业主称按开发商建议改造房屋后被认定违建，律师：可向开发商索赔

近日，来自杭州的业主张红（化名）向澎湃公众互动平台“服务湃”（https://tousu.thepaper.cn）反映，她在杭州市余杭区径山镇西麓府购买了一套住房，“交房后，我按照开发商购房时的建议对房子电梯井及三楼卫生间等位置进行了改造，却被认定为违建，冻结了房产证。”

陈红说，西麓府和她有相同遭遇的业主共有23户。另一名业主告诉澎湃新闻，他们改造时使用的图纸是开发商提供的，甚至施工队也是开发商联系的，“现在出了问题却没有人出面解决，要让我们业主自己承担责任。”

接到投诉后，澎湃新闻就上述问题，连续多日多次致电开发商杭州香墅湾房地产开发有限公司，但截至发稿时未获回应。随后，径山镇政府工作人员表示，已将该问题转交业务科室处理。

律师建议，业主可就房屋贬值、无法交易、违建整改等实际损失主张开发商承担责任。

业主称按开发商建议改造房屋后被认定违建

据张红介绍，西麓府位于杭州市余杭区径山镇，她在2020年因有购房需求看中了西麓府一套排屋，全屋共3层，其中地下1层，地上3层，产证面积150平方米，总价420余万元。

张红称，在购房时销售员曾介绍称等房子建好后，交房时开发商会预留电梯井的井坑和三楼露台的排污管，业主改造后，使用面积可以达到160多平方米。

交房时西麓府负二层预留的电梯井坑。业主供图

直至2023年1月10日，开发商正式才通知交房。收房后，当时与张红房型相似的23户业主均对房子进行了类似改造。

交房时西麓府三层露台预埋的排污管道。业主供图

2024年4月26日，余杭区无违建创建工作领导小组办公室下发通知，对西麓府23户房产启动“联合制约措施”。径山镇政府此后向业主出具的信访告知书显示，镇政府认为业主在原有2层露台上加建3层，属于违法建筑，要求整改。

余杭区无违建创建工作领导小组办公室《关于对径山镇23户房产启动制约措施的通知》（部分）。业主供图

通知下发后，23户业主的房产证均被冻结，他们认为自己被开发商坑了，希望开发商出面处理，但开发商始终未出面正式回应。

多名业主向澎湃新闻表示，交房后，他们改造所用的图纸都是由开发商提供的，施工单位也是开发商帮忙联系的。有业主称，当时的项目负责人甚至表示开发商会联系专业的施工单位进行改造施工。

“当时开发商担心以自己名义做会影响后续楼栋销售，让我们以业主名义和施工方签的合同。”一名业主称。

多位业主介绍，小区里同户型的房子一共有50余套，其中23户按照开发商给出的方案对房屋进行了改造，主要是在3楼露台上加盖了一个卫生间。据业主们提供的照片显示，他们的房子三楼露台经改造后，与未改造前相比，多出了一间卫生间，新增的卫生间外立面造型及材质等与房屋原有主体高度一致。

一名未改造的排屋业主向澎湃新闻证实，购房时销售曾口头承诺电梯井和三楼排污管已预留，可后期加装卫生间。该业主称自己原本也打算对三楼卫生间进行改造，但听说部分邻居产证被冻结，至今未敢动工改造。

据业主提供的一段录音显示，开发商售后负责人赵某曾向业主表示：“前期我们产品这一块确实给你们预留了改造空间；杭州这边大部分别墅都有改造，没有改造这种产品没有亮点，很难卖出去。”

余杭区径山镇人民政府出具的信访回复单（部分）。业主供图

张红说，房产证被冻结后，23户业主的房子现在无法交易、无法抵押，“更现实的问题是，装修好的房子开通不了天然气。家里如果装地暖，需要开通燃气，但燃气公司告知房产证被冻结，无法办理。”

涉事房企未回应，律师：业主可要求开发商赔偿损失

澎湃新闻多次致电开发商杭州香墅湾房地产开发有限公司，一名工作人员称“这边没有负责人”后便挂断电话。随后，记者联系了该公司现任项目负责人专志刚，对方表示“不方便”后挂断，此后电话便无人接听。

澎湃新闻就违建认定的具体标准，涉事23户住宅是否属于“开发商参与改造”的特殊情形，以及业主如何解冻产证等问题，致电余杭区住建局与下设无违建创建工作领导小组办公室，电话被转接至径山镇综合执法队后，工作人员表示制约措施系径山镇政府作出，未对相关事宜进行具体答复。随后，径山镇政府一名工作人员表示，会转交业务科室回复，但截至发稿时尚未作出回应。

对此，陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，开发商在售房时口头许诺改造，配套预留井位、对接施工方，依据城乡规划法第四十条，改建未取得规划许可即属违法。但开发商以实际行为让业主形成合理信赖，应承担缔约过失责任。开发商明知改建违反规划仍诱导施工，业主可就房屋贬值、无法交易、违建整改等实际损失主张开发商承担责任。