一线城市住宅租金连涨三月 房地产市场迎来筑底回稳？

租赁市场走出分化行情。

根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，今年5月，50个城市住宅平均租金为33.94元/平方米·月，环比下降0.11%，同比下降3.17%。

虽然租赁市场整体租金承压，但一线城市却走出了独立行情。

数据显示，今年5月，一线城市住宅平均租金环比上涨0.16%，延续修复态势，已是连续三个月实现环比上涨；二线城市住宅平均租金环比下降0.27%，跌幅较4月扩大0.05个百分点；三四线代表城市平均租金环比下降0.20%。

一线城市租金止跌回稳，这是一个值得关注的信号。

租金是房价的“锚”之一，成熟市场通常用租售比的指标来衡量房价的合理水平。

根据中指研究院披露的数据，今年前5个月，一线城市租金已经累计上涨0.21%，逐渐走出下行区间。从房价的角度来看，今年前5个月，一线城市房价也逐渐回升，两者互相配合，一线城市房地产市场或将逐步回归正轨。

一线城市租金上涨

从全国的租赁市场表现来看，今年5月，50城住宅租金延续环比下跌态势。

中指院50城住宅租赁价格指数显示，今年5月，50城住宅平均租金为33.94元/平方米·月，环比延续小幅下跌态势，跌幅为0.11%；同比下跌3.17%，跌幅较4月收窄0.21个百分点。

尽管市场整体还在调整，但幅度已经明显收窄。对比近三年同期数据，2024年与2025年的5月，50城住宅平均租金环比跌幅均在0.3%及以上，今年5月环比仅下跌0.11%，跌幅明显收窄，市场深化调整态势趋弱，释放出新的市场信号。

一个积极的信号是，头部城市中租金上涨的城市在变多。

中指研究院指出，在住宅租金TOP20城市中，共有7个城市环比上涨，分别为上海、深圳、北京、天津、苏州、大连、福州，集中于一线与区域核心强二线城市。

其中，一线城市的表现更加亮眼。根据中指院监测，今年5月，一线城市普通住宅平均租金继续修复，环比上涨0.16%，其中，上海环比上涨0.51%，深圳环比上涨0.13%，北京环比上涨0.07%，广州则环比下跌0.25%。

作为一线城市风向标之一的深圳，一线从业人士也已经感受到市场的变化。

一位深圳南山区主做高端楼盘的中介人士告诉21世纪经济报道记者，“我跟踪的几个楼盘，今年春节后都挺好租的。租金方面同比的变化其实还不明显。”

上述中介人士表示，高端住宅的租赁市场有一个非常突出的特点是现在房子的租金价差在拉开，同一个小区同样的户型价格也不一样。装修好的房子可以租到3万多元，装修不好的房子1.5万元都难租。客户的要求和需求都在变，保养得好的房子在租房市场上变得更受欢迎了，这可能就是租金有所上升的因素。

另一位广州天河区的中介人士则对21世纪经济报道记者表示，“这段时间因为是租房旺季，房源只要够好够新，出来了就租得很快。整个6月到现在，我已经签了5个租单了，和往年比这也是比较好的成交情况。”

一线城市租赁市场表现向好，核心原因是需求仍然旺盛。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为，经历过去连续两年的价格调整，租赁市场下行空间逐步收窄，叠加需求刚性与保租房租金“定锚”等多重因素，国内租赁市场整体迈入调整后半程，租金波动幅度持续放缓。其中，一线城市依托优质产业资源与持续净流入的年轻就业人口，租赁基本面得以率先企稳。

房价有望止跌企稳

这一轮租金微涨，本质是需求释放所带来的变化。

曹晶晶展望表示，今年6月起，随着全国高校毕业季正式拉开帷幕，租赁市场将步入传统旺季窗口期。在此推动下，短期国内住房租赁市场将延续结构性行情。其中，核心一二线城市租赁需求高峰来临，租金有望继续稳步抬升。

“北上广深以及杭州、成都、天津等强二线城市凭借完善的产业体系与充足的就业岗位，将成为高校毕业生就业的首要选择。短期刚性租房需求将集中释放，产业园区、轨道交通沿线房源租金获得强力支撑，城市租金回暖趋势将持续巩固。”曹晶晶强调。

随着租金迎来季节性的回暖，房价是否也会与租金同步企稳，也是市场关心的问题。

一个可以观察租金房价比是否回归理性的切口是，今年浦东新区二手房的收购主体浦发集团曾介绍称，收购二手房用于保租房不以盈利为目的，但需要通过租金对收购、装修、运营成本实现覆盖，因此明确要求收购二手房租售比不低于2.5%。

而从全国的租售比表现来看，部分城市已经接近甚至超过2.5%的水平。

中指院统计的数据显示，今年4月50城平均租金房价比为2.27%（2025年末居民购房综合资金成本大约在2.4%—2.7%），较2023年初低点提高0.29个百分点。一线、二线、三四线代表城市普通住宅平均租金房价比分别为1.66%、2.36%、2.17%。其中，北上广深住宅租售比均在1.8%以下；杭州、苏州在2%左右；成都、武汉超2.3%。

从这个角度来看，全国已有不少城市租售比回归合理区间。假设租金保持稳定，房价重新企稳是大概率事件。

一位房企负责市场研究的人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，全国很多城市房地产市场在经过数年的调整之后，目前租售比已经落入到相对合理的区间，这也是今年“金三银四红五”市场成交量回暖的根本原因。“这个指标改善后，房地产市场获得了‘缓冲垫’，租售比回归合理叠加成交量上涨，市场企稳是有希望的。”

除此以外，部分机构资本在布局入市，也是推动房地产市场企稳的因素。

中指研究院指出，近几年在房地产下行周期中，受益于需求刚性，租金下跌幅度相对平缓，重点城市租金房价比持续回升，50城住宅平均租售比升至2.3%左右，租金回报率接近综合购房成本，机构资本布局动力也在增强。

在租金逐渐上涨的同时，各地的房价也在同步回暖。

统计局此前公布的数据显示，今年4月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.1%，北京下降0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市共有21个，比上月增加5个。

租金、房价稳中略升的趋势之下，房地产市场已经逐渐走出剧烈调整期，未来或将逐步筑底企稳回升。