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大红门第三座改善盘—华润中环悦府

原创

2023年12月26日华润地产以34.845亿价格摇到丰台区大红门0006等地块，成交住宅楼面价6.82万元/㎡，溢价率15%，打造的丰台大红门第三座改善盘——中环悦府（目前已现房交付），该地块用地面积约2.43万平米，建筑控制规模约5.35万平米，容积率为2.4，一共326户，南侧配建一个3000㎡的幼儿园。项目往东依次紧临永定金茂府（目前二手房挂牌均价9.5万左右）、中海和瑞叁號院（二手房挂牌均价8.47万上下）。作为大红门板块儿第三座高端改善盘，中环悦府已与前两座形成三足鼎立的高端改善矩阵。目前中环悦府现房新出了工抵特价房，单价7.9万起，如果考虑这片区的现房现在入手真的可以了，即买即住，省去了等的烦恼……，所见即所得并且比开盘价期房还便宜，所以现在是买方市场，花同样钱能买到更高性价的产品，何乐而不为呢？

人居产品的核心价值， 终究依托于板块儿的规划、配套与发展前景。所以对大红门这个板块儿的了解很有必要，该板块儿位于永定门外木樨园桥南侧，北至木樨园桥、南至大红门桥，曾用名大红门乡、大红门办事处、大红门城市人民公社。明永乐初扩建皇家苑囿南海子，东西南北4个方向各开有1门，此门在北面，称北红门。清至乾隆年间又增设5个门，在北红门东边所建的称小红门，故称北红门为北大红门，简称大红门。于1970末-2014年前逐步形成浙江人为主的“浙江村”聚居区，来这边做服装等生意，其中大红门服装商贸市场为北京乃至华北最大的服装批发交易中心之一， 随着2014年北京启动非首都疏解功能，至2021年大红门服装批发市场全部关闭。 2018年7月：丰台区委全会正式提出——在大红门约7.6平方公里范围（南三环—南四环、马家堡东路—光彩路之间）规划建设首都商务新区。

- 上位依据：2016版北京总规已把丰台区定位含“首都商务新区”功能，2018年7月是首次明确落地到大红门。2022年12月：控制性详细规划获批、南中轴国际文化科技园一期开园，标志性项目正式落地 。

如上图：大红门的空间布局

　　以中轴为统领，规划形成“两轴四区、一带多点”的整体空间结构。

　　两轴

　　依托南苑路和现状大红门路构建“礼乐”双轴

　　沿南苑路布局大型公共建筑和文化商务办公建筑，以秩序性空间序列打造“礼轴”，体现礼仪感和庄重感：沿古御道布局特色商业和休闲空间，以灵动的多样场所形成“乐轴”，体现人文性与活力性。

　　四区

　　依据主导功能划分御道文创商业区、红门文化商务区和两侧的生活服务配套区

　　御道文创商业区集聚发展文化创新、商业服务、文化展示、创意办公等功能；红门文化商务区重点承载文化演艺、文化商务、国际商务等功能。

　　一带

　　建设凉水河生态景观带

　　结合用地疏解腾退，植入文化和服务功能，融合城市功能节点，打造3段主题滨水空间，加强各类景观要素精细化设计，形成北京南部地区的高品质滨水活力走廊。

　　多点

　　沿“礼乐”双轴塑造多个功能节点

　　重点建设大红门御道步行街、福海文化公园、大红门艺术公园、文化商务新红门4个核心节点，打造文化创意触媒、增强公共空间活力，形成彰显中华文化自信、展现新时代首都建设风范的重要窗口。

　　特色风貌管控

　　落实分区规划要求，综合考虑场地空间特征和区域发展定位，将大红门地区的整体风貌定位为“中国气质、南苑风韵、国际风尚”。新中式建筑风貌区主要分布在大红门御道步行街沿线和大红门艺术公园周边。本土现代建筑风貌区主要分布在南苑路沿线地区。国际现代建筑风貌区主要分布在南四环路北侧。建筑风貌协调区主要分布在现状居住片区。

由此可见，大红门首都商务新区：“不是一般板块儿”，是南中轴核心，从“脏乱差的批发市场”→“文化地标+商务地标+公园+步行街+高端住宅”的国际级街区。对房价的影响：短期稳、中期涨、长期稀缺。

中环悦府作为四环内大红门板块最后唯一现房高端改善住宅，6栋11-17层洋房+小高层，目前剩余在售户型166-176-213全部为四居室，都为现房，可看实房：户型图如下：

精准适合客群（谁买最合适）

✅ 非常适合

- 南中轴/首都商务新区自住改善：科技园、博物馆、中芭等产业人群，自住+长期保值 。

- 国贸/丽泽/金融街外溢高净值：预算1200-2000万，要内城低密、现房、通勤便利（20分钟内） 。

- 务实派改善家庭：重视得房率/实用性，不追求顶级学区/奢装，喜欢纯四居低密社区。

- 长线持有者（5-8年）：看好南中轴界面+产业兑现，能等2028年后成熟，资产压舱。

❌ 不适合

- 学区硬需求：无顶级学区，别浪费预算。

- 短期投资（3年内）：板块未兑现，涨幅有限，易站岗。

- 追求绝对私密/无对视：只能选213㎡端户，预算门槛高 。

- 刚需/刚改：总价1180万起，门槛高，不适合小户型需求。

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