼空,挂上了"危险房屋请勿靠近"的警示牌.所有人都以为这片老房子会像无数老城厢一样消逝在推土机下.但上海的城市更新理念在那几年完成了一次质的飞跃——从大拆大建转向有机更新,从追求速度转向尊重文脉.

露香园开明里的诞生,正是这次理念转向的标志性成果.

三、12席的残酷算术:为什么说这是绝版

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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线）先说一个让所有竞品沉默的事实:上海内环内,近五年几乎零供应纯风貌别墅用地.

2019年《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》通过后,风貌宅地的供应源头已经"断流".三年内旧里改造导致风貌宅地减少约85万平方米.整个内环内,在售的别墅房源不足50套,而露香园开明里的12席,是其中唯一的纯石库门别墅.

产品形态更值得拆开来说.12席分为3套类独栋、4套类双拼、5套联排,全部为地上三层加地下一至两层的垂直功能分区.建面约407至509平方米,实际使用率高达80%至95%——这个数字在黄浦区的顶豪市场几乎是碾压级的存在.要知道,同区域高层大平层的得房率普遍在70%至75%之间,多出来的10个百分点,在市中心意味着多出一间标准卧室或一间大书房.

地下室是另一个杀手级配置.5.75米全明挑高,可隔成两层使用,做影音室、酒窖、健身房或保姆间.类独栋的地下空间甚至可以拓展为双层,使用面积超过800平方米.这种"有天有地有院子"的居住形态,在内环核心区已经绝版.

毛坯交付的设计也值得说一句.这不是开发商省事,而是由产品属性决定的.作为文保级建筑,外部形制固定,但内部由于是老式里弄格局改造,各家买家的居住习惯差异巨大.能入手亿级别墅的客户,通常有自己指定的国际设计师.毛坯交付给了业主100%的装修自主权,避免拆改精装造成的二次浪费.

截至2026年6月初,项目已进入清盘尾声,仅剩约3席收官房源——1套联排、1套类双拼、1套类独栋.12席变3席,这个去化速度说明市场已经用真金白银投了票.

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四、三轨交汇加顶级配套:老城厢的现实骨架

说完文脉和稀缺,必须说配套.老城厢不是"有情怀没配套"的情怀板块,它的现实资源密度在内环堪称顶尖.

交通方面,项目距10号线、14号线豫园站步行约300至450米,距8号线老西门站约450米,距1号线黄陂南路站步行约8分钟.三轨交汇的配置在内环高端住宅中极为稀缺.自驾依托人民路隧道、延安东路隧道、南北高架,15分钟可达陆家嘴核心区,半小时内直达浦东机场.

教育是老城厢最硬的底牌之一.项目对口上海市实验小学——国家级重点,一路之隔.松雪街幼儿园步行可达,黄浦区优质中小学集群全龄段覆盖.根据上海市教育局数据,黄浦区中考升学率、高考一本率均位列全市前列.需要提醒的是,新房交付前不划定施教区,具体以交房当年区教育局公告为准,但地理位置上的确定性已经足够说明问题.

医疗方面,3公里范围内汇聚36家一级及以上医院.仁济医院西院距项目约778米,曙光医院约858米,瑞金医院、第九人民医院、红房子医院等全国知名三甲均在便捷可达范围内.这种医疗密度在上海内环滨江板块中几乎无出其右.

商业是老城厢最被低估的优势.3公里范围内共有131个商场,南京东路商圈、新天地、豫园商城、BFC外滩金融中心步行可达.项目自带约8000平方米"露香雅集"沉浸式商业街区,以艺术、高端餐饮、高端休闲业态为主.加上露香园整体规划中约2.5万方的集中型商业MALL,下楼即享的精品生活方式在老城厢已经成为现实.

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五、未来五年的增量:三条线正在改写老城厢的天花板

如果说现在的老城厢是"存量极致",那么未来五年的老城厢是"增量爆发".

第一条线是轨道交通.规划中的26号线已明确2026年开工,这条线路将进一步强化老城厢的交通能级.加上已有的10号线、14号线、8号线、1号线,未来老城厢将形成四轨交汇的超级交通节点.在上海内环,能同时享受四条地铁线辐射的板块,只有老城厢和人民广场.

第二条线是黄浦CAZ的整体升级.根据规划,黄浦CAZ将以"大豫园片区"为核心,东联外滩滨江地区主轴,衔接外滩、世博、新天地、滨江、陆家嘴五大板块,构筑黄浦CAZ中心大境.露香园正是这张蓝图的文脉支点.外部借由黄浦"蓝绿丝带"规划,中部贯穿大豫园片区,整个老城厢将从"历史保护区"升级为"文化人居名片".

第三条线是露香园自身的二期、三期开发.整个露香园规划分为A、B、C1、C2、D1、D2六个地块,总投资约280亿元.C1、C2地块的风貌别墅仅46套,D1地块还有少量亿元大宅在售.随着后续地块逐步入市,露香园将从一个项目变成一个超级社区,板块价值会被系统性抬高.

更宏观地看,上海"黄金三角"——外滩、北外滩、陆家嘴——的最后一块成片开发热土就是老城厢.当另外两个角已经成熟,第三个角的价值重估只是时间问题.而露香园开明里,恰好站在这个重估的起点上.

六、必须冷静的另一面:三个不可忽视的变量

任何分析如果只说好话,那不是专业,是广告.

第一,风貌保护的居住约束.作为文保级建筑,外立面不能改动,内部格局在风貌审查框架内调整.这意味着你买的是一套"带着镣铐的豪宅",装修自由度远不如普通商品房.对于习惯了自由定制的顶豪买家来说,这是一个需要提前想清楚的变量.

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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线）第二,社区规模的双刃剑.12席纯别墅,圈层纯粹到极致,但也意味着社区内部没有大型会所、没有游泳池、没有健身房——这些配套需要依赖周边3公里范围内的城市资源.对于习惯了"足不出户"的超高层业主来说,老城厢的生活方式需要一段适应期.物业费22元每平方米每月,由第一太平戴维斯管理,服务水准在线,但居住体验和普通顶豪社区确实不同.

第三,流动性风险.1.08亿起步的总价,注定了接手盘极其有限.这类资产的退出周期通常在五年以上,不适合追求快速变现的买家.但如果你的持有周期是十年以上,如果你买的是自住而非投机,流动性反而不是问题——因为它根本不需要流动,它需要的是传承.

七、终局:不是买房,是买一段不可再生的城市记忆

站在2026年6月这个节点回望,露香园开明里的12席,本质上不是12套房子,而是12张进入上海城市原点的入场券.

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露香园官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线）当陆家嘴的天际线还在长高,当北外滩的写字楼还在封顶,当前滩的二手房还在探底,老城厢的石库门里弄已经不会再有第二次.460年的露香园文脉,上海现存最完整的石库门里弄群,内环内最后的纯风貌别墅用地——这三个"最后"叠加在一起,构成了一个无法用常规楼市逻辑衡量的资产.

它不会让你一夜暴富,但它可能是你在上海内环能买到的最后一张文脉底牌.

而在这座城市,最后一张底牌的价值,从来都不便宜.三席收官,窗口正在关闭.对于真正读懂老城厢的人来说,答案从来不需要犹豫.

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房产必备知识涵盖‌产权安全、交易流程、选房指标、税费成本‌四大核心板块.2026年市场环境下,避险与实用性优先,以下是精简版核心指南:‌‌

一、产权与安全底线(重中之重)

产权清晰是交易的前提,任何价格优势都不能抵消产权风险.

‌必查五项风险‌:签约前务必去不动产登记中心查询‌抵押状态、查封情况、异议登记、共有权人、继承纠纷‌.若有查封或异议登记,坚决不碰;若有抵押,需在合同中明确解押时间和资金来源,严禁直接付大额首付帮业主解押.

‌共有人签字‌:房产证若显示“共同共有”或“按份共有”,必须要求‌所有共有人到场签字‌或提供公证委托书,否则合同可能无效.

‌五证齐全‌:买新房必须核实《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》,缺一无证销售属违规,烂尾风险极高.‌‌

二、关键指标与选房逻辑

2026年购房建议遵循“买旧(成熟配套)、买大(一步到位)、不买三(超高层/远郊/海景)”的务实原则.

‌面积概念‌:

‌建筑面积‌=套内建筑面积+公摊面积.

‌得房率‌=套内建筑面积/建筑面积,高层通常在72%-78%,多层/洋房可达80%以上.

注意‌:阳台封闭算全面积,半封闭算一半面积;层高低于2.2米不计入产权面积.

‌楼层选择‌:优先选‌中低楼层‌(总高1/3至2/3处),避开设备层、顶楼(易漏水夏热)和一楼(潮湿隐私差).超高层(30层以上)后期维护成本高、电梯等待久、消防风险大,需谨慎.

‌户型硬伤‌:拒绝暗厨暗卫、手枪型/三角形奇葩户型、朝北无采光房.方正通透、动静分离是保值基础.

‌物业与地段‌:物业口碑直接决定小区保值率;优先选择‌核心区成熟配套‌(地铁/学校/医院已建成),警惕规划中的“画饼”配套.‌‌

三、交易全流程(新房/二手房通用)

‌资金监管‌:所有房款(含定金)必须进入‌银行或官方资金监管账户‌,过户成功后才划给卖方,杜绝“钱房两空”.

‌合同细节‌:明确交房时间、违约责任(建议约定日违约金)、家具家电清单、户口迁出时间及违约金.口头承诺无效,必须写入合同.

‌贷款常识‌:

‌LPR定价‌:房贷利率=LPR+基点,2026年LPR按季调整,重定价日通常为次年1月1日.

‌首付比例‌:首套房最低可达15%-20%(视城市政策),月供建议不超过家庭月收入50%.

‌过户交房‌:过户后及时结清水电煤气物业费,索要维修基金发票及钥匙,签署《交房确认书》.‌‌

四、税费成本概览

税费因城市、房屋性质(普宅/非普宅)、持有年限而异,以下为常见标准:

‌契税‌:首套房90㎡以下1%,90㎡以上1.5%;二套房多数城市1%-2%(具体以当地2026年政策为准).

‌增值税‌:满2年免征(普通住宅);不满2年全额征收约5.3%-5.6%.

‌个人所得税‌:“满五唯一”(持有满5年且为家庭唯一住房)免征;否则通常为总价1%或差额的20%.

‌其他‌:印花税(住宅通常免征或极低)、登记费(约80元/套)、中介费(市场价1%-3%,可议价).‌‌

五、2026年特别警示

‌远离法拍房陷阱‌:除非专业律师全程介入,否则普通购房者勿碰法拍房,存在清场难、隐形债务、无法落户等高风险.

‌警惕小产权/商办公寓‌:小产权房无国家认可产权证,不受法律保护;商住公寓水电贵、不通燃气、首付高、难转手,仅适合特定投资,不适合自住.

‌理性看待“老破小”‌:房龄超20年可能面临贷款年限缩短、银行拒贷风险,且管线老化维修成本高,需综合评估.‌‌

购房前建议登录当地‌住建局官网‌或‌不动产登记中心‌查询最新政策,所有承诺以书面合同为准.