2天审批、42天挂牌！揭秘“38号文”之下的新深圳速度

南都讯随着城市发展正式从大规模增量扩张转向存量提质增效，“发展空间从哪来”“新项目怎么建”正成为国内一线城市共同面临的考题。而深圳作为超大城市的样本，无疑也担负着率先破局的重责。

近日，深圳市规划和自然资源局举行“落实自然资源要素保障工作重要举措”集中采访活动。南都N视频记者从中获悉，围绕自然资源部、国家林业和草原局联合印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（以下简称“38号文”），深圳市已密集落地了一系列规划与空间配置机制改革，并呈现出一组成功的典型案例，释放出超大城市空间治理转型的新能量。

跨河大桥“2天”批，新型市政设施跑出“加速度”

今年4月21日，河套深港科技创新合作区西面跨河连接桥（深圳段）的建设项目国土空间规划许可意见正式核发。该项目是连通深圳园区与香港园区的关键通道，建成后将打破深港两地空间阻隔，促进人员、技术、资金等要素高效流通，助力“深港2050+”世界一流双城都市区建设。福田管理局公共项目科科长廖雅倩表示，本项目列入了国家重点项目清单，建设工期也十分紧张。常规审批流程难以匹配工期要求。“从项目申请到批复仅用时2天，各个环节都最大限度压缩审批办理时限，创下规划审批的又一个新纪录。”

据了解，按照38号文精神，深圳印发了《深圳市详细规划动态维护管理办法》。该办法聚焦传统详规调整中审批层级多、办理周期长等痛点，主动回应民生项目建设、产业能级提升、土地混合利用等现实发展需求，深化规划管理机制改革，精准适配经济社会“快变量”发展要求，明确在不修改详规的情形下，可通过实施深化与技术修正两种路径开展动态维护。

市规划和自然资源局地区规划处副处长曹丽晓算了一笔时间账：“以重大产业项目为例，过去调整详细规划需要技术审查、审议、公示、征求意见、审批等多个环节，其中公示就要一个月时间，总审批周期约3-4个月。按照详细规划动态维护则公示10个自然日，规划主管部门就能审批，总审批周期可压缩至一个月内，有效地促进了项目早落地、早开工、早见效。”

市规划和自然资源局市政交通规划处副处长伍帅还特别提到，深圳出台了《深圳市建设工程规划许可证豁免清单》，对小型分布式光伏、5G塔基、用地红线内新增充换电设备等小微项目实行建设工程规划许可豁免，大幅简化审批环节、压缩办理时限，有效提升新型市政设施落地效率，保障新型基础设施规模化布局建设跑出“加速度”。

42天极速落子百亿新产业，多元功能盘活停摆资产

“只要有好的项目，深圳就有地可落！”市规划和自然资源局开发利用处一级主任科员陈夏接受采访开口第一句就底气十足。据介绍，深圳不仅成功保障了比亚迪动力电池研发中心、腾讯“互联网+”未来科技城等重大项目用地，还为企业量身定制了一套“减负账本”，内容包括产业用地最低出让底价最多仅为市场价格的35%（联合竞买的为30%）；允许重点产业项目和通用产业用房的地价可不计利息分期缴交，尽可能地支持企业降低前期投入；此外，支持企业联合竞买共建，重点解决因经营规模和税收贡献等暂不满足独立用地申请条件的企业用地需求，降低中小企业竞拍门槛和用地用房成本，实现产业链关联企业聚集，等等。

市规划和自然资源局宝安管理局开发利用科科长王志文透露，4月24日正式挂牌的A425-0617宗地，正是百亿级高端PCB项目——人工智能高阶类载板及柔性电路板智造基地的选址用地。他表示，该项目从3月13日列入市重大项目清单，到4月24日土地挂牌，全程仅用时42天。这一速度刷新了宝安区百亿级重大产业项目从空间匹配到公告挂牌的最快纪录。“从空间预匹配、到纳入重大项目、产业遴选公示再到4月24日土地挂牌公告——整个链条环环相扣、无缝衔接。而其中最考验政府服务能力的‘土地挂牌前准备阶段’，被压缩到了极致。通常需要数月的前期工作，包括产业遴选、规划调整、用地预审、土地入库、管线迁改、出让方案编制及审批等，以‘极限速度’完成。”

“38号文”带来的革新不止于效率。在存量端，深圳则在尝试破解历史遗留的资产难题。5月6日，备受瞩目的龙岗大运片区世茂深港国际中心项目，在经历开发商资金链断裂、工地长期停摆烂尾后，最终顺利易主。这一盘活案例的背后，是在市委、市政府统筹部署下，深圳市规划和自然资源局会同龙岗区政府启动实施“收调供”工作方案。“这个项目突破了单宗地块的传统开发局限，转为以‘居住+商业+酒店+文化中心’多元复合业态植入，推动存量土地从单一功能向高效复合转型。”市规划和自然资源局龙岗管理局开发利用科科长唐代鹏介绍，“这一模式赋予了存量资源新的生长逻辑——不再是简单的空间填充，而是土地产出效益与可持续运营能力的系统提升；不再是孤立的建筑集群，而是嵌入片区发展脉络、激活区域价值的关键节点。”

而在深汕特别合作区，存量唤醒也在发生。市规划和自然资源局深汕管理局开发利用科科长余鸿炼表示，深汕正探索规划动态维护机制，推行重点项目一对一精准服务和全链条保障，搭建数字土地超市双平台赋能项目招商，分类梳理路径盘活低效存量土地，切实保障产业项目精准平稳落地。

手握未来15年“指标池”，精打细算把每寸空间用在刀刃上

38号文的深远影响，不仅在于眼前的项目提速，更在于赋予了超大城市精细化治理的战略自主权。

“2025年，自然资源部正式同意深圳实施规划期建设用地总量管控模式。”市规划和自然资源局国土空间用途管制处副处长廖芳毅介绍，根据《深圳市国土空间总体规划（2021-2035年）》一次性核定全市未来15年的建设用地总量，搭建起全市统筹的用地指标“储备池”。正因为关键制度支撑，深圳已经高效保障了罗山芯片产业园、深圳湾实验室、西丽高铁站等一批重大项目用地需求。

为了不让“项目等规划”，市规划和自然资源局总体规划处副处长李慧慧表示，目前联合市发改部门印发专项通知，依托国土空间“一张图”，打通规划与项目的协同衔接机制。通过主动对接各行业部门，全面梳理归集全市“十五五”拟建项目，目前已有若干项目完成“一张图”落图落位。

市规划和自然资源局耕地保护和生态修复处一级主任科员廖剑镔指出，今年以来，深圳全市已经高效配置临时用地39宗，共计24.36公顷，有力保障了西丽高铁站、轨道27号线等重大项目建设，为城市高质量发展提供了有力的资源要素支撑。

在全力保障发展空间的同时，“生态红线”依然紧固。廖剑镔解释道，“深圳积极挖潜全市耕地潜力，有序退出零散、难以长期稳定利用地块，集中开垦并补划优质耕地，在推动实现耕地总量动态平衡、集中连片保护的同时，也为城市建设腾挪出宝贵空间”。

采写：南都N视频记者 黄璐

拍摄：南都N视频记者 冷锋